マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜１月号＞

このニュースレターでは、これまで分譲マンションの管理組合の役員や区分所有者の方を対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

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┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
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明けましておめでとうございます！
マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。本年もどうぞ宜しくお願い致します。

「マンション・バリューアップ・アワード」というイベントがあるのをご存じですか？

マンションへの永住志向が高まる中、適切な維持管理や健全な組合運営を推進していくことを目的に、マンション管理業協会主催のもと、「住み心地の向上」や「建物の適切な維持・管理」のための事例やアイデアを募集するイベントを開催しています。

このイベントでは、資産価値の向上や組合財政の健全化といったテーマ別に各管理組合の取組みの成果を競うというもので、今年度は計８００近い応募があったそうです。

そして、2019年度のグランプリには、「省エネ・創エネで共用部分電気代を97％削減」した京都・西京極大門ハイツ管理組合法人（1976年竣工・190戸）が選ばれました。

同マンションは、過去４３年間の共用部・動力電気代の推移のデータが残っており、管理費に占める割合が２０％を超え負担が大きいことから、低電圧契約、LED照明への切り替え、電力一括受電、太陽光発電の導入などを図り、電気代の負担を２８０万円からなんと８万円まで減らすことができました。

ちなみに、このマンションは、2015年に外壁外断熱、真空ガラスの設置工事を実施したことで、京都環境賞も受賞しています。そのため、以前からしばしばマス媒体にも取り上げられている管理組合です。

高圧一括受電や太陽光発電装置の設置といった重要事案は、特別決議事項に該当するため、４分３以上の賛成が必要になります。しかし、この組合では概ね「全会一致」で可決してきたそうです。

なぜこのような「偉業」がなし遂げられたのか？

最大の要因は、組合員全体が自らが所有するマンションの運営を「わがこと」と捉える意識の高さにあると思います。

ただ、このマンションも当初は「管理会社任せ」の運営だったようです。「管理会社は、住込みの管理員や清掃員を派遣するだけ。フロント業務や理事会運営サポートは脆弱なものでした。住み込みの高齢な管理員夫婦が退職されるにあたって管理委託料を大幅に値上げする見積もりが出たのが、自主管理に切り替えたきっかけだった」と理事長さんはおっしゃっています。

つまり、「このままでは拙いのでは？」という「危機感」が生まれたことで、管理組合の運営に改革のメスが入ったというわけです。

当初は一部の住人がリーダーシップをとって改革を起こしたようですが、多くの住人が管理組合の運営を「自分事」として意識できなければこのような取り組みが２０年以上も続くわけがありません。

しかしながら、ほとんどの分譲マンションの購入者は「管理組合の運営を管理会社に任せておけるように、毎月管理費を払っているのだ」という考える傾向が強い。

その考え方が根本的に「間違い」なのです。なぜなら、管理会社と管理組合とは「利益相反」の関係にあるからです。

管理費や修繕費が高い方が、管理会社は儲かります。

修繕積立金が不足する事態になっても、管理会社は特に困りません。

組合運営に無関心な住民が多い方が、管理会社は楽チンです。

組合役員が輪番制の方が管理会社は組合をコントロールしやすい。

管理費の滞納や駐車場の空きが増えても管理会社の売上は減りません。

こうしたリスクに早く気づき、組合運営を「自分事」として捉え、「主体性」をもって行動できるかどうかで、あなたのマンションの将来の資産価値は決まるのです。

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┃ 1 ┃　2月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
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今年最初のセミナーは、2月 15 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「長期修繕計画の見直し方」です。＼(＾▽＾)／
　
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　 ▼ コンセプト▼
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　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

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　 ▼　日時と会場　▼
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　令和　2年 2月 15 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

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　 ▼　参加料金　▼
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【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

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　 ▼　テーマと内容　▼
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1．講　演

「無関心では危ない！長期修繕計画の見直し方」

長期修繕計画が、どのようにして作られているかご存知ですか？

国のガイドラインに沿って作成された場合はあらかじめ前提条件が決まっていますから、必要とされる単位面積当たりの修繕工事費は新築時点ではどのマンションも概ね同じ水準です。

重要なのは、その後の「メンテナンス」。新築当時の施工品質やその後の経年劣化の進行状況、修繕実績などに応じて随時見直していくことが必要です。

さらに、居住者の高齢化などライフスタイルの変化への対応や、新たな修繕技術の導入も検討する余地があります。　

長計を作成する目的をご存知ですか？

それは、大規模修繕工事などの多額な支出を賄うために必要な修繕積立金を算出するためです。

ところが、新築当初の修繕積立金の水準が人為的に低く設定されているマンションがほとんどのため、将来的に大幅な増額を強いられています。

貴方のマンションで必要とされる修繕積立金はどれくらいなのか？

今の徴収額でそれを賄えるのか？　どれくらいの増額リスクが潜んでいるのか？実際に確かめてみましょう。

【内　容】

・長期修繕計画の作られ方

・補修・修繕・改修の違いとは？

・長期修繕計画が「風化」してしまう理由

・長期修繕計画に「欠陥」があったマンションの事例紹介

・貴方のマンションの修繕積立金を「国のガイドライン」と比べてみよう！

・長期修繕計画を見直す３つのポイント

・ライフサイクルコストの低減ができる修繕の方法

・理想的な長期修繕計画のメンテナンスのやり方

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

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　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
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下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/668.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

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┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
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私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位　共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750

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第2位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308

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第3位 「共用部電気料金９７％削減」を実現したマンションは「何」が違うのか？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/12/20/185042
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第4位 金銭着服を連発しても反省しないマンション管理会社に「登録取消」のレッドカードを！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2019/11/26/150033

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第5位 「避雷針があるから大丈夫」は甘い！マンションでも落雷対策が必要なワケ

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/06/13/085951

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┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
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マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

●「共用部電気料金９７％削減」を実現したマンションは「何」が違うのか？
http://ilodolist.me/valueup-award1912/
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●大規模修繕工事のおカネが足らない！資金融資を受けるための条件とメリットは？
http://ilodolist.me/mansion-finance1912/
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●マンションのズサンな長期修繕計画にご注意を！
http://ilodolist.me/mansion-choukei1912/
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●マンション保険の値上げが止まらない！管理組合が取るべき４つの対策
http://ilodolist.me/insurance-premium1912/
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このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
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