不動産投資　新築or中古？？

昨日、ここ半年ほど物件紹介をしてくれる仲介会社の方より新規物件の紹介メールがありました。何社も不動産会社に訪問しましたが、現在も物件紹介のメールをくれるのはこの方だけなので本当にありがたく思い、いつも丁寧かつ迅速なメールを心がけております。

さて、今回ご紹介いただいた物件が千葉の物件で、新築のアパートで利回り8％、良さそうな物件！と思い、そこで早速サーフィン帰りに物件を見に行きました。（最近は良い物件はほんと1日で売れてしまのでスピード勝負です、、ほんとはこのみんなでとりあっているような感じが嫌なんですけどね。）見に行ったところ、かなりほそーい旗地、物件の後ろは擁壁、、、ということで仲介会社の方に検討見送りの連絡をいたしました（泣）

そこで仲介会社の方にも何度も物件を紹介してもらい申し訳ないな～という思いもあり、今回を機に自分がどういう物件を買うべきか整理をしようと思い、新築、築古のメリット、デメリットをまとめていました！！

新築メリット
・フルローンが組みやすいので、自己資金が少なくても買える⇒レバレッジが効く。
・ローン期間が長いので元金がへっていかないため、デッドクロスになりにくい。
・建物の償却期間が長いので長期にわたり償却できる
・修繕費などのランニングコストが高い。

新築デメリット
・新築なので賃料の下落の差が激しい。
・ローン期間が長く、元金がへっていないため、担保余力がでにくい
・減価償却期間が長いので経費にできる減価償却費が少ない。

中古メリット
・賃料下落が起こりにくい・ローン期間が短く元金がどんどんへっていくため、担保余力が出やすい。
・建物の減価償却期間がも短いので毎回おとせる減価償却費が多い。

中古デメリット　
・ローン期間が短いので利回りが良い物件でないとCFがでない。
・元金が減っていくスピードが速いのでデッドクロスになりやすい。
・賃料が低水準（建物古いので競争力が弱い）
・修繕などのランニングコストが高い。

というような感じです。

不動産投資で私の中で重要なこととしては、いかに物件を増やしていくかです。（まだ1棟ももってないですがW)。

正直ベストな方法はまだわからないですが、上記のとおり、新築物件だと担保余力がでにくいということがデメリットとしてあるので、次の物件を買うときの共同担保にすることもできませんし、残債の減りも遅いとなると物件を増やしていく際には、不利ではないかと今のところ、考えております。

つまり今のところは中古アパートで利回りそこそこのものを狙っていこう！！と思っている今日この頃です！笑。

おわり