子育て世代による購入検討レポ！ブリリアシティ西早稲田モデルルーム訪問
はじめに
30代でマンションを購入しました。
購入当初、妻と2人暮らしのDINKSだったので、小さな2LDKを購入しましたが、ありがたいことに子どもを授かり、今は生後半年の娘も加わった3人暮らしとなっています。
子どもが生まれ、無邪気に動き回る娘を見ていると、教育環境や子育て環境も気になるようになり、小さな2LDKはいずれ手狭になってしまうと思い、次の住処を探し始めました。
そんな私が興味を持ったのがブリリアシティ西早稲田です。
子育て世代にはおすすめできるマンションとなっており、モデルルーム訪問並びに周辺散策を行ったので、まとめたいと思います。
初めてのマンション購入を検討されている方は、以下記事も参考になるかと思います。
ブリリアシティ西早稲田とは
2022年5月入居開始予定、計454戸と大規模なマンションです。
東京都豊島区高田一丁目に位置し、山手線内側でありながら、定期借地権ということもあり手ごろなプライスとなっています。
454戸と戸数はありながらMAX15階建て4棟構成でタワマンではありません。
建設予定地を見てみましたが、かなり広大な開発となっています。
交通アクセス
6路線7駅にアクセスができます。
都電荒川線の面影橋駅からは徒歩1分と目の前になりますが、その他の駅へはそこそこ歩きます。
しかもこのエリアは坂が多く数字以上に大変です。
東京メトロ東西線「高田馬場」駅徒歩12分
東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅徒歩7分
ＪＲ山手線「高田馬場」駅徒歩14分
東京メトロ副都心線「西早稲田」駅徒歩10分
東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩14分
都電荒川線「面影橋」駅徒歩1分
西武鉄道新宿線「高田馬場」駅徒歩14分
実際に建築予定地から東西線「高田馬場」と副都心線「雑司ヶ谷」に歩いてみました。
東西線「高田馬場」は入口まで徒歩12分、そこからホームまでは＋2分くらいで歩けない距離ではなかったです。ただ、多少の坂はあるので、ベビーカーを押しての移動は少し大変かもしれません。
副都心線「雑司ヶ谷」は、徒歩8分程度、最短ルートだと宿坂という坂を通りますが、この坂が絶望的にキツいです。ベビーカーを押しての移動はあきらめた方がいいと思います。
何人かのファミリーとすれ違いましたが、皆抱っこ紐でした。（しかも父親が抱っこパターン）
ベビーカーの子どもと一緒に移動する場合は雑司が谷駅の利用はあきらめた方がいいレベルです。
面影橋からの東池袋に乗り換える際は、都電を降りてから東池袋駅入口まで高速の下を通るので、有楽町線ユーザーであれば、ほとんど雨に濡れることなく移動ができそうです。ただ、この入口にはエレベーターがなかったので、やはりベビーカーでの移動は不便そうです。
モデルルーム訪問
モデルルームに訪問しました。
コロナ対策ということで10分間で案内をしており、シアターは私ともう一組で貸し切りになっていました。また商談ルームもすべて個室となっていました。
3LDK72㎡の部屋を見ました。やはり70㎡台となってくるとリビングも広々としており、開放感がありました。
LDと隣り合った部屋はウォールドアで区切られているので、開ければ開放感が増します。
ベランダも奥行き2ｍと十分な大きさがありました。
梁は気になりませんでしたが、サッシ高がもう少しあると開放感が増したように思いました。
またLD内に小さな書斎のようなスペースが設けてあり、リビング学習or在宅ワークができるようなスペースがありました。
キッチンは3パターンから選ぶことができ、シンク前の壁がなく、カウンターとなっているパターンも選択できます。
お風呂は一般的なスペックで、1418でした。
洗面台は三面鏡と一面鏡を選ぶことができます。
専有部は可もなく不可もなくといった印象でした。
続いては共用部です。
インナーフォレストというマンション内に小さな森を設けて緑豊かな空間を作っています。
