新築コンサルタントしてきて分かったこと。 資産づくりは価値づくり。
不動産投資コンサルタントとしての側面も持ち合わせている
僕の活動、事業において、これまで10名程度のお手伝いを
行ってきました。
その中で、僕自身も手伝いながら思ったことを
今日は書いてみようと思っています。
僕自身にとっても、経験値を積みながら、コンサルタントとして
お手伝いする方の資産づくりに、どんな役目を果たしてきたか
また、僕もその手伝いから感じたことが結構ありました。
融資の締め付けによって資産構築の面が強まった。
金融機関情勢も変化し続けてきて、自己資金の重要性を訴えてきた場面として
過去の金融機関や、販売会社の問題などがあり、金融庁が指示を強めて来た
背景があります。
そんな中、自己資金を、ほぼ出さずにオーバーローンに近い形の融資を
出して来てくれた金融機関、フルローンが当たり前だった金融機関は
今ではほぼ無くなってしまいましたし、
地銀、信用金庫、信用組合以外でも、
JA福岡市、JA福岡市東部、JA宗像、JA筑紫など
積極的にオーバーローンで融資を出して、開発部手動で、
協力関係のゼネコン、JA内部の不動産部と共に精力的でした。
僕もそのような仕組みに恩恵を受けた時期はもう終わりました。
結果、大勢の不動産投資家と言われるような方々の新築は、なりをひそめ、
自己資金が貯まった一部投資家さん、事業家さん、
そして資産の構築を考えている資産家、土地を持った地主さんに
主戦場は戻ってしまった感じがしています。
そのような情勢の中で、僕が思うのは、それら皆さんが
新築RCマンション建設を取り組む際に考えておられるのが
資産の若返りと、資産の構築、価値の高い資産への入れ替えというものでした。
不動産投資の域を超えてきたと感じた場面
貯まった資金、保有資産を生かす（土地、現金）、持っている物件を手放して
価値の高い物件に移行する。
このような面は、不動産投資ではなく、資産構築であると感じます。
不動産投資家さんらは、リターンを求めるけど
資産構築の面では、リターンも見るけど、資産性が高いものへ移行
売却する際に優位である資産へのスイッチとしてみて取れます。
不動産投資家さんで一気に4000万円も自己資金を出すと、
続けて建てることは難しいでしょう。
であれば、新築APなどを適切な金額で数棟購入し、適切に売却したりし
現金資産を向上させて行くスタイルでしょうけど、
上記に書いた通り4000万円も出してまで、枯渇してまでRCマンションを
建てる理由はないと感じることと思います。
資産構築という面で言うと、現金価値が下がって来ていること
買ってよし、持ってよし、売ってよしと言う側面から
RCマンションのように、融資が次の人に対しても売りやすい
積算などの担保評価も高いレベルで維持する、
10年経っても20年経っても、木造よりも金額換算しやすい面を
考えると、資産性は新築RCマンションは極めて高いのです。
自己資金、土地を差し出してでもでも取り組む。
資産性を感じておられる方は理解しています。
建築費も、半年ごとに0.2％利回りが下がっていることを考えると
素早く判断し、取り組むと言うのは、重要。
そこも理解しておられます。
新築RCマンション建設、不動産業者もこぞって参入して来ている背景。
不動産業者、宅建事業者がここ近年、こぞって新築賃貸マンション建設に走って来ています。
かなりの業者が、自社保有物件を増やす理由はどこにあるのでしょうか。
それは、同じく資産を築くことです。
土地を安く仕入れる力のある業者ほど、顧客に売らず、自社で購入し、
建設して賃貸として貸し出す。
そして、時として機会があれば、売却すると言う、資産づくりを行い始めています。
安く仕入れることができるから、利回りは作れると言うことに気づいたし
RCは高く売れる、売る前に運用すると利益も取れる。
こんなにいい商品はないと思っているのです。
さらに、管理も自社で行えば利益はさらに増える、売っても自社管理を
継承すれば、なおさら事業は安泰です。
このように、一棟売りを行ってきたデベロッパーは、不動産業者には
到底勝てない部分も近頃見て取れるようになって来ました。
土地は、それら不動産会社からデベは仕入れるわけですから
不動産会社が自社で開発を行うと言うのは、投資家にとっても脅威である
より買いにくい、建てにくくなっている側面が強くなって来ています。
新築RCマンションは高嶺の花、いや高値の花である。
新築RCマンション、新築RC物件を作る行為は、すっかり高嶺の花。
不動産投資家さんが建てるとすれば、よほどの余剰資金を持った方
別で資産を持った方以外は継続的建設は不可能でしょう。
簡単に建てられなくなったことで、ゼネコンさんの顧客もすっかり
変わってしまったと言います。
8割ー9割は不動産会社、投資家さんの比率と逆転したとのことです。
その分、物件は大型化してきたり、してきているとのこと。
その結果、部屋あまりが地域によって起こって来てしまっています。
これにより、一般投資家さんにも影響が出て来ていますし
今後、この流れは変えようがありません。
地域に必要な間取りを今一度考えて取り組むのは得策中の得策でしょう。
築浅RCも劇的に値段が上がっています。
新築RCも上がっています。
このように、新築RC建設は、一部の方のみが取り組める
極めて資産性の高い物件であります。（2023年6月現在）
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