間違えてはいけない立地選び〜新築不動産の落とし穴
こんにちは。
白岩貢の弟子の矢島です。
千葉県でWEB制作や採用・集客支援を行う会社を経営していますが、60世帯の大家である白岩貢（しらいわみつぐ）から不動産について学ぼうと勝手に弟子入りしました。
師匠の白岩貢は現在60世帯の大家であり、どれも現役で高稼働を続けています。また2023年時点で400棟を超えるアパートのサポートをしています。
今回も不動産投資をする前に最低限知っておきたい、いや知らないととんでもないことになると師匠が警告することを解説させていただきます。
間違えてはいけない立地選び
地主さんは先代から引き継いだ土地にアパートを建てます。それが土地の有効活用になり、節税対策になると思い込んでいるのは間違いだと言います。
確かに僕の住む千葉県でも「こんなところに新築アパートを建てて大丈夫なのかな？」と、ど素人の僕でも心配なることがあります。
立地選びを間違えれば、その時点で勝負が決まってしまうこともありますので、ぜひご注意下さい。
その土地にニーズがあるか？
師匠曰く、立地選びで大切なことは「その土地にニーズがあるか？」ということ。
考えれば当たり前のことですが、そこに住みたいと思う人がいなければ、どんなに立派なアパートを建てても意味がありません。
僕は大学生の頃、小田急線沿いに住んでいましたが、当時も下北沢駅は若者に大人気で、家賃はかなり高く、とても住める場所ではありませんでした。
これが土地のニーズということなんでしょう。
企業や大学に頼るのは危険
企業城下町や大学近くは一見するとニーズがあり、安心かもしれません。
しかし、今は良くても後に企業や大学の移転で人口が激減するかもしれません。
将来的に賃貸ニーズが不安定になりそうな場所や賃貸ニーズが弱い場所で物件を持つのであれば、圧倒的な物件力があるものにしなければいけません。
賃貸ニーズも物件の特性も一つではなく複数見るようにすること、そう師匠は言います。
地主にアパートを建てさせるのが仕事
地主さんに提案してアパートを建てさせるのがアパートメーカーの営業の仕事です。
僕も採用に関わる仕事をしていたので、アパートメーカーの営業さんの仕事事情もある程度わかります。
地主さんにとっては固定資産税や相続など、何かと厄介な問題です。つまり痛みを抱えているということ。
そこをうまく突くことで契約を増やすんだよ。
そんな話をとある営業マンに聞いたことがあります。
つまり、土地のニーズなど考えていたら商売は上がったりです。だから、ニーズなど考えずに魅力的な言葉と資料でどんどん提案してきます。
今でもニーズがない、少ない土地にアパートやマンションを建てる。5年後、10年後、30年後、果たして満室が続く未来は見えるのでしょうか？
「地方の広い土地を売り、東京の狭い土地にアパートを建てる」という話を聞きましたが、まさにこれこそ立地選びの重要性を示していると思います。
こんな話がもっと聞きたい方は師匠の著書を読んでみてください。ど素人の僕にもわかりやすく、読みやすい内容でした。
師匠のホームページからなら無料でダウンロードできます。
直接相談したいという方は個別相談の利用をおすすめしてます。一切営業したり、クロージングしたりしない方なので、疑問や質問、相談をするにはもってこいです。
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