うりぼうのFP1級実技試験体験記②

お読みいただき有難うございます。
ここからはPartⅡの面接について、レポートしていきます。
問題文は、「2023年度第1回FP技能検定1級実技試験 PartⅡ（2023年6月10日）」を参考になさってください。

PartⅡ（2023年6月10日）

【問題文】
・登場人物：Aさん(65）、弟Bさん（63）、妹Cさん（55）、Aさんの妻（63）、長男（35）、長女（30）
・ABC兄弟の両親が亡くなり、両親の自宅土地建物を兄弟3人それぞれ3分の1ずつの共有持ち分で相続（やめとけやめとけ）
・Aさんは自分の家族と一緒にその相続した自宅に居住
・固都税は持ち分割合に応じて3人で負担。AさんはBCに地代は払っていない。（嘘やん）
・兄弟喧嘩勃発（そうなるやろ）
・Aさんは、BCには亡母の相続時に300万円ずつ相続させたので、現状で我慢してほしいと思っている。（ジャイアンかな）
・共有を解消するにはどうすれば良いか（遺産分割協議で失敗しすぎやん）

私はPartⅡにおいては、せいの先生の即メモを実践していましたので、練習でも毎回“調べること”は「現・権・需・公・市・税・提・融」をまず書き出していましたが、今回は家族間で土地名義をどうするかの話なので、需要や市場については考えなくてもいいな、と思い込んでしまいました。
第三者売却という選択肢が完全に抜け落ちた状態で面接が始まってしまったのです…。

う：うりぼう
面：面接官

う「●●　▲▲です。よろしくお願いします。」（今度はちゃんとフルネーム）

面接官は、ベテランオーラ出まくりの60代後半ぐらいの男性、書記は50代の女性でした。

面「はい、それじゃあ問題文読んでもらったと思うけど、Aさんから直接聞いて確認すること、うりぼうさん自身が調べて確認すること、どこで何を調べるか、という風に答えてください。」
う「はい、Aさんに聞くことは、
　・相続した不動産ということなので、取得日や取得費が確認できる契約書などがあるかどうか
　・測量や境界確定は行っているか
　・Aさんの今後のライフプランについて、例えば南側の駐車場や倉庫や庭がなくなってしまうことで困ることはないか
　・Aさん家族の意見はどうか
　・Aさんの資産の全体像について
　・お母さまがなくなった時どのような遺産分割を行ったか
　をお聞きします。」
この間、書記の女性がうなずきながら聞いてくれていたことがとっても励みになりました😢（ありがとうやで）
う「自分で調べることは、
　・現地に赴いて、現況や周辺環境の確認を行う
　・法務局か登記情報提供サービスで、権利関係の確認を行う
　・売買を行うこととなった場合の税制について確認する
　・Bさんの提案の妥当性を確認する
　といったことが考えられます。」
面「ここに建蔽率や容積率が書いてありますが、これが正しいかどうかはどこで調べますか。」
う「市役所で確認します。」
面「この土地に需要があるかはどこで調べますか。」
う「（需要とか関係ある？※まだ気づいてない）インターネットや近隣の不動産屋さんに確認します。」

面「甲建物について気になることはありませんか。」
う（気になること？？建物で？？兄の性格は気になるけど建物ってなんかある？）
面「築30年となっています。」
う（築年数？）
　「旧耐震ですか…？（築年数と言えば耐震基準という乏しい発想ｗ）」
面「旧耐震とかではなく、これぐらいの時期になると気になることはありませんか？（圧）」
う「あ、建替です！」
面「建て替えまでしなくてもまぁ…（苦笑）」
う「リフォームです…。」
面「そうですね。」
答えに辿り着くまでに2分ぐらいかかった（　＾ω＾）・・・。

