物件の購入⓸

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回も引き続き物件の購入について書いていき

ローンの申込み～契約

物件の売買契約後すぐに、ローンの申込みをします。事前に打診して内諾をもらった金融機関に、正式のローンの申込みを行います。正式な申込みするときに、重要事項説明書、売買契約書の写し以外の書類も必要になります。必要書類は事前に確認しましょう。

ローンの申込みをすると、金融機関内で融資の可否を審査をします。審査には、数日から数週間かかります。審査で承認となると金銭消費貸借契約締結することになります。

同時に、団体信用生命保険に加入することになります。（加入を要求されない場合もあります）団体信用生命保険は、「団信」と呼ばれていて、債務者が死亡した場合にその時点の残債（元本の返済残高）の金額が保険金として金融機関に支払われる生命保険です。保険料として支払いはありませんが、通常貸出金利に保険料分も含まれています。債務者が死亡した場合は、保険金で残債が清算されるため、その後の返済は不要になります。

決済（残代金の支払い・精算）融資実行

物件の決済日と融資実行は、同日になるように調整します。
物件の決済は、残代金の支払いがあるので、融資をしてもらう金融機関の応接室など行われることが多いです。

決済の流れは
　　　必要書類の確認
　　　残代金の支払い・固定資産税等の精算
　　　着金確認
という流れになります。

売買代金の支払いと同時に、固定資産税など精算金や入居者がいる場合は、家賃管理費等の精算も行います。

所有権、抵当権の登記

決済が終了後、所有権、抵当権の登記を行います。
登記関係は、自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士には、決済に同席してもらい、必要書類の確認をしてもらい、登記をお願いします。ローン利用して物件を購入する場合には、所有権のほかに、抵当権も登記します。

司法書士は、買主側が指名するのが一般的で、窓口の不動産業者は紹介してくれます。また、金融機関から紹介されることも多いようです。所有権の移転登記費用は、契約に内容にもよりますが、買主が負担するのが一般的です。

不動産取得税

購入後、３～6か月後（1年以上後になるケースあります）に、物件所在地のと都道府県から納税通知書が送られてきます。購入時より時間が経過してから納税通知書が届くので、忘れないように資金を確保しておきましょう。
不動産取得税の税額は、固定資産税評価額×税率で決まってきます。税率の基本は４％ですが、特例により税率が変わる場合があります。また、税額の軽減措置もあります。最新の情報を都道府県のホームページなどで確認して下さい。

物件購入時の諸費用の処理

物件購入時には、物件の価格以外に様々の費用が発生します。具体的な費用に関しては以前の記事を見てください。

これらの諸費用は、税金を計算するために、費用の種類ごとに正確に把握し、記帳する必要があります。

まとめ

物件の購入は、いろいろな場面でいろいろな手続きがあり、また、時間もかかり、多くに労力が必要になります。特に、初めて金融機関から融資をしてもらうのは大変です。しかし、物件が取得できなと、不動産投資は始まりません。物件購入のステップを一つ一つ、確実に進めていきましょう。

物件が購入できたから、あとは、何もしなくても、毎月家賃収入を得ることができるという訳でありません。物件の購入は、不動産投資の入り口です。物件購入後に安定的な家賃収入を得るためには、適切に管理運営していく必要があります。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。