インナーフォレストは外部とガラスで区切られており、外からも見ることが可能で開放感があります。ウエストコート1Fに住居がないことと森のおかげでプライバシーを確保しつつ、緑を感じることができそうです。
その他にはキッチンスタジオ、キッズスタジオ、ライブラリーラウンジ、マルチスタジオ、ゲストルームがエントランスのあるウエストコートにまとめられています。
民間業者の運営するコワーキングスペースもマンションに併設され、有料かつマンション居住者以外も使える施設となります。詳細未定ですが、1回500円程度、マンション居住者は少しお安く使えるかもしれないとのことです。
エントランスは水盤もあり、なかなか豪華なつくりでかっこよかったです。エントランスの豪華さと言えばゲストを招待する際も自慢できそうです。
モデルルームの感想としては、専有部は無難にまとまっており可もなく不可もなし、共用部は規模間のある開発の恩恵を受けて、かっこいい造りとなっており、検討の余地は十分にあり、でした。
価格
正式確定前だったので、これで確定ではないですが、最も安いのがイーストコート1F、サウスコートの陰になって日が当たりづらく、目の前にマンションが鎮座するポジションの部屋が72㎡で5,700万円台、坪約260万でした。
坪260万というとシントシティや津田沼ザタワーといった埼玉、千葉レベルであり、都内さらに山手線内側の価格とは思えない破格の単価となっていました。
この破格の価格も相まってコロナ渦の状況でもモデルルームの予約がいっぱいで大盛況のようです。
好調な予約の状況を踏まえてか、第1期販売開始を少し前倒しにしたようです。
インナーフォレストが拝めるウエストコート2Fも6,000万円前後となっており、人気が出そうだなと思いました。
個人的にはイーストコートの北側が駐輪場を挟むことで目の前の物件（DNP高田ビル）からも少し距離があり、日当たりも悪くなさそうな上6,000万円と価格も抑えめだったので、買いだと思いました。
管理費は70㎡で地代、解体費込みで45,000円程度でした。地代と解体費があるのでしょうがない部分はありますが、少し高いという印象でした。
価格の妥当性については、周辺中古の相場を踏まえて判断すると高値つかみを防ぐことができます。
詳しくは以下記事にてまとめています。
ポジティブポイント
緑豊かな環境
甘楽園公園、目白台運動公園、肥後細川庭園、椿山荘、富山公園と徒歩圏内にたくさんの公園と緑があります。都電に乗れば最近開発が進んでいる、東池袋周辺の南池袋公園やイケサンパークにもアクセスできます。
都心に住みながらも、公園がたくさんあるというのは、娘を持つ父親としては、惹かれたポイントです。
文教地区という教育環境
早稲田大学、学習院大学、日本女子大学と公園だけでなく、大学またその付属の小中高も周辺に点在しており、今後学校に通うことになった際も多くの選択肢があるというのは素晴らしいことだと思います。
文教地区に指定されていることから一部業態の店舗の営業が禁止されており、今後も周辺の落ち着いた環境というのが守られるというのも、面白みがない反面安心です。
高南小学校と公立小移民
通学区となる高南小学校までは徒歩4.5分と近く、通学も安心です。
また、沖有人さんの著書「マンションは学区で選びなさい」を読んで以降、私の育った田舎とは違って都市部（特に東京）では、子どもによりレベルの高い教育を受けさせたいとの思いから、人気の公立小学校への通学する為だけに引っ越しをする、公立小移民という言葉があることを知りました。
つまりは、公立小移民を目指してもらえる小学校の学区にある物件は、継続的に需要があることを意味するため、不動産の価値も維持される可能性が高いです。
そして口コミだけでなく、学区と世帯年収からイケてる小学校を探し、資産性の高いエリアを見つけるというのが、「マンションは学区で選びなさい」という本の主旨でした。
そんな「マンションは学区で選びなさい」の中で、高南小学校は豊島区の学区内世帯年収ランキング2位ということで紹介されており、高年収世帯の住むエリアであることがわかりました。
ブリリアシティ西早稲田のターゲットは世帯年収800～1,000万くらいだと想定されますので、このマンションが立つことでさらに学区内世帯年収は上がり、人気の学区化が進むことによる資産価値の向上が期待できます。
