マンション管理見直し本舗　ニュースレター＜10月号＞

このニュースレターでは、マンション管理組合の理事さん、区分所有者の皆さんを対象に、管理コストの適正化や管理組合の健全な運営に役立つ情報をお届けしています。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━...┓
┃０┃　はじめに　　　　　　　　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━...┛

マンション管理見直し本舗代表の村上智史です。

管理組合の理事さんからの相談で、「ウチのマンションは管理費が毎月15,000円なのだが、これは高いのでしょうか？」といった類の問い合わせを受けることがあります。

まずは「部屋の広さも分からない状況では、なんとも・・・」となります。

次に、お部屋の面積が分かれば、新築マンションの平均単価に関する統計データと比較するのは可能です。

専有面積１平方メートルあたり月額２１０円くらいなので、７０㎡の部屋なら14,700円となり、おおむね平均に近いレベルだとわかります。

しかし、そもそも管理費の平均値が「妥当」かどうかとはまったく別の話です。

なぜ管理費の金額だけでは、それが「割高」か「適正」か分からないのか？その理由を解説しましょう。

【１】「管理費」とは、管理組合の「収入」である
管理組合の理事さんの話を伺っていると、「管理費」と「管理委託費」を概念的に混同されていることが多いです。

どちらの科目も費用（支出）の名称で似ていますが、内容は全く違います。
つまり、
■ 管理費　　：区分所有者「が」管理組合「に」毎月支払うおカネ
■ 管理委託費：管理組合　「が」管理会社「に」毎月支払うおカネ

要するに、管理組合の目線で考えると、管理費は「収益（売上）」で、それを原資に「管理委託費」など組合運営や建物管理に必要な経費を支払うわけです。

【２】 管理組合の収益は「管理費」だけではない

管理組合の決算書に目を通せばわかりますが、管理組合の収益（売上）に計上されるのは管理費だけではないのが普通です。

管理費のほかに、駐車場やバイク置場、専用庭などの各種「専用使用料」もあるからです。

この専用使用料の収入が、マンションによっては管理費に対しておよそ３〜５割くらいの比重を占めることもあります。

もしそれが５割だとすれば、管理組合にはトータルで管理費の１.5倍の収入が入ることになります。

【３】　管理費は必要経費の積み上げから算定される

それでは、月額の管理費はどのように算出されるのかそのプロセスを確認してみましょう。

まず、管理委託費、水光熱費、火災保険料、修繕費などの経常的な支出項目を積み上げながらトータルで必要な年間経費を算定します。

これに多少の安全余裕率（剰余金）を加えたうえで、管理組合の安定収入として必要なお金（＝区分所有者から徴収すべきおカネ全額・・Ａ）が決まります。

上記の総収益（Ａ）から、別途徴収する各種専用使用料を差し引くと、徴収すべき「管理費」の金額が決まります。

以上の解説を算式にまとめると、以下のようになります。
【　管理委託費等の必要経費の積上げ　】×（１＋余裕率）　＝ 　Ａ （余裕率は、5％〜10％）
　
管理費　＝　Ａ　－　各種専用使用料

つまり、「管理委託費」などの運営経費や、駐車場等の「専用使用料」の金額次第で、区分所有者から徴収すべき「管理費」の金額も変わってくるということです。

これが、管理費の金額だけではそれが割高か適正か判断できない理由です。

ただ、管理費の水準を決めるに際して、全体の５割くらいの比重を占める管理委託費の多寡が大きく影響することは間違いありません。

そして、その管理委託費は、特に分譲会社（デベロッパー）系列の管理会社が受託する場合は売主側の「言い値」で決まっていることがほとんどです。

つまり、管理費の水準を云々するよりも、管理委託費を決める際に競争原理が働いているのかどうかがよほど重要なことなのです。

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...┓
┃ 1 ┃　10月のセミナー開催のお知らせ　　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...┛

次回の定例セミナーは、10 月 19 日（土）の開催を予定しています。

テーマは、「駐車場の空き区画対策」です。＼(＾▽＾)／
　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼ コンセプト▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　●　隔月１回、「土曜日」にサクッと聴けます！
　　　
　●　場所は、東京メトロ「銀座」駅徒歩５分、「東銀座」なら徒歩２分！

　●　テーマは、「毎回リフレッシュ」します！
　
　●　終了後は、個別のご相談も随時受付けます！

先着10名様のお申し込みを受け付けております。
どうぞお早目にご応募ください。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　日時と会場　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　令和　元年 10月 19 日（土）
　　13:30 〜15:00

