勝どきのタワマンは修繕積立金不足なのか

<このノートに書いてあること>
・タワマン購入検討中の筆者が失敗しないようにタワマンの管理状況について調べたことを書いてあります
・結論、タワマンの修繕はリスクが多いと言われていて、実際そのようなので調査継続する方向です

<マンション管理とは何か>
・マンションは占有部と共有部でできていて、マンションの管理とはマンションの管理組合がマンションの共有部分を対象に行うものです
・例としては、日々のメンテナンスと修繕、もしくは立て替えの意思決定とそれらの準備を行います
・マンション管理の失敗の代表例に修繕の実施ができないことがあります。理由は、修繕積立金が不足している、修繕をすることの意思決定ができないなどがあるそうです。例として、兵庫県の方のアパートでは修繕ができず住めなくなった建物の解体費用を自治体が負担（行政代執行）して解体したらしいです。ちなみに解体費用は回収できていないようです
・そもそもマンションが老朽化した場合に住み続けるには、修繕するか、立て替えるかの2通りの方法のみと考えられます。立て替える場合の費用はどう捻出するのか。タワマンの場合の立て替え費用は莫大になりそうですが、実際将来いくら必要になるのか。修繕積立金の位置付け、いくらの費用を想定しているのかは疑問点です

<管理状況の把握方法>
・2022年4月に「マンションの管理状況」を何らか公的に格付けして公表する仕組みが出来たらしいですが、掲載されている物件が全21件のようで「勝どき」をキーワードにしても何もヒットしないです
>> https://www.mansion-evaluationsystem.org/
・そのほか、東京都がマンション管理状況の届け出制度の仕組みを運用しているらしいが、昭和58年以前に建築されたものが対象ですので、筆者が購入検討しているタワマンは対象外でした
>> https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei02.html
・そうすると管理状況を全体的に把握する方法がないということになります。

<修繕積立金の積み立て状況について>
・修繕積立金は、マンションの維持修繕に必要な費用を長期間にわたり計画的に積み立てていくもので、適正な修繕積立金額が設定され、大規模改修が計画的に行われることにより、所有しているマンションの老朽化を抑制し、資産価値の維持にもつながるため、最重要項目とされてます
・マンションの適正な維持管理を目的に国土交通省が定める「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）が2020年6月に改正され、2022年4月1日よりマンションの「管理計画認定制度」が開始されてます
・また、2021年9月に国土交通省が、長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改定を公表してます
・この国土交通省のガイドラインに沿って「オウチーノ」で使えそうなデータがありました。サイトに掲載している物件のうち修繕積立金が適正な金額で設定されている物件において、「適正な修繕積立金」ラベルの表示がされるというものです。
>> https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000181.000046400.html

<オウチーノのサイトのラベルについて>
・「適正な修繕積立金」ラベルのロジックは、「オウチーノで修繕積立金の登録がある物件を対象に、国土交通省が定める適正な修繕積立金額の目安をもとに、オウチーノが簡易的に判定を行うもの」だそうです
・マンション毎に事情が異なるので、詳しくは長期修繕計画や各会計を要確認との但し書きがあります

参考画像 : オウチーノサイト上の適正な修繕積立金のラベル表示の例

<調査結果>
・オウチーノのサイトで勝どき駅徒歩圏内の物件を検索して、筆者の購入検討対象になる物件を調査して、下記の結果を得ました。

「適正な修繕積立金ラベル」ありの物件
　・勝どきビュータワー
　・ザ・パークハウス晴海クロノレジデンス
　・ザ・パークハウス晴海ティアロレジデンス
　・以上

「適正な修繕積立金ラベル」なし物件抜粋
　・勝どきザ・タワー
　・THE TOWERS TOKYO SEA TOWER
　・THE TOWERS TOKYO MID TOWER
　・ドゥ・トゥール
　・ベイサイドタワー晴海

<感想とnext>
・ちなみにですが、勝どきビュータワーを筆頭に購入検討していて、修繕積立金も大手なら当然に足りているだろうと思っていたところ、そうでもないという筆者にとっては意外な結果でした
・大体、タワマンは修繕ができずに廃墟化すると行ったようなのは、煽り記事だと思ってましたが、案外簡単に一蹴できる議論ではなかったなと思います（少なくとも筆者の知識レベルでは）
・とはいえ、「適正な修繕積立金ラベル」は詳細の確認が必須です。確認ポイントは下に書いた内容になりそうです
　・「国土交通省が定める適正な修繕積立金額の目安」とは何か。調査対象にいれたタワマンで言うと、どれくらいの平米数を対象に設定した目安なのか。積立金は築年数後一定の期間経過後に上がるのが通常だが、それを含めれば適正と言える可能性があるのではないか。大体タワマンの修繕積立金は12年目の修繕、20年後の大規模修繕に向けたものがあると思うが、国交相の目安は何を目的とした修繕積立金なのか。そもそもタワマンの修繕というのはいくらかかるのか。あと、修繕積立金が足りていたとて、運用で失敗する可能性はないのかなど

→ ということで、タワマンを買うのに向けて継続調査することにします