FP1級実技試験体験記⑤　2021/6/13試験PART2実録

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• FP1級実技試験体験記②　受験申込～受験日まで

• FP1級実技試験体験記③　受験当日の流れと注意事項

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• FP1級実技試験体験記⑤　2021/6/13試験PART2実録

2021年6月13日Part2実録

問題

■ご注意ください■
以下の記録は模範解答ではなく、受験者の回答は必ずしも正しいものではありません。実技試験当日の実際の雰囲気や面接の流れをイメージしてもらうことを目的に作成しています。

Part2も過去に類似問題があったものでしたが、「そもそも甲土地にスーパーって建てられないのでは…？」という疑問の解消に5分以上使ってしまい、その他のポイントを抑えきれないまま15分が過ぎました。（一応、分筆すればいいんじゃないかという結論だけは出し、どの面積で区切ればよいかも試算）さらにX社の2つの提案についても詳細をよく知らなかった（勉強不足）ので、正直part2はマズいかもしれない、と開始前に思っていました。

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面接官「ではまずAさんに確認することをお答えください。」

受験者（序盤で時間稼いでおいた方がいいかも）「はい、まずは一番重要なことはAさんの資産についてです。（問題を再確認するふりをしながら）説例を読んだ限り、Aさんの資産に対する情報の記載が一切ありませんので、その点を最初に確認したいと思います。駐車場の収益性は高くないとのことですが、土地の有効活用を進める際にも様々な費用は発生しますので、余裕資金の状況を確認しておきたいと思います。続いてこの土地を取得した際の取得日や費用がわかる資料があるかを確認します。あとはAさん自身がこの2つの提案のどちらがよいと考えているか意向を伺います。」

面接官「息子であるBさんには聞かなくてよいですかね？」

受験者「将来この土地をBさんに承継する予定ということですのでBさんの意向も確認します。」（読み飛ばしてた）

面接官「では、FPとして確認することをお答えください。」

受験者（現地確認を強調しよう）「はい、まずは現地確認をします。甲土地は閑静な住宅街にあり、マンションや住居が多いということですが、この地図ではその他の場所に実際にどれくらいの規模のマンションがあるかどうかがわかりませんので（当たり前）、実際に直接現地を確認し、周りの交通量や駅からの距離など、どのような場所にある土地なのかを確認します。X社がスーパーを出店したいと考えているようですが、街道沿いに空き地や大型店舗がある場合は競合が出店することも考えられます。」

面接官「競合調査ですね、他にはありますか？」

受験者「法務局で登記情報を確認します。この説例では他の人が所有者であるという可能性は低いと思いますが、登記上の土地の所有者がどうなっているか、それと用途地域の境界が非常にいびつになっているのでその境界の確認を…」

面接官「ちょっと待って、用途地域の境界は登記じゃわからないよね。用途地域は行政管轄のものだからどう確認する？」

受験者「失礼しました、用途地域の確認は市役所の都市計画課で確認します。併せて今後の都市開発計画等も確認しておきます。」（急ぎすぎた）

面接官「そうですね、では甲土地全体でスーパーを建設することは可能ですか？」

受験者「現状ではできないと思います。」（ここでは結論のみ簡潔に。「なぜできない？」→「どうすればできる？」と続いての質問がくることを想定し、実際にその流れだった）

面接官「それはなぜですか？」

受験者「はい、土地の用途地域は過半が属する用途制限が適用されますので、甲土地については一低専となり、店舗の建設はできません。」

面接官「ではどうすれば建設できますか？」

受験者「土地の分筆を検討します。具体的には準住居地域にある450㎡が過半となるように、準住居地域側が900㎡未満になるように土地を分筆すれば、建蔽率を加味しても平屋建て500㎡の店舗も建設可能になると思います。」

面接官「はい、残りは駐車場とかにしてもいいですね。」（あれ、なぜか先に言われた）

面接官「では、建設協力金方式と事業用借地権方式のどちらを勧めますか？」

受験者「事業用借地権方式がよいと思います。」（詳細を突っ込まれてもうまく回答できないと思い、「顧客のニーズ」にフォーカスして話を進めようと）

面接官「それはなぜですか？」

受験者「はい、賃料は建設協力金方式の方が高いですが、5年経過以降は解約となる可能性がありその後のリスクが高いと思います。また、Aさん自身が納税資金確保のために預貯金を増やしたいと思っているので、そのニーズも満たすことができるためです。」

面接官「建設協力金方式にする場合は業者にどのような交渉ができますか？」

受験者「やはり5年後に解約されるリスクを軽減したいので、普通借家を定期借家にして中途解約付加にするなど…」（仕組みをきちんと理解していないので多少的外れな回答に。そもそも定期借家にする必要なかった？）

面接官「あとはその5年間という期間をもっと長くしてもらうとかもありますね。」

受験者「そうですね…」（正直その発想はなかった）

面接官「ところで建設協力金方式の場合、中途解約したら建設協力金の残額はどうなりますか？」

受験者「すみません、それについては確認して回答を…」

面接官「中途解約の場合は建設協力金に残額があれば放棄する、という条項を入れることが一般的だからその文言を追加するように言うことも大事ですね。」

受験者「そうですね…」（だんだん誘導になってきた）

（いったんここでアラームが鳴るが少し延長戦）

面接官「では、関連専門家を3つお答えください。」

受験者「不動産鑑定士、税理士、土地家屋調査士です。」（3つと言われてとりあえずこの説例で考えていた順に回答。結果微妙な3つに。）

面接官「はい…土地家屋調査士は何をしますか？」

受験者「土地の分筆時の測量と登記です。」

面接官「権利の登記については誰がしますか？」

受験者「司法書士です。」

面接官「法律関係については…？」

受験者「弁護士です。」

面接官「税金は税理士ね。税額計算についての注意点は？」

受験者「注意点…譲渡の場合に短期か長期によって税率が大きく…」（ここで税額計算とか出てくるはずがないのになぜか完全に勘違い）

面接官「ではなく税理士と連携するときの注意点をお答えください。」

受験者「失礼しました、FPは税金や特例の一般的な説明にとどまり、個別具体的な税額計算は税理士に依頼します。」

面接官「それは何の法律に抵触する？」

受験者「税理士法です。」

面接官「面接は以上です。お疲れさまでした。」

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「土地の分筆」というポイントを答えることはできたのですが、活用方式以降については誘導された部分が多かったと思います。15分の問題確認で、「どうやったら建てられるか？」ばかり考えていて方式の整理ができておらず、面接で多少焦ってしまったのが反省点です。