　LEAGUE　地下１階　会議室
（東京都中央区銀座３−１１−３）
　
　※東京メトロ「東銀座」駅歩2分　「銀座」駅歩5分

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　参加料金　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【本ニュースレターの読者様・優待価格】　
　1,000円（税込）

※初めてセミナーに参加される方、あるいは個別にご相談頂ける方は「無料」でご招待します！(＾▽＾)

※個別相談をお申込みの方には、もれなく弊社代表の著書「マンション管理見直しの極意」(自由国民社刊）を進呈いたします！

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　テーマと内容　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
1．講　演

「駐車場空き区画問題と対策の進め方」

高齢化やクルマ離れの影響もあり、昨今駐車場の空き区画に悩む管理組合が増えています。

その結果、駐車場収入の減少が管理組合の会計収支を圧迫し、将来管理費の負担が増えるリスクが高まっています。

特に機械式駐車場の場合、日常の保守点検費に加えて設備更新の際に多額の資金が必要になりますが、この問題を放置すると稼働していない設備に無駄なおカネを費やすことになってしまいます。

空き区画対策を一体どのように進めていけばよいのか、見直し事例の紹介も含めてその手順とメニューを解説いたします。

【主な内容】
１） 駐車場の空き区画が増える事情
　
２）　おカネをかけずに稼働率が改善した事例

３）「駐車場空き対策」の進め方と対策メニューのご紹介
　■　管理規約や使用細則の変更　
　■　外部利用者への賃貸と留意すべき点
　■　他用途への変更プラン
　■　機械式設備の「平面化」工事のメニュー

４）　機械式設備の「平面化」工事の事例紹介
弊社顧問先で平面化工事を実施した事例を取り上げ、管理組合内の検討プロセスや合意形成に至るまでの経過、経済効果などをご紹介します。

【講 師】　村上　智史（弊社代表取締役）

２．　個別相談会（※希望者のみ）

貴マンションの管理委託費を簡易診断させていただきます。（無料）その他、管理会社の変更や大規模修繕、電気料金・マンション保険の見直しなどのご相談も随時承ります。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
　 ▼　　　詳細はコチラ　！　▼
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

下記の弊社サイト内のページ（下記リンク）でご確認ください。

http://yonaoshi-honpo.co.jp/news/647.html

※「セミナー参加希望」と明記のうえ、お名前・電話番号・「マンション名」を添えて
このメールに返信して頂いても結構です！

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　┓
┃ 2　弊社代表のブログ　 ダイジェスト　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　┛

私のブログで最も読まれた記事＜月間ベスト５＞をご紹介します。

第1位 共用施設の違いで「損するマンション」か「得するマンション」かが分かる！

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/01/24/115750
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

第2位　マンション一括受電業者が相次いで淘汰されている理由とは？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/05/07/153308
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

第3位　「避雷針があるから大丈夫」は甘い！マンションでも落雷対策が必要なワケ

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/06/13/085951
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

第4位 【理事長のギモン】共用部に私物を置くのはどこまで許されるの？

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/08/25/163848
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

第5位 管理組合の総会をスムーズに進行させるために大切な４つのこと

http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2015/09/07/172533
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

┏...┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　　 ┓
┃ 3　マンションライフをかしこくいろどる　ilodolist　　┃
┗...┻━━━━━━━━━━━━━━━━━━━...　　　 　┛

マンション管理見直し本舗が運営するサイト「ilodolist」（イロドリスト）」では、快適なマンションライフを過ごすために役立つ情報や知識をお伝えする記事を執筆しています。
　
マンションライフや管理組合での「あるあるネタ」「知ってるとオトクな情報」を中心に取り上げていますので、関心のあるテーマがあればアクセスしてみてください。

＜＜新記事のご紹介＞＞

●岩波新書「生き延びるマンション」は、丹念な取材記録の集大成！
http://ilodolist.me/book-review1909/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

●物件所在地や竣工年月が違ってる！？マンション保険契約にご注意を！
http://ilodolist.me/mansion-insuranse1909/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

●マンションの防犯カメラは、なぜレンタル契約が増えているのか？
http://ilodolist.me/rental-camera1908/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

●組合総会直前の業務委託費の増額提案に物申す！
http://ilodolist.me/cost-up1909/
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△

このニュースレターは、毎月月初に発行する予定です。
ご感想、ご意見・ご相談などお待ちしております！

【発行責任者】
株式会社　マンション管理見直し本舗
https://yonaoshi-honpo.co.jp/
〒104-0061
東京都中央区銀座３−１１−３　ＬＥＡＧＵＥ２０１
ＴＥＬ：03-6869-3473
ＦＡＸ：03-6868-3459
▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△▼△