証券化マスター１０１　ⅠⅡ部

五回の地価高上昇を経験　成長の期待から　
バブルまでに一貫して土地神話の形成
どうせ上がるから借り入れで買っといたほうがいいという土地神話
→日本で証券化が必要とされたのは神話が崩れリスクが認識され流動性が必要とされた

多様な証券化商品＝多様なリスク分散

不動産証券市場は年間４，５兆円取引規模で安定した市場

物流施設は4兆円規模

マスターアソシエイトは9300人
不特法の管理者になれる

キャピタルゲイン、インカムゲイン両方の重視によって証券化は注目された

不動産特定共同事業法で小口化商品の信頼回復に努めた
旧SPC法で流動化ビジネスが発達
金融市場の影響も強まる
投資手法の多様化、投資家層の拡大

収益還元法によって不動産価格の個別性が増す
PMの巧拙も影響してくる

不動産現所有者＝オリジネーターの評価に関わらない資金調達が可能
→アセットファイナンスが可能

収益性での判断による物件格差が明確に→市場の二極化

資産の証券化とは資産をバランスシートから切り離し流動性の高い投資商品にする過程
法人税が課されないSPVを作り証券を発行
メリットリスクが不動産に限定

二重課税の回避（導管制）＝信託や組合（パススルー方式）特定目的会社や投資法人で分配ルールを満たして回避する（ペイスルー方式）

デット（借入金）エクイティ（出資金、株式持分）
デットはエクイティより優先して収益をえるため優先劣後構造
エクイティの方がリスクテイク分利回りも高い
こういった区分をトランチングと呼ぶ

イールドギャップが大きいほどエクイティ利回りは上がる
イールドギャップ=投資利回りから長期金利を引いたもの　借り入れを利用しておりエクイティが少なくなればなるほどイールドギャップが開き、利益/エクイティのバランスから利回りが上がる

倒産隔離＝SPVの事業目的を限定し倒産しないようにする　投資家に不利な議決権を行使できないようにする（倒産の宣言等）

流動化型とファンド型
流動化型は企業の資金調達等のやり方
ファンド型は投資資金の運用の側面が強い
私募ファンドは高い利回りを求め、レバレッジをきかせセイムボート出資でリスクの共有などを行う　運用者はフィービジネス　
開発型証券化＝開発段階に投資資金を募る仕組み　ハイハイ