8000万円のマンションを買うためにはどのくらいの年収があればいいのか？という話 vol.2
ぶんぶんはろーぺんのーと
どうも！勝どきペンギンです。
前回は8000万円のマンションをフルローンで購入し、無理なく返済するために必要な年収について計算しました。
その結果、2000万円(手取り1400万円)あれば返済比率25%以下に収まるということがわかりました。
結果をそのまま受け入れると20代のうちにマンションを買えなさそうです。なので、”どうしたら20代のうちに8000万円のマンションを買うことができるか？”検討して、いい結論に持っていきたいと思います！！！！
当然のことながら、毎月の支払額を下げれば、高くはない年収でも高嶺のマンションを買う可能性を上げることはできるでしょう。
今回は下記について検討します。
①金利の低いローンを選ぶ
②住宅ローン控除を利用する
③管理費・修繕費の安いマンションを選択する
④頭金を入れる
①金利が低いローンを選ぶ
前回のnoteにこのようなコメントをいただきました。
「じぶん銀行の10年固定ローンを使えば金利が低いので、返済額を抑えられますよ」
コメントありがとうございます😭おっしゃる通りです。
前回のシミュレーションではフラット35という全期間固定のローンを用いて返済額を計算しました。住宅ローンには固定金利（フラット35はこれ）と変動金利、またはそれらの組み合わせのパターンがあり、固定金利は変動金利と比較して金利が高いという特徴があります。ちなみに前回の楽天銀行の金利は1.3%でした。
金利の低い変動金利でローンを組めば、返済額の金利を安くすることができます。ざっとネットで調べてみましたが、変動金利の最安は0.399%でした。
固定金利1.3%と変動金利0.399%で借入をした毎月の返済額の差は下記の通りです。
固定金利、変動金利にはそれぞれprosconsあり、変動金利は金利が安い分将来の金利上昇リスクがあります。その分プレミアムということで今日時点の返済額が安くなるわけですが。
②住宅ローン控除を考慮に入れる
マンションをローンで購入すると、購入から最長13年間に渡ってローン残高の1%を所得税から控除する制度があります。8000万円のローンを夫婦2人でそれぞれ4000万円ずつのペアローンを組むと、夫婦それぞれで年間最大40万円控除が受けられます。2人合わせて年間80万円の所得税控除は毎月に直すと約6.7万円です。これは毎月のローン返済額が6.7万円減るのと同義です。
※上記は新築の例です。中古マンションの場合は半分になります。
※厳密には住宅ローン減税はローン残高の1%を控除する制度なので、ローン残高が減るにつれて控除額も減っていきます。
※所得税(+住民税)から控除されるので、所得税が少ない場合には最大控除は受けられません。年収660万円以上で上限(40万円/年)に達します。
③維持費の安いマンションを買う
これも前回のnoteに寄せられたコメントです。
個人的な考えですが、タワーマンションを狙う以上、大きな差はないと考えています。(タワーマンションである必要があるのか？ということはいずれnoteに書きたいと思います)
管理費については、マンションの築年数に比例して増加傾向にあります。豊洲のブランズなど、最近の新築は高いですね。維持費に安いマンションってどんなマンションなんだろう？と考えると、深い議論になりますのでまたいつか・・・ということにさせてください😇
④頭金を入れる
頭金を入れることができれば、ローンの借入額を下げられるため、毎月の返済額を減らすことができます。
一方でローンの借入額を抑えると住宅ローン控除の恩恵が少なくなるので、当初はやらないほうがいいかもしれませんね。
ここまで書いて気付きましたが、わたしが使えそうなのは①と②だけ。
ゆるーいシュミレーションをしてみました。。
8000万円の70平米の中古マンションを変動金利0.399%と固定金利1.3%でフルローン、住宅ローン控除を活用して買う場合の月々の返済額を計算しました。
金利0.399%の場合は、年間の返済額は265万円ということになりした。返済比率25%に収めるためには手取り1060万円、額面1400万円となります。
かなり現実的になりましたね。年収700万円の共働きなら、一般的に無理のないローン返済比率で8000万円のマンションを購入できます。
残業代やボーナスを当てにして年収を計算するのはリスクがあるので、できるだけ低く見積もったうえで、検討はする必要があるかと思います。その上でさらに大事なのはライフプランに柔軟に対応すること。
子供が産まれるかもしれない。時短勤務にするかもしれない。親の介護をするために休職するかもしれない。人生、考え始めたらきりがありません。
だからこそ、資産価値の下がらない不動産を持つことを前提に、家探しを続けたいなと思っている次第です。
ペンギンの旅はこれからも続きます！
荒波を乗り越えて欲しい物を手に入れられるよう日々努力するのだ〜