102 不動産市場の指標と見方

不透明、情報過少？→日本のREITの情報っ公開は有数
データも多い
が、あるものを活用しなくてはならない

成約価格が表に出ることはあまりない
賃料も募集・成約で性質が異なるし継続賃料のデータは少ない

REITも依然オフィスが主体

用途ごとにマーケット情報が違う
最終需要者や世間の需要によって影響の受け方が変わる
商業、ホテル、物流、ヘルスケアなどは運営の巧拙で収支が大きく変わるオペレーショナルアセット

トレンドの分析では取引量や価格変化だけでなく売買主体も大切な要素

東京のオフィスストックは大阪の4倍
年々増えている

中小ビル　平均築年33.0年　バブル期に大量供給
大規模ビル　平均築年24.3年　比較的コンスタントな供給
9割近くが中小ビル　高性能な中規模ビルは物が少なく主要はある

大規模ビルは計画の公表が速く予測がしやすい
中小ビルは数年後の計画は出づらい

オフィス需要はオフィスワーカー×一人当たり面積
一人当たり４坪程度が目安
リモートワークなどの普及で算出は難しくなる

空室率は現空床の率
募集面積はテナント退去前も加えた率

新築ビルの空室率は市況に敏感に反応する

フリーレントでも需給を判断できる
貸し手が有利か借り手が有利か

DI＝ディフュージョンインデックス
同じビルで半年前の成約賃料単価と比較
各棟で集計し割合を求める　上昇％から下落％を引いたもの

オフィスは遅行市場といわれるが、DIで見れば景気動向と連動している
DIが大きくなると賃料の上昇に加速がつく