「ボロ戸建て投資」っどうなの？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

ここ数年、ボロ戸建て投資のような、築古物件への投資に関する書籍、動画、ブログなどよく目にします。築古物件とは、厳密な定義はなのだが、概ね新築後３０年以上消え貸し物件物件のことを指すようです。ここの記事では、主に築古物件のなかでも、「ボロ戸建て」と言われる物件への投資について書きます。

ボロ戸建投資とは

ボロ戸建て投資とは、築年数か経過し、格安に売られているボロ物件を購入し、再生し賃貸市場に投入する投資法です。物件の再生をDIYでリフォーム工事を行うことでコストを抑えて、収益の向上を狙います。

物件の価格は数百万円で、表面利回りが２０％超という物件も販売されていることもあり、初期の投資額が少ないのは魅力にようです。

ボロ戸建て投資にメリット、デメリット

メリット

・価格が安い
・家賃が下落が少ない

物件の価格は、築年数や建物老朽化度合いなどの理由で格安になっています。また、築年数が古いため、家賃はすでに下がりきっており、安定しています。

デメリット

・修繕費がかかる
・ローンの利用が困難
・問題を抱えている場合がある

建物が老朽化しているため、思わぬところに修繕が発生する可能性があります。また、屋根、外壁などの建物全体に関わる修繕の必要になることもあります。

建物の法定耐用年数を超えている場合が殆どで、ローンを利用して購入することが困難です。また、売却時も同様に、買主に資金調達が難しいため、出口が取り難くなります。

格安に売れれている物件は、さまざまな問題を抱えているケースが多いです。具体的には
・借地
・再建築不可
・構造体の損傷・・・・シロアリ被害など
・大量の残置物・・・・・処分費用がかかります
・心理的瑕疵　などがあります。購入するときに十分調査する必要があります。

ボロ戸建投資に成功するために

ボロ戸建て投資は、価格安く高利回りで魅力的ですが、デメリットもあり、安易に始めると危険な投資です。

物件を見極める

ボロ戸建物件を見るポイントは、物件の所在地の立地と建物コンディションを２点です。

まず、賃貸需要が期待できる場所にあるかどうかが問題です。格安物件でも、入居者がいなけらば、収益は生みません。

建物のコンディションを見極め、賃貸物件としてして商品化するには、どのぐらいのリフォーム費用がかかるかを想定できないと、販売価格からの表面利回りが高くても、実際キャッシュフローが残らないこのになり兼ねません。目利き力が重要になります。
自分で、判断が難し場合は、専門家を一緒に見てもらう方法もあります。

自己資金の準備

ローンでボロ戸建てを購入したという話はありますが、ローンの利用が困難になるので、現金買い基本です。また、購入後のリフォーム工事の費用も必要なります。

ボロ戸建てと付き合う覚悟

リフォーム工事費を節約するために、自分の時間を使うなど、通常の不動産投資より手間がかかります。専業に大家さんなら良いのですが、他に仕事にある人にとっては大変です。自分の時間を取れれることを覚悟して始める必要があります。

まとめ

ボロ戸建て投資をすすめる、書籍、動画、ブログの多くは、「初心者向けで簡単に稼ぐことができる」という論調のものがあります。しかし、このような、書籍、動画、ブログで紹介されている方法には、再現性があるのか疑問です。

少額で始められる点では、初心者向けの投資手法にように思います。しかし、知識がない状態で安易に始めてもうまくいかないと思います。ボロ戸建て投資を始める場合も、知識の習得、自己資金の準備が必要です。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。