管理事業部について
こんにちは、沖縄県は浦添市にある座波商会の広報担当です。
今回は座波商会の管理事業部の仕事についてご紹介します。
管理事業部では不動産開発、収益物件の購入、座波グループで保有している不動産や船舶などの管理修繕を担当しています。管理事業部のメンバーは総務業務も兼任していますが、今回は管理事業部の業務にフォーカスしていきます。
不動産の開発
不動産開発の定義は会社や事業の規模によって様々ではありますが、座波商会では土地を仕入れて（もしくは元々保有している土地）、その土地にどのような建物（上物）を建て、どのようなテナント企業を誘致していくかの企画・開発を行っています。
座波商会の近くにあるサンエーマチナトシティも弊社の不動産開発の一つになります。こちらは40年以上も前の話となりますが、アメリカ企業が保有していた土地を購入し、その活用方法を数年検討してる際に、サンエー社からお話をいただき県内初の郊外型大型ショッピングセンターとして、「マチナトショッピングセンター」を建設したものとなります。
他にも我々が入居している座波建設ビルをはじめ県内に数か所、不動産開発を行った物件を保有しています。多くは商業用として展開していますが、一部では一般用の賃貸マンションも手掛けています。この一般用の賃貸マンションについては企画を座波商会で行い、マンションの建設をグループの座波建設で行うなど、グループ協業で開発を進めることもあります。
以前の事業開発部の記事でもご紹介した新規事業の宿泊事業も、不動産開発のひとつとなっています。自分たちで保有している那覇市東町の土地をどのように活用していくか、以下の引用部分でも話していますが自分たちの経験も踏まえ、それをもとに進めています。
最近、事業化に向けて本格的に動いているのが「宿泊事業」です。元々は那覇に弊社が保有している築40年のマンションがあり空室も目立ってきたので、それを活用して民泊事業を展開していました。
ただ泊まるだけのホテルではない利用者の体験設計もした上で、どのようにこの土地を活用していくか、まだ詳細をお伝えすることができないのが残念ですが、とても楽しみなプロジェクトも進行中です。
収益物件の購入
収益物件と呼ばれる上物付きの物件の購入なども、経営状況に応じて検討しています。積極的な拡大はしていませんが、良いご縁があれば随時検討しており、様々な方から情報をいただくことやお問い合わせをいただくことも少なくありません。
購入となると投資金額も大きな規模になってきますので、資金計画もさることながら時代の変化や会社の状況など様々な視点からの情報を集め慎重に判断しています。
座波商会が保有している収益物件は商業ビルや一般用の賃貸マンションなど様々なものがあり、稼働率を上げて収益を向上させていくことも管理事業部の大切な仕事です。
一つ例を上げますと、県内の大学の近くに単身者向けの総戸数100室ほどの居住用マンションを運用しています。購入当時、築20年ほどが経過した物件の収益改善に向けて、一部ではありますが以下のようなことをしてきました。
・ポスト修理やドアの補修、外壁の汚れ落とし
・外灯のLED化
・インターネット導入・無料化（契約時にWifi親機プレゼント）
・各部屋へのエアコン設置
・防犯カメラの設置
・大学入試時のオープンルーム（大学前でのチラシ配り）
・ Web訴求の強化・見直し
・各種キャンペーン（友達紹介キャンペーンetc）
・管理会社の変更
施策については家賃や管理費の変更なども含めあげればキリがありませんが、その都度優先順位を考えながら、いま一番効果が見込めるものを検討していき実行に移していきます。今回、例に上げたマンションの入居率は購入当時80%ほどでしたが、われわれが運用を開始してからは90%~100%ほどの高い入居率を保てています。
不動産の維持管理
不動産開発も収益物件の購入についても運用がはじまると日々のメンテナンスが必要になります。大きく以下の2つの業務が主な仕事になってきます。
・建物の修繕、メンテンナスなどの対応業務
・入退去関連業務、客付け業務
建物の修繕、メンテンナスなどの対応業務
物件も長期に渡り保有していると経年劣化などで何かしらの問題が生じてきます。水回りやエアコン、エレベーターや火災報知器などの基本設備や、建物自体の外壁や内装なども含まれます。定期メンテナンスの際に課題を発見して都度修繕を実施していくことで建物の価値を維持していくという流れになります。
沖縄は台風にも影響されやすい土地柄、台風前後の物件の見回りだったり雨漏り調査などもその都度行っています。
入居企業様からのお問い合わせにより対応することもあります。「電気がつかない」「ドアが閉じなくなった」「トイレが詰まった」などなど、緊急の場合もありますので、現地確認から修繕を依頼するパートナーへの見積り依頼・発注業務などはフットワークの柔軟さが求められる場面もあります。
入退去関連業務、客付け業務
賃貸物件では入居企業様の入れ替わりが出てきます。入居企業様が退去する際はオフィスの状態をチェックし、修繕が必要な部分があれば専門業者への見積依頼や発注業務、また企業様への請求などが発生してきます。修繕の際には現場に立ち会い、対応状況のチェックも行います。
修繕後は新たに入居を検討する企業様に情報を提供するために不動産ポータルサイトへの掲載を進め、反響があれば対応していきます。
船舶の維持管理
座波グループでは県内最大規模の浚渫船をはじめ様々な作業船を保有しています。不動産ではありませんが、それらの維持管理も管理事業部の方で行っています。
海上土木の現場の環境は厳しく、保有船舶も痛みが早く、定期的なメンテナンスが必要となります。工事期間の合間をぬって修繕を行いますが、船の部品などは特殊なものが多く、納期が長期に渡ることもあり計画的に実施することが重要となります。
番外編：座波商会オフィスのリニューアル
2022年の3月、それまでは点在していた座波商会のオフィスを座波建設ビルの6Fに集約しました。その際に、管理事業部メンバーが中心となって、設計会社の選定から細かな施工内容の調整など、多くの関係者が関わる案件をコロナの影響もあり紆余曲折しながらも見事無事に完遂。座波グループのステップアップにもつながる一大プロジェクトで会社に大きく貢献しました。総務業務の一部となりますが管理事業部での経験が活きたプロジェクトでした。
以上が管理事業部の仕事のご紹介でした。
座波グループが保有する不動産をはじめとする資産の維持管理を中心に、不動産開発や社内のメンバーが仕事をしやすくするための環境づくりに日々奮闘しています。今回は少し紹介しましたが総務業務も含め多岐にわたる業務でも座波グループを支えてくれています。
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