売買契約・重要事項説明のポイント

先日の日曜日、また広田神社に参拝に行って参りました('◇')ゞ
広田神社って　なんか～、参拝するとスか～っとした気分にさせてもらえます。この日は　七五三のお参りで　かわいいお子様たちを　おばあちゃま
おじいちゃまが見守りながら、ご祈祷されるご家族で賑わっておりました。

MommyGAGAは　子供は４人　出産は３回(#^.^#)
もう　いまや　4人ともとっくに成人しておりますが、、。
七五三の時をなつかしく思い出したりしてました。

（えっ？子供が4人で　出産３回？）
そうなんですよ、３回目の出産はお得にｗ、2人の女の子に恵まれましてｗ
７歳（長男）5歳（次男）３歳（長女）３歳（次女）の七五三　デシタｗ

と、余談でしたが、当日は、ローンの事前審査も承認がおり、無事にご契約調印も済みましたので、お礼と今後最終決済、物件のお引渡しまで無事完了するようにお願いに上がりました。

今回のご契約では、
私は、買主様側の仲介、売主様側の仲介は他社業者様です。
業者としては、当然この日の為にお互い準備することがありますが、
売主側業者様のほうは、この日の為にまず一番大きな仕事、書面作成
があります💦
これ、結構大変ですよ💦

MommyGAGAが　神戸の地域密着型の仲介業者で店長をさせて頂いているときは、売主側仲介の際は、契約書、重説は私一人で作成！　　　　　　　　ダブルチェックは　社長にお願いしていましたが、社長は当時お忙しい方で
して、、、、、💦
なんだかんだ、一人でチェックしてたようなものですが💦
一人でチェックなんて　ほんと何回もしないと(;^ω^)
製本してから、誤字脱字に気づいたり(;^ω^)して。
書面の作成前には、
特約条項が業法に違反してないかの確認をしたり(;^ω^)
物件の状況のエビデンスを役所や法務省に取得にでかけたりと、、、。

今回は、
買主側の仲介のMommyGAGAとしては、
この度の買主様は、ローンを組んでご購入ですので、そのお手配やら事前審査をしっかり承認を取るための段取り、そして事前承認の通知があったのちには、売主業者に連絡。

事前承認がおりましたら、売主業者は、重要事項説明書、契約書案の作成、製本にかかります。（大概それまでに準備はしてはりますがね(^_-)-☆）

売主側から重説、契約書作成ができたとの連絡がきたら

MommyGAGAも、まず買主様に代わり売主業者作成の重要事項説明書、契約書案の事前チェック等が　大事な業務になります。
売主業者様に間違いはないか、重説の追加文言（その他の事項、備考の部分）契約書の特約条項の内容の再確認等等経て、
足りない添付書類等はないかも確認。確認が済んだら

当日までに買主様が疑問に思うような箇所をあらかじめ説明、特約の内容の確認等をしてもらうための買主様へのご連絡等等。

売主業者も買主業者もここまで、しっかり準備しないと
当日の速やかなご契約調印とはなりません！！

そして、晴れてご契約当日になるわけですね(^_-)-☆

当日の流れは、

重要事項説明の読み上げ→売買契約の読み上げ→添付書類の確認→手付金の支払い（受領）→すべての書類に署名捺印となります。

で、今日はそのうちの売買契約・重要事項説明のポイントだけ、つぶやこうかと思います。

や～っと　今日の主題でございます！

今日は　ほんと、ポイントだけです！！💦
MommyGAGAが　独自に考える、特に抑えておいて欲しいところだけの説明です！
重要事項説明なんて、ほんといえば　全部重要なわけですからｗ。

ちなみに、今回重説の読み上げは売主業者様のほうが、やってくれましたが、これがまあ、今まで聞いた重説で一番よかったです！
分かりやすく、笑いもとりながらの素晴らしいい重説をされました。
MommyGAGAも、見習わないと！！

この笑いをとるってのが、真面目な？MommyGAGAにとって　なかなか難しいんですが(;^ω^)

