#130 REIT・不動産投資信託（2016/12/05)

活況が伝えられる不動産市場。今日のざっくりはREIT（リート）です。REITはReal Estate Investment Trustの略で日本語にすると不動産投資信託になります。多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

1960年にアメリカでスタートしたREITですが、日本では日本版REITとして2001年に2銘柄でスタートし（アメリカから40年も遅れて始まったんですね）、現在は56銘柄まで増加。2016年11月末時点の時価総額は11兆6271億円となっています。

・J-REITの時価総額　ざっくり12兆円（56銘柄）

東証一部の時価総額が11月末時点でざっくり540兆円ほどなのでざっくりその1/50。東証二部の時価総額が7兆円なので、その1.5倍ほどの規模になっています。

2001年にスタートして以来、時価総額は右肩上がりで大きくなりリーマンショック直前の2007年6月に6.8兆円まで上昇、以後減少に転じ2009年2月に2.3兆まで時価総額が低下します。その後震災の影響もあり2011年12月まではほぼ横ばいでしたが、2012年1月からまた上昇し始め、銘柄数は34から56へ、時価総額は3兆円から12兆円まで増えています。5年ほどで銘柄数は1.6倍、時価総額は4倍に跳ね上がっています。

世界のREIT市場を見てみると2016年3月末時点で133.94兆円

・世界のREIT市場の時価総額　ざっくり134兆円

3月末時点でJ-REITの時価総額は11.17億円ほどでしたので、8.3%ほどをしめています。

世界のREIT市場を時価総額順に並べてみるとTOP5は

1.アメリカ　　　　85.2兆円/155銘柄　

2.日本　　　　　　11.2兆円 / 49銘柄

3.オーストラリア　9.9兆円 / 29銘柄　

4.イギリス　　　　7.0兆円 / 21銘柄

5.フランス　　　　5.6兆円 / 10銘柄

となっています。アメリカは世界で初めてREITがスタートしている国だけあって時価総額も銘柄数も抜きん出ています。時価総額では世界の60%以上を占めているんですね。日本も1971年にスタートしているオーストラリアを抜いて、2番めに大きな市場となっています。

他の国と比べると、日本は時価総額に比べて銘柄数が多く銘柄がサイズが小さいようです。銘柄の平均時価総額を見ると日本は2300億円ほどと低く、TOP5の他の国と比べると日本の1.5倍から2.5倍ほどの時価総額になっています。（銘柄の平均時価総額：フランス5600億円、アメリカ5500億、オーストラリア3400億円、イギリス3340億円）

日興アセットマネジメントの資料をもとに、2015年3月時点のアメリカ、オーストラリア、イギリス、日本、各国のREIT銘柄を投資先別に分類し、その銘柄数の割合をとってみると

日本　　（オフィス36%、分散型26%、住宅13%、商業施設12%）

アメリカ（商業施設25%、住宅17%、オフィス16%、ヘルスケア14%）

イギリス（分散型48%、小売19%、オフィス17%）

オーストラリア（商業施設48%、分散型28%、オフィス11%）

日本ではオフィスを投資先とするREITが多く、オーストラリアでは商業施設を対象とするものが多くなっています。イギリスは分散投資をする総合型（分散型）の銘柄が半数近くになっている一方で、アメリカでは特定セクターに特化した銘柄が多くなっていて、そのセクターは分散しています。アメリカではREITを購入する側が自ら選んでポートフォリオを組めるだけ知見と経験をもっているということなんでしょうか（あっ、お金も）。さすが歴史が長いだけのことはありそうです。

Source:

三井トラストアセットマネジメント　世界のREIT市場

http://www.smtam.jp/reit/market/

不動産証券化協会　J-REIT時価総額・上場銘柄数の推移

http://j-reit.jp/market/04.html

日本取引所グループ 月刊REIT(リート)レポート（2016年11月版）

http://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/reports/tvdivq0000007ago-att/REIT.pdf

不動産証券化協会　J-REATレポート（2016年12月）

http://j-reit.jp/news_topics/wp-content/uploads/2016/12/ares_jreitreport_201612_78.pdf

日本取引所グループ　市場別時価総額

http://www.jpx.co.jp/markets/statistics-equities/misc/02.html

日興アセットマネジメント　ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド　販売用資料　

https://www.nikkoam.com/files/lists/news/20150420_10.pdf