公立小移民を行うような意識の高い層が豊島区を目指してくるのかというのは少し不安がありますが、早稲田に縁のある人や早稲田入学を視野に入れている人には需要がありそうです。
「マンションは学区で選びなさい」という言葉はまさに目から鱗でした。私のように地方出身で自宅から通える公立校に通うことが大正義とされたようなエリアで育った人間としては、このような視点はありませんでしたので、マンションの資産性を意識する特に子育て世代の方は、この本は一読の価値があります。
3LDK、4LDKオンリーのファミリーマンション
このマンションには3LDKと4LDKしかなく、部屋のサイズ感もバリエーションは多くありません。
裏を返せば、同じような属性の子育て世代が集中して入居することが想定されます。実際にモデルルームでも子供連れのファミリーとすれ違いました。
私のような地方出身の転勤族一家は元々東京に知り合いも少ない上に、引っ越しをするとコミュニティを一から作り直す必要があります。
なかなか見知らぬ地で新たなコミュニティを作ることは大変ですが、同じような境遇の方々と一緒になればコミュニティを早期に形成できることも期待できます。
特に家にこもりっぱなしで子育てに奮闘している妻は孤独感を感じやすいので、気の知れたママ友が早期にできることは妻の不安払拭にも繋がります。
ネガティブポイント
駅距離と坂
上記の通り、都電「面影橋」は目の前で徒歩1分ですが、その他の駅へは10分以上かかります。徒歩7分の副都心線「雑司ヶ谷」へはすさまじい坂の為日常使いは現実的ではありません。
電車使いがメインの場合は、この徒歩距離も考慮する必要があります。
自転車メインの場合は駅距離は払拭されますが、たくさんある坂は移動範囲を制限させます。このマンションで自転車移動を想定する場合は電動自転車がマストになると思います。
また自転車移動を前提にした場合は雨の日のことも考慮する必要があります。特に梅雨の時期は雨での自転車移動は危険な上に大変なので、結局電車を使わざるを得ないケースも出てくることが想定されます。
この坂によってベビーカーでの移動はかなり制限されますので、特に乳幼児がいる家庭は十分に検討する必要があります。ただし、子どもが乳幼児である期間は2.3年しかないので、しばらくの我慢で乗り越えることができるとも考えられます。
利用できる路線は多いのですが、どれも使いづらいというところが悩ましいです。
神田川隣接の低地
HPの写真を見ても、神田川沿いに咲く桜がとてもきれいに見えるほどこのマンションは神田川沿いに建てられています。現地に行くとわかりますが、建築予定地と神田川の間はわずか1ｍほど、人が何とかすれ違えるほどの幅しかありません。
そして川沿いというのは周辺のエリアの中では低地となりますので、大雨時に神田川が氾濫すると浸水するリスクがあります。
現地から神田川を覗いてみましたが、普段は大きな堤防に守られ、川の水ははるか下に見えます。しかしながら堤防の上の方まで、水が達していた痕跡が残っており、氾濫間際まで水位が上がっていた過去を見ることができます。
しかしながら東京都としても神田川の治水工事は現在も継続しており、状況は改善していくことが想定されます。また最近の豪雨でも氾濫していないことからもよっぽどのことがなければ、氾濫の危険性は低いと思いますが、このマンションを購入する際はリスクヘッジとして、最低でも2F以上の購入が望ましいかと思います。
幸いにも1F→2Fへの単価の上乗せはさほど大きくなかったので、1Fは避けるのが無難です。
面白みのない周辺環境
文教地区ということもあってか周辺は低層の戸建てや古めのアパートが目立ちます。小さなスーパーとコンビニを除けば、買い物を楽しめるような場所や飲食店はほとんどありません。
落ち着いていて安心とも捉えることもできますし、子育てには最適の環境かもしれないですが、個人的な印象として、周辺を歩いていてワクワクを感じませんでした。
都電に乗れば東池袋まですぐですし、新宿、池袋も自転車県内なので、買い物はターミナル駅に、と割り切れれば、問題ないと思います。