お客様も　とても理解力のある方でしたし、事前にMommyGAGAも、買主のお客様に難しい部分は先に説明させていただいておりましたからね(｀・∀・´)ｴｯﾍﾝ!!ｗ。
だし　ほんとスムーズにご契約は完了することが出来ましたヽ(^。^)ノ

さて、
今回私が請け負っている案件物件が、中古戸建ですので、
特に押さえて頂きたい中古戸建の場合のお話です(^_-)-☆
押さえておきたいポイントは、仲介をさせて頂く不動産屋がしっかり押さえておけばいいようなものですが、。

宅建主任士が書面を読み上げるのを半分うとうとしながら聞いていたとしても、問題ないかとは存じますが、、。
大概、皆様、頭がいたくなるか、眠くなるか、です！ｗ。

でもね、あとで、え～知らなかった、うっそ～って　ならないためにね(;'∀')
ご自分でも　これぐらいは、しっかり理解していただきたい部分です('◇')ゞ

♥lecture①♥　重要事項説明書　登記記録に記録された事項

権利部　甲区　所有権
：どなたの物件か、共有名義なのか、そのエビデンスで照らし合わせ確認
重要事項説明書は、この部分にくるまでにも、私たち業者の詳細事項やら、建物、土地に関する説明箇所はたっぷりあるのですが、そこは飛ばしても
今回の売主様は　所有者かどうか、エビデンスである登記簿上どうなっているか、しっかり確認しましょう！（売主と所有者は違う場合もありますよ）

次に
権利部　乙区　抵当権　の設定等の記載がある部分
：誰の債権なのか、債権額は？
抵当権が、根抵当権であったり、債権額が　売買価格より多い場合は、要注意。
でも抵当権抹消は　売主の大前提の当然の責務ではありますが。
抵当権抹消の原資は押さえておきたいですよね💦
売主業者に　債権額の残債の確認等しておきましょう。
大概は抵当権の設定の箇所は、　所有者が、ローン利用で購入された物件が多いので、当然設定は抵当権が設定されていますし、売主が所有者になった時点より当然残債は少なくなっているはずではあります！

最終決済時、引渡し日にこの抵当権はすべて抹消してもらわないと！！
抹消できる物件なのかどうか、ですよね！！

♥lecture②♥　重要事項説明書　建物の建築及び維持保全の状況に関する書類～の部分

：確認済証、検査済証の有無　

これね、次にまたこの物件のご売却をされる場合、とても大事です。
押さえておかなければならないポイントです。

また、売主側の業者になる場合も　業者としてお客様から中古戸建の売却を依頼された場合、しっかり押さえておかなければならないところです。

（でもね～、この書面、無くされてる売主様、結構いらっしゃいます。築年数の古いものもない場合が多いです）

で、そもそも　これって何？ですよね。

確認済証は、建築前に建築主がこのような建物を建てますよ、と申請を出して、はい建ててよいですよ、ってなったとき交付してもらうもので、これがないと建築できないことになってます。

検査済証は、建築後にほんとにちゃんと申請通りに建てた？違法な建築はしてない？と検査してもらい、検査後、OK、合格しましたよって証拠の書面です。

で重説では、まずこの書類があるかないかを記載する部分があります。
あるにこしたことはないですが、
無くされている場合はですね、その代用として
建築基準法に関わる台帳（建築物）の記載事項証明、これがあれば　大丈夫！！

確認番号だけ記載されている場合は　売主様業者様が役所で調べてきて
書き留めた番号のはずです。
ただ、できればそのエビデンスとなる証明書は　売主業者さんにとっといてもらいましょう！！念のためです！それぐらい重要なものだから。

