マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜11月号＞

  このニュースレターでは、マンション管理組合の理事さん、区分所有者の皆さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

先日、都内の顧問先マンション（２８戸）で、理事さんからのリクエストを受けて直近１年間の理事会運営の状況に関する講評をさせてもらいました。

その一部をご紹介しましょう。

１．管理コストの適正化について

管理委託費（４百万円／年）、電気料金（６０万円／年）、マンション保険（２３０万円／年）の主要３費目について当社が見直しを行い、契約変更までをサポートした結果、年間１５１万円の削減を実現することができました。

（１）管理委託費（年間１２２万円の削減）

全体の削減成果の８割を占める管理委託費については、これまで管理組合自身が管理会社に減額を要請しても、なかなか応じてもらえなかったものの、当社がコンサルティングに着手したことで対応が一変し、従前とほぼ同じ仕様を維持しながら３割近い減額に応じてもらうことができました。

（２）マンション保険（年間１６万円の削減）

マンション保険については、従前の保険契約では保険金額が建物評価額と同額で設定されていました。

ただ、鉄筋コンクリート造のマンションの場合には全焼・全損のリスクが小さいため、建物評価額の６割相当に保険金額を調整するとともに、「マンション管理適正化診断サービス」での好評価を反映させた結果、従前の保険料に対して半額以上削減することができたのです。

（３）電気料金（年間１３万円の削減）

電気料金については、このマンションでは電子ブレーカーや蓄熱式暖房機をすでに導入しており、コスト削減ができていました。

しかしながら、これら機器を削減業者が実質的にリース方式で提供しているため、長期にわたって料金削減額の４割相当をシステム利用料として支払う契約になっていました。

そのため、削減業者との契約を中途解約のうえ、これらの機器を管理組合が購入するプランを改善案として提案しました。

その後、削減業者の思わぬ抵抗に遭いましたが、新電力への切り替えも併せて実施することで、長期にわたってより多くの削減メリットを享受できるようになりました。

これら主要３費目のコスト適正化の実現によって、年間１５０万円の経済効果が生まれました。（戸あたり平均で年間５万円超）

２．今後の課題について

このマンションでは、機械式駐車場の稼働が９台中２台にとどまっています。

また築２０年目を迎え、経年劣化に伴う設備の修繕・更新の必要性が高まっています。

そのため、このまま修繕・更新を進めるのか、思い切って事実上遊休化している設備を撤去して平面化するかを現在鋭意検討中です。

撤去・平面化を実施する場合、当該工事費の負担(３〜４百万円)が必要となりますが、それ以降の定期保守点検費（年間１０万円）ならびに長期修繕計画で計上されている修繕・更新費用（１５百万円程度）が逆に不要となるため、経済的なメリットは十分あると考えます。

今年度は、この駐車場設備の見直しが大きなテーマとなりますが、引き続き当社が理事会の運営をサポートしていきます。

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┃ 1 ┃　12月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
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今年最後のセミナーは、12月 21 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「管理委託費の見直し」です。＼(＾▽＾)／

なお、冒頭でご紹介した管理組合も、最初は理事さんの本セミナーへの参加がきっかけでした。
　
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　 ▼ コンセプト▼
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　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時と会場　▼
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　令和　元年 12月 21 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「管理コストを３割削減するための見直し術」

これまで弊社のコンサルティングによってコスト削減を実現した事例を紹介しながら、特に注目すべき費用項目と仕様について効果的な見直しポイントを解説します。

【内　容】

■　ポイント１：管理人の勤務体制と業務内容

最も多く見られるのが、管理員の勤務時間が過剰なケースです。また、その業務範囲も物件の特性によって違いが見られます。

■　ポイント２：設備保守点検の契約形態と実施頻度

エレベーター、消防、機械式駐車場など、各種共用設備の点検費は管理組合側に相場観がないため、メスが入りにくいテーマです。

■　ポイント３：遠隔監視＆緊急対応費用（ホームセキュリティを含む）

設備保守点検と同様に相場観が掴みづらい項目のために割高な金額になりがちです。

■　ポイント４：事務管理費など管理会社の経費

管理会社によって提示金額が異なりますが、物件の規模に応じたで適正な市場価格がわかります。

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

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　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/658.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第2位　共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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第3位 管理組合財産の着服事件と「上っ面だけ」の反省文

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/04/17/142304
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第4位 管理組合の総会をスムーズに進行させるために大切な４つのこと

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2015/09/07/172533

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第5位 実は理解されていないマンション一括受電のしくみ

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2015/01/29/154250

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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＜＜新記事のご紹介＞＞

●小規模マンションでも、戸あたり年間５万円もコスト削減ができたワケ
http://ilodolist.me/cost-down1910/
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●マンション管理費の滞納問題が深刻になる前に、管理組合役員が知っておきたいこと
http://ilodolist.me/kanrihi-tainou1910/
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●携帯基地局の設置は、マンション管理組合の副収入として有難い！
http://ilodolist.me/kichikyoku1910/
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●コンサルティングの前後でマンション管理組合の財政状況はどれだけ変わったか？
http://ilodolist.me/consulting-performance1910/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

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