【築古】郊外や遠隔地物件が決まらない本当の理由を知ろう。
自分の住居所在地から遠い遠隔地や、郊外での不動産投資、経営を行うにあたり、満室を維持するのは目が届きにくいからこそ大変な部分があります。
決まらない理由というのは、当然ながら様々な要因があるのですが
今日はそんな遠隔地物件をお持ちの方、自宅から遠い郊外で物件を運営されておられる方に、僕が過去経験したこと、違和感を感じて行動に移して良かった点などを
お伝えできればと思います。
管理会社と物件が離れている場合の問題点
管理会社と物件自体が離れている場合において、管理会社の担当は、大勢の家主を相手にしていることが前提であるから、定期的に物件に行くことは難しい状況にあることを、こちら側として理解しつつ、行動を起こさねばならない点があります。
管理担当は、満室にすることも仕事、ノルマでもありますから、頑張らねばならないのですが、時としてどんなに担当が頑張っても埋まらないケースというのがあります。
埋まらない一つの答えとして、以下のような事が考えられます。
①物件の清掃状態や、建物環境の美化が不十分である
②近隣仲介不動産店舗からの紹介におけるテンションが低い
最も①に関しては、家主として出来うることは多いと思います。
コストを掛けて、美化に努める事や、定期的な自主的な手入れ清掃などです。
遠隔、郊外だから難しいと思うけども、リタイアした大家さんならば
そのような時間は取れるはず。
物件が一番稼ぐことに対して働いているのですから、良く働いてくれるように努力すべき点を無視してはいけません。
これは最低必須です。
②に関しては、正直どうしようもない出来事が起こっている事が考えられます。
管理会社から、地元仲介店に入居付のお願いを管理会社担当が行ったとしても、埋まらないケースはいくつかあり、
上記①家主のケースを除いて、次のような事が考えられます。
❶物件の入居付に物件自体に何らかの懸念事項がある
（駐車場が停めにくい、その地域での供給する部屋が過剰、家賃が高いなど）
❷物件周辺の有力な地元仲介店舗、仲介会社から、管理会社が嫌われている
（過去の担当、管理会社の社風などが影響し、物件近くの仲介から犬猿されてる）
僕自身が経験したのは、❶も❷も両方。解決策は自分で努力すること。その内容とは
物件自体の懸念事項をまず聞き出したり、認識することが本当にあるとすれば、それら内容は可能な限り対処することが家主として求められます。
どのように満室にするのかということに繋がりますから、これはのちの融資にも良い影響を持ちます。
過去僕が行ったのは、駐車場の増設、無理ならば、駐車場の賃料低減、敷地外駐車場確保などです。
建物環境が劣悪であれば、コストをかけて修繕、改善を行います。
過去保有していた築29年、31年の中古物件は、どちらも大規模修繕を行い、融資引き直しを実施し、太陽光を乗せたりして収益の改善と、太陽光を乗せるコストに修繕費の一部を加えたりしたものです。
また融資引き直しによって支払いも低減したことから、物件の賃料見直しも積極的に行えました。 これで❶は改善されたのです。
❷においては、自分の選んだ管理会社が嫌われていると、入居付は苦戦どころではありません。
まずこの確認を行うには、家主自身が物件周辺の仲介店舗を自分で全部周り、管理会社から聞いている入居条件、ADなどの確認を行うことが最低求められます。
そして嫌われているかどうかも単刀直入に聞く必要があり、管理解除においての決め手ともなります。
この自分で回る行為に関しては、必ず物件資料を持って、家主がどんな人間であるのかなども知ってもらえる非常に有効な機会ですから、しっかりと時間をとって回りましょう。
もし管理会社が嫌われていたり、条件が聞いているものと違っているようであれば、管理会社を変更したり、条件を管理会社とは別に家主が直接仲介店舗に落とせるようなインセンティブもお伝えすると良いでしょう。
要は、本当に決まらない理由を自分の足で確認し、対策を打つという、あたり前といえば当たり前の仕事を実行しましょうと言うことなんです。
本当に決まらない理由を知ることで、優位に事業を軌道修正できます。
過去僕が経験して、手を打ってきた中古、築古の対策はこんな感じです。
部屋をリフォームする、ADをつける、管理会社と仲良くするだけでは、満室にできない世界が沢山あります。
真の理由を確認する、対策するには、やっぱりご自身で動くしかありません。
古い物件、状況の不利な物件こそ、このような考えで、思いを持って取り組むのは適切だと思います。
その分、満室になったり、お部屋を決めてくれた方には、
必ずお礼をするようにしましょう。
お願いばかりして、決まっても管理担当にしかお礼をしない家主がいることは僕は一番間違っていると思います。
大事にするべきは、決めてくれた仲介店舗のスタッフさんであり、
内見までして、説明、そして契約まで取ってくれる、最も重要な仕事を行った方々にしっかりとお礼をすることで、その地域で空室が出ても、
また決めてくれる人が、その地域で増えるような行動を取って行きましょう。
人気物件より、人気大家の物件。
これ大事☺️
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