なんで重要かって？

それは、この証明がなければ以下の理由で　次に売却する場合、
非常に困難になるからであります！！
・次売却する際、購入される方が　住宅ローンは使えなくなる。
・違反建築物として次の所有者は、違反の責任を負い、行政の指導是正命令を受ける事態にもなり得る。
・購入後の増築、用途変更もできない事態にもなり得る。
ってことがあるからです。
（例外：「既存不適格建築物」や、適法な建物だけど、完了検査してない物
件の場合は　１２条５項報告ってのを提出したりしなければならない。）

ね？　結構大変でしょ？物件価格査定額にも大いに影響いたしますよ！！

さて、
次にあげるポイントは、MommyGAGAの以前扱った案件で　売主側仲介をした時、いろいろ大変だった経験があるので(;^ω^)　経験上おさえて頂きたいと思うポイントです。

♥lecture③♥　境界の明示　について　デス！

これは、契約時というより　物件内覧に行ったとき、（マンションでない場合）非常に大事なポイントです。

購入するかどうか判断すべきチェック項目の一つです！

物件の敷地に　境界ポイントがあるかどうかです。ちゃんと回りの物件の境界にポイントが示されているかどうか、デス！

これは、売買契約書の条項にも記載がありますよ！
境界の明示が、物件の引渡しのときまでにされない場合、この契約は
白紙契約となってしまいます(´;ω;｀)
もし内覧時、境界ポイントが1か所でもない部分があったなら
契約書に署名捺印するまでに　この境界ポイントのことをどうするか
はしっかり聞いて、重要事項説明書もしくは、契約の特約条項にこの件についての記載の有無、記載内容はしっかり押さえておきましょう！！

だって、当然、境界がはっきりしていなければ　後々隣接の物件所有者とのトラブルのもとですから！！

ポイントが取れちゃってる場合など、土地家屋調査士にお願いして
しかも　境界の対象になる隣接物件の所有者の協力も得て復元するなどしなくてはなりません！

もちろん　これは売主側の負担でやってもらうことは前提です！
しかし費用の分は　さほど問題がなくても、、。

この隣接する物件の所有者が　すぐ連絡できる人であれば　そんなに問題もないのですがね～、、💦
行方が分からない場合もあるわけですよ💦
また、売主とお隣様が仲か悪かったりで、なかなか協力を得ることが出来なかったり💦
と、結構なかなか　大変なやっかいな場合もありますので、
とっても大事な　押さえどころです！
ポイントがポイントですｗ！！

♥lecture④♥　契約日前までに　契約書案、重要事項説明書の把握

 初めての売買契約当日って結構緊張されたりするかと思います。
で重要事項説明書なんて　建築基準法とか都市計画法とかもう　そりゃあ細かい字で記載されているし、たくさん表があって、その表も細かく項目が分かれて記載があって　ページ数も重説だけで13ページ、契約書で９ページ（全国宅地建物取引業協会使用のもの）もあります。
で、当日、30分くらい重要事項説明書の読み上げがあった後、署名捺印前に　宅地建物取引主任士に、「以上ですが　なにかご質問は？」って聞かれたって

わからないところがわからないです！！ってなりますよね💦

でもわからないままに、
重要事項説明書に署名捺印してご契約したってことは
この物件のことを掌握したので契約します、ってことになっちゃいますから！

居住用物件のご契約は、実際ご自分がこれからお住まいになる物件ですもの、やっぱりしっかり把握して契約をしていただきたいです('◇')ゞ

なので、お時間があるときにざ～っくり　契約前に、需要事項説明書も契約
書も、データーでなく　紙で出力したものを手元に　業者さんに説明しておいてもらいましょう！ってMommyGAGAはおもうのですが💦
で、わかんないことは　不動産屋さんにどんどん質問してくださいね！
きっと、ちゃんと教えてくれるはずです！
時間もちゃんと作ってくれるはずです！

不動産屋って　て　マイナスなイメージにならないようにMommyGAGAも
しっかりご対応いたします！！

ネットでググるのもありですが、
やっぱ　何のための不動産屋？何のための宅建取引士？ですもんね！！

はい、では今日はこのへんで、お疲れ様でした～('◇')ゞ