定期借地権
多くの方が気になるのはここではないでしょうか。私も定期借地権には引っ掛かりいろいろと調べました。
個人的な結論としては定期借地権はマイナスであるものの、「70年」の定期借地権であれば、そのマイナスの影響はごく僅かであり、価格が割安となっているメリットの方が上回ると判断しました。
市場に出回っている定期借地権は「50年」が比較的多いです。このマンション近所の桜プレイスも50年でした。
50年の定期借地権の場合、新築で10年住めば残り40年、20年住めば残り30年となります。仮に20年住んで売却を検討する場合、次の買い手は35年でローンを組めません。そうなってしまうと、買い手をかなり選ぶことになるため、需要が下がり価格低下に繋がります。
70年の場合は、20年住んでも残り50年、十分に次の買い手が35年ローンで終の棲家として検討することも可能なくらいの期間が残っています。
よって新築で70年の定期借地権マンションのリスクは小さいと考えます。
スムログさんでタイミングよく定期借地権マンションの価格推移についてまとめていただいており、非常に参考になります。
この記事でも、70年のマンションは築10年程度経過しても50年のマンションに比べて価格維持率が高いことが示されており、本マンション購入の背中を押してくれるデータとなっています。
周辺環境
マンションのすぐ北隣りにスポーツクラブのルネサンスがあります。
またスーパーは徒歩3分くらいの場所によしやセーヌ、まいばすけっと、小さなダイエーイオンフードスタイルがあります。どの店舗も小規模ですが、よしやセーヌは2F建てで3つのスーパーの中ではもっとも大きいです。
またよしやセーヌの隣のドラッグストアのココカラファインもありましたので、日常の買い物はよしやセーヌで事足りそうです。
飲食店は周辺にはないですが、少し足を延ばして高田馬場方面まで行けば、さすが山手線駅周辺ということで、飲食店が所せましと並んでいるので困ることはなさそうです。
ブリリアシティ西早稲田は買いか？
小学生以上のお子様を持つ家庭もしくは、20年以上ここに住まわれることを前提とされている方は買いだと思います。
私もとても心惹かれており、現時点では第1期で申し込みをしようか非常に迷いましたが、現時点ではあきらめることにしました。しかし心惹かれているのは事実ですのでどこかで心変わりし、申込書をひっそりと提出することになるかもしれません。
無事に本マンションの契約に至った方、おめでとうございます。今ならSUUMOのアンケートに答えることで5,000円のギフトカードがもらえます。
さいごに
色々と我慢すべきポイントはありますが、そこが気にならない人にとっては非常にコスパの良いマンションだと思いました。
山手線の内側という都心にいながら緑も多い環境というのは稀有だと思いますし、周辺に大学が多いことも子どもにとっては良い刺激になるのだと思います。
withコロナの時代を考えたときに、通勤手当がなくなり一律の在宅勤務支援費を給付する会社も増えると思います。自転車で主要なターミナル駅にアクセスできるこの場所は時代にマッチしていると思います。なんちゃってスタディスペースではなく、コワーキングスペースがあるのも魅力的です。
withコロナ時代では、自宅で過ごす時間が増えるはずなので、より広い家が求められることになると思います。そうすることでさらにこのマンションの評価が上がることも十分に想定されます。
湾岸エリアのような開放感やワクワク感はなかったですが、落ち着いた子育て環境を求める人にはぜひご覧いただきたいマンションでした。
参考にした本
沖有人さんの書籍に興味を持たれた方がいらっしゃればこちらの本もおすすめです。
資産性に軸を置いたマンション購入を定量的に解説いただいた名著です。
沖有人さん自身も過去に定期借地権マンションを購入し、大きなキャピタルゲインを手に入れられたそうです。
上記にご紹介した以外にもマンション購入に関するノウハウや経験をブログでまとめています。宜しければブログも覗いていってください。
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