不動産投資の本質

おはようございます。
昨日は急激な気温の低下と電力供給の懸念で不安な夜を過ごした方も多かったのではないかと思います。

今日も東京は最低気温0℃、最高気温10℃で寒い日が続きます。
また、花粉も多いようです。
お身体にはくれぐれもご自愛くださいね。

本日のテーマは『不動産投資の本質』です。

本質とは、欠くことができない、最も大事な根本の性質・要素のこと。
不動産投資を考えるうえで欠くことができない根本的な要素を綴っていきます。

■公示価格が発表されました

全国的には上昇です。
首都３圏(東京、大阪、愛知)では、大阪の商業地が下落しましたが、東京と名古屋は上昇しています。

商業地と住宅地という括りでは、在宅勤務の加速で商業地は下落、住宅地は上昇という結果です。

例えば、東京の中区、中央区、千代田区のオフィスでは、賃料下落の目安となる『空室率5%』を上回りました。
これにより商業地の下落要因となったようです。

合わせて、職場近くに住む『職住近接』が進みました。
これにより住宅地は上昇です。

■大阪の商業地について補足

公示価格は下落しましたが、実際の取引価格に影響はないようです。
どういう話かというと、コロナ起因で外国人観光客が減少したが、観光地としての価値は下がっていない、という話です。

不動産投資を考えるうえで、土地の値段は外部要因に大きく左右されます。長期的かつ大きな目線で市場を見るようにしてください。

■不動産投資の本質

不動産投資をやったことがある人が当然に知っていて、やったことがない方が知らないことがあります。

それは『融資の大切さ』です。

初めて不動産投資をされる方は、
①物件を探して、
②銀行を探す
という流れを採りますが、実際は逆です。

①融資してくれる銀行を探して、
②その銀行が融資する物件を購入する
という流れです。

大した差がないように思うかもしれませんが、実際は大違いです。

実は銀行が融資する物件は、そんなに多くありません。
そして、あなたに貸してくれる銀行もそんなに多くありません。

結論、世に出ている物件は、ほとんど融資が下りず購入できない物件ということです。

物件を銀行に持ち込んで『融資不可』を繰り返すなら、最初から銀行が融資する物件を探した方が効率が良いということです。

だから、まずはあなたに貸してくれる銀行を探し、次にその銀行が融資できる物件を探すという方法が良いのです。

不動産投資の本質は『物件ではなく銀行を探す、そしてその融資条件を把握する』こと、なります。

■まとめ

不動産投資に興味がある人向けに記事を書いてみました。

私個人としては、このタイミングでの不動産投資を進めていませんが、興味があるのであれば、

• 自分に融資してくれる銀行はどこか？

• その銀行が融資する物件は？

• 人と物件を加味して出される融資条件はどのようなものか？

を調べてみてください。

この辺の話は、また別の記事で掘り下げたいと思います。