初めての収益物件探し（迷走編）
経験ナシ、人脈ナシ、ゼロスタートの不動産投資
副業に不動産投資を選んだ一番の理由は、夫が設備管理業のため修理修繕ができること、電気工事士や電気主任技術者の資格を保有していて素人DIYレベルではない様々な作業ができること、でした。
かと言って、私の周りには実際に大家さんしている人や不動産屋さん、リフォーム屋さんなどの知り合いはゼロ。なんのコネもツテも人脈もありません。
それでもやると決めたならば、やるしかない！
◯◯したい、こうなったらいいなぁ、いつかやりたいなぁなんて言ってるだけではあっという間に時間が過ぎて年を取り、いつまで健康でいられるかいつ死ぬかも分からない。願望だけではなく、◯◯するためには何をしたらいいか、実際に行動した人だけが成功を得るのだと言うではないですか。
無知による損失は避けたい
まずは、無知による損失が大きい業界らしいので、勉強と情報収集は必須。なんせ勉強を始めるまで、坪と㎡の単位すらわかっていなかったズブの素人。市街化調整区域？減価償却費ってなぁに？キャッシュフロー？何ソレ美味しいの？？
節税や宅建などの本も読んで知識を得て、不動産投資アプリの楽待や健美家も登録、athomeやhomesなどもこまめにチェック。不動産投資家界のキムタクによれば「ネット公開されている収益物件は余り物の売れ残り」「本当に良い物件は公開前にお得意様に紹介していくもの」なんだけどね。
人脈なしの初心者がいい物件を探しあてるためには、まずはバンバン資料請求して見に行ける所は毎週末のように内見や現地視察をして、たくさんの不動産さんに会って話をして、良くしてくれたり信頼できそうな不動産さんと仲良くなり、その人から紹介してもらうというステップを踏むしかない。
ターゲットエリアを車で90分以内と定め、予定のない休日は内見ドライブや物件視察ツーリング。「明日どこ行くん？」「こことここが近いから、◯市の2件見に行こか」てのが金曜の夫婦の会話（笑）。お出かけは物件探しツアーばかり、ちなみ筆者は大阪府在住です。
当初は中古戸建ばかり探していましたが、いいなと思える物件はなかなか高い。てか、そもそも自己資金が限られている庶民は融資ありきだけど、いったいいくらぐらいまで融資がおりるの？相談にいくのが先じゃね？ということに。
日本政策金融公庫へ融資相談
なので行きましたよ、日本政策金融公庫の無料相談３０分を予約し、ひとりでバイクをびゅーんと飛ばして。
いま思い返せば、ほぼジャージのようなラフな私服の中年おばちゃんがなんの資料も持たずに手ぶらでやってきて、「不動産賃貸業を始めたいのでお金を貸してください」なんて通るわけないよね。創業なめんなよ、ハイ当然です。
もちろん厳しいお返事が。「耐用年数を過ぎた中古戸建の場合、不便な場所で、かつ実績もない初心者がおこなって事業として本当に成り立つのか」「そこに賃貸需要があるのか、人口統計や家賃設定の根拠あるデータなどを創業計画書に添付したり、購入予定の物件資料や登記簿なども必要になる」「オーナーチェンジ物件なら客付けの心配がないのでそちらなら可能性あるかもしれません」的な感じでした（泣）。いや、優しい対応と物言いでしたけどね、公庫の若い女性の方。
ふむ。そうか。何百万円のお金を借りるのって大変なんだな。自分だって、返せるかわからない額のローン（負債）を組むのは怖いし。
自己資金で買える物件とは
で、ここからは方向性をスイッチ。融資なし自己資金で買える値段設定にして探し直し。貯えが豊かでない庶民の予算は諸経費込みでMAX５００万円。
しかし４５０万円以下の中古戸建なんか、大阪府近郊にあるのだろうか？
あった！すごい！３００万円の戸建！！で見にいくと、それはそれはきつい斜度の坂を上りに上った先にあるおうち。駐車スペースももちろん斜めで左下に大きく傾いていて、運転席の夫が降りると車が横転するんじゃないかと思うぐらい（汗）。
中は廃墟。至るところで虫が死んでいて、２階にあがると天井が抜け落ちて無くなっている。これは、自分たちで再生できるレベルを超えている。こんな場所で賃貸で入る人なんているのかな？
オーナーチェンジ物件も探してみたけれど、写真は載ってないし、内見もできないし、まったくイメージが沸かずに検索停止。
じゃあ、どうすんの。。。迷走状態に陥りました。ここでいったん持ち前の行動力も低下。家を買ってからリフォームローンを組むことも可能らしいと調べたけれど、いったん下がったモチベーションは戻るまでにしばし時間を要しました。
道のりは長いなぁ。。。
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