面「はい、じゃあ権利関係はどうなりますか。使用貸借は強いですか弱いですか。」
う（強いか弱いか！？！？どういうこと？？？？）
ここで旧借家法の借主の権利がやたら強いイメージが思い浮かび、
う「つ、つよ…（小声）」
面「えぇ！？（圧）」
2分の1で外す。
う「よ、弱いです！！！！（大声）」
面「そうですね。賃貸借契約を交わしているわけではないので弱いですね。」
聞こえてないことにしてくれたのかな（　＾ω＾）・・・。

面「では、共有関係を解消するにはどんな方法がありますか。」
う「分筆してそれぞれ3人の所有とするか、Aさんが買い取る方法があります。」
面「それ以外の方法はありませんか。」
う（それ以外！？何かある！？！？）
答え出ず。
面「3人で協力して誰かに売るという方法がありますね。」
う「（第三者売却！）は！はい！そうですね！有難うございます！（？）」
あまりにも答えられない質問が続き、この辺からメンタル崩壊が始まる（　＾ω＾）・・・。

面「共有になっている不動産を何とかしたいと思ったとき、裁判所で解決できますか？」
う（急に裁判沙汰にするやん…。え～こんな質問過去問になかったし😢もう何もわからん😢できそうな気もするけど…）
　「エ、ト…」※自信なくしてちいかわ化　
面「これはね、裁判所でできるんですよ。共有物の分割と言って、2023年4月に民法改正がありました。後で調べてみてください。」
う「そ、そうなのですね！存じ上げませんでした。勉強になります！ありがとうございます！」（回収される問題用紙に一生懸命メモして向上心を演出）

面「持ち分だけ買い取ってくれる業者はありますか。」
う（これは「持ち分だけ買い取ります！」っていうケインコスギの黄色い広告を電車の中で見たことがある…！）
　「はい、そのような業者があると認識しています。」
面「はい、そうですね。」
う（久々に答えられた…）

面「ところで、この分割方法に何か問題点はありますか。」
う「エ…ト…」※ちいかわ健在
　（接道2mあるし別に良くない？なんかダメなとこある？？全然分からん…）
面「接道は問題なさそうですけど、奥行きがどうですか。」
答え出ず。
面「特殊建築物といってアパートの建築なんかはできませんね。」
う「存じ上げませんでした。勉強になります！！（2回目）（涙目）」

面「じゃあ、最終的に、このAさんに、うりぼうさんならどのようなアドバイスをしますか。」
う「買取をアドバイスします。」
面「Aさんにそれだけの資産がありますかね。この年齢だと住宅ローンも難しいですね。」
　「まぁ、分割して差額を払う方がよさそうだね。」
う「は、はい、そ、そうですね…。」（とりあえずメモ）

面「じゃあ買い取りするとして、価格はどうやって決めますか。」
う（そろそろ終わる…！）
　「不動産鑑定士に鑑定を依頼します。」
面「他の専門家はどうですか？誰に、何を依頼しますか？」
う「土地家屋調査士さん、測量士さんに測量と表題登記を、
　　司法書士さんに権利関係の登記を、
　　売買となった場合の税金の計算は税理士さんに、
　　親族間売買といえど仲介を入れた方が安全なので、宅建業者さんに仲介を依頼します！」（何故か全員さん付け）
面「もし、Aさんに、『うりぼうさん、ちょっと税金の計算だけしてもらえませんか』と言われたらどうしますか？」
う「税理士法に抵触しますので丁重にお断りします。」
面「はい、そうですね。他に気を付けることはありますか？」
う「それぞれの専門職業家には独占業がありますので、それを抵触しないように気を付けます。」　

面「はい。それではこれで終わります。」
う「あ、ありがとうございました…！」

う「ほ、本日は貴重なお時間を頂き有難うございました」（強者に媚びる弱者の精神）

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面接のレポートは以上となります。
結果は136点での合格でした🎊結果良ければすべて良しｗ

最後に、勉強方法についても共有させていただきます。

（つづく）

うりぼう