【中古】中古物件を選ぶ幾つかの基準。　年間運営経費、間取り、建物状態を理解し大失敗しない選定をしよう

不動産投資における僕の記事は、結構新築に偏っているので、
今日は僕の経験、視点から考える、中古物件の選定基準を
色々と書き綴ってみようと思います。

必ず考えなければいけないこと、物件の状態、これまでの状況と
最も選んではいけないような物件に対して
これから中古を狙っている皆さんの、お役に立てれば幸いです☺️

狙うは、2DK以上の物件のみ。単身者物件は、退去、入居も回数が多く、年間運営経費がバカにならない。

年間運営経費を確認すること。　選ぶ間取りを必ず選定し探すこと。

不動産投資家さんに、中古物件を運営するに、最も重要なことは
間取りの選定と年間運営経費。
そこを気にして物件を探している人を、ほぼ見たことがない為に
僕なりの経験からお伝えしたいと思います。

まず、間取りです。
必ず１R、１Kをターゲットにしてはいけないと感じています。
僕経験も詰まっていますが、その理由は、築年数ごとの運営経費率の実態です。

某、賃貸住宅業界の情報を元に、僕が金融機関向けの資料を作った際の1ページから抜粋

この数字を見ていただければ一目瞭然ですが、賃料の安い単身者向け物件を
選ぶこと自体にリスクが沢山潜んでいます。
そのような物件自体は、都心、郊外、どちらも無数にあると考えますが
新築も中古も、入居、退去などの回転率が非常に多いこともお分かりの通り。

では、数字の実態に関して以下に述べてみます。

●賃料が安い中古物件は、広告費がかかる
　軽く2ヶ月ー5ヶ月など、2万円の部屋を決めるのに、広告費が
　10万円も掛る場合がある（当然築年数、広さ、設備、立地、状態で変動します）

●賃料が安い中古物件は、入居退去、入れ替わりが多い
　その都度、上記の広告費がかかる可能性が高い訳ですから、
　一部屋埋まるのに掛るコストはリスクとなる可能性が非常に高い。

●賃料が安い中古物件は、原状回復コストが掛る、クレームの可能性もある。
　安い物件を選んで住まわれる方の属性は決して良いとは限りません。
　人間的性質を疑うわけでもありませんが、往々にして、
　汚く使われたり、近隣への配慮もかける方が多い場合もあるので
　回復コストも掛る。クレームも起きやすいという面も拭いきれません。

このような事から、選ぶべき中古物件の間取りは、
2DK以上として、最低でも時として設備、手入れもされた、しっかりした１LDK
郊外なら駐車場付きを選ぶべきでしょう。

また、賃料は下がり切ったファミリー物件が最も競争力を維持できますから
２LDK以上、特に古民家などが強いのは納得できます。

退去回数もファミリーほど少ない、広告費を支払う回数も少ないということです

僕が過去保有していて運営にさまざまな経験をした単身者２４世帯の物件。裏側にも住戸があります

その他で気をつける事は建物の状態を認識すること。

築古RCなどは特に気をつけること。
それは、建物外観や、共用部の劣化箇所の確認です。
素人さんは確認だけではなく、どんなリスクが隠れているか理解できないと思います。

室内は如何様にも手入れは可能ですが、外観に関しては、地震、劣化などで
日々建物環境は悪くなってゆきますから、目利きは重要です。
その分、金額交渉なども行えますから、
詳しい方を連れて物件の見学をするべきだと考えます。

クラックの修繕箇所が見て取れます、外壁の汚れも相当ですが、これは大規模修繕で修復可能。

雨垂れが階段上部にまで及んでいることがわかりますが、この部分から染み出していることも見て取れます。

RCの屋上状態は最大限に注意。極めて修繕箇所を発見しにくく、劣化の状態を認識すべきポイント。

階段や、窓枠の角などにある、クラック。　これは表層クラックで、躯体に大きな影響はありませんが、クラックの種類を見分けられる方と物件は見るべきでしょう。

利回りが高い中古物件はお宝物件ではなく、リスク容認箇所が多いという部分を認識しましょう。

まず大前提として、利回りが良いというのは
リスクが高いということ。　

中古を選ぶということは、状態が劣化したものを買うわけですから
より目利き、運営に対するリスクを排除できるなら、排除した方が
良い経営ができるという側面を忘れないようにしましょう。

特に初期の頃であればあるほど、運営能力、建物を見る力もない方が
多いでしょうから、本当に慎重になる必要があります。
築古になればなるほど、運営経験も重要で、
リスクも許容できる成長が望まれます。

選ぶなら、どんなに古くても、戸数が少なくても、
郊外であればあるほど、必ずファミリー物件！　
そして、駐車場付き。　都心であれば、２DK以上。

築年数が古くとも運営経費率をよく見ていただければわかりますが、
高い賃料をとれている物件を選ぶという選択もありです。

また共用部などの美化、清掃にも気を配り、
良き環境であるか、維持管理されているかも重要です。

共用部の状態で、住まわれいる方の特性も理解できますが、美化に勤めているか、現オーナーさんの経営スタイルも見てとれます。

売るときに売りにくくなることも中古を選ぶ方は認識しましょう。

古い物件、単身者物件ほど、書いてきたようなリスク懸念事項が多くあります。
よって、それら物件は当然売りにくく、値段を下げざるえません。
そのため、表面利回りは高くなる傾向になりますし
融資期間も築古は取れませんから、融資もつきにくい。
なおさら利回りは高くなるものです。

ですから、そのようなリスクの高い物件を保有するには、
相当の覚悟が必要です。
ですから、単身者のような築古を持つのではなく、

運営された形跡が見えるよく管理された物件であること、
修繕履歴がしっかり残った物件であること
入居状況がわかるような資料が残っている物件であること
などはとても良い物件かもしれません。

熟練された投資家さんで、劣悪な物件であって、高利回りを
再建する能力を持っている方に関しては、
当然この限りではありません。
（再生、入居付、転売などビジネススキルを持った方）

初心者ほど、中古、特に築古に手を出すことは
よく理解すべきポイントが多いということを
認識いただけけると良いと思います。

僕が、そのような経験をしてきたからこそわかる。
失敗しにくい運営ができる中古選び。

今日の話が、皆さんの物件選定のお役に立てると幸いです☺️