マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜９月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事さん、区分所有者さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

本年10月以降の保険料一斉値上げを控えて、管理組合でも保険契約の見直しが書き入れ時です。

この２ヶ月弱で１０件ばかり取り扱っていると、単なる人的ミスによるのか、関係者の悪意によるものかはっきりと分からないものの、それなりに「問題含みのマンション」に遭遇するものです。

そんな事例の一部を以下ご紹介しましょう。

【１】保険証券記載の物件所在地が違う！

保険代理店を通じてマンション管理適正化診断の依頼があり、診断前日に現地へのアクセス方法を確認するため物件住所をネット検索したところ、築３０年超のマンションにもかかわらず一向に見当たりません。

そのため今度は物件名で検索してみると、同名のマンションが全く別の場所に存在することが分かりました。

念のため、中古マンション仲介サイトで確認したところ、その別の場所で間違いがない様子。

そのため代理店に確認を依頼したところ、保険証券に記載されている住所がそもそも間違っていることが判明しました。

なぜそのような「珍事」が発生したのか？

その理由は、現在の契約を締結した当時の理事長が「同じ区内の別の場所」に居住しており、保険証券の送付場所と物件所在地を混同してしまったからということが分かりました。

ちなみに、管理会社の担当者もそのことに全く気づいていませんでした。

【２】５年契約なのに保険料が年払い！？

マンション保険の契約期間には、短期（１年契約）と長期（５年契約）があります。

管理組合の場合、たいていの場合は長期の契約を選択しているはずです。

と言うのも、長期契約のうえで保険料を一時払いすることで保険料の割引きが受けられるからです。ディスカウント率は、およそ１５％。決して小さくありませんね。

ところがコンサル先のマンションでは「年払い」、つまり毎年１年分の保険料だけ支払う方法を選択していました。みすみす割引きを受けられるチャンスを逃しているのです。

【３】建物評価額が低すぎるために「一部保険」状態！

あるマンションでは、保険証券に下記のような記載になっていました。

■　建物評価額（再取得価額）：３　億円

■　保険金額　　　　　　　　：３　億円

建物評価額＝保険金額なのがなぜ問題なのか？と思われるかもしれません。

この保険が問題なのはそこではなくて、「建物評価額の水準」です。

各損害保険会社は、保険引受条件を算定するにあたって建物評価額の算定方法を下記のように定めています。

建築費単価　×　延床面積　×　共用割合（50～60％）　×　調整率（70％～130％）

この方法に則って当該マンションの評価額を計算すると、最低５億円以上に設定しなければならないことがわかりました。

しかしながら、現状の建物評価額は３億円強しかないため、「一部保険状態」と判断され、支払い保険金が減額されるリスクがあります。

建物評価額を過少に設定しているため、現状の保険料は「割安」になっていますが、「安かろう悪かろう」状態のため、適正な評価額に修正することをお勧めする予定です。

さて、皆さんのマンションは大丈夫でしょうか？

ご自分で保険証券を確認するのは面倒とお考えでしたら、無料の「マンション管理適正化診断サービス」を活用されることをお勧めします。

診断の研修を修了したマンション管理士が、現状のマンション管理組合の運営・管理・修繕の状況を調査するとともに、マンション保険契約の査定や相見積もりも取得します。

＜マンション管理適正化診断サービス＞
https://yonaoshi-honpo.co.jp/nikkanren/index.html

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┃ 1 ┃　10月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
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次回の定例セミナーは、10 月 19 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「駐車場の空き区画対策」です。＼(＾▽＾)／
　
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　 ▼ コンセプト▼
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　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時と会場　▼
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　令和　元年 10月 19 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「駐車場空き区画問題と対策の進め方」

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
１） 駐車場の空き区画が増える事情
　
２）　おカネをかけずに稼働率が改善した事例

３）「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
　■　管理規約や使用細則の変更　
　■　外部利用者への賃貸と留意すべき点
　■　他用途への変更プラン
　■　機械式設備の「平面化」工事のメニュー

４）　機械式設備の「平面化」工事の事例紹介
弊社顧問先で平面化工事を実施した事例を取り上げ、管理組合内の検討プロセスや合意形成に至るまでの経過、経済効果などをご紹介します。

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

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　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/647.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 「避雷針があるから大丈夫」は甘い！マンションでも落雷対策が必要なワケ

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/06/13/085951
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第2位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308
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第3位　共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750
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第4位 【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848
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第5位 管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/04/17/142304
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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

●物件所在地や竣工年月が違ってる！？マンション保険契約にご注意を！
http://ilodolist.me/mansion-insuranse1909/
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●マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか？
http://ilodolist.me/rental-camera1908/
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●１０月からのマンション保険料の増額対応でテンテコ舞いだ！
http://ilodolist.me/insurance-premium1908/
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●アコギな電気料金削減業者との契約を切るのに３ヶ月も余計にかかったワケ
http://ilodolist.me/vice-company1908/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
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