マイホーム売却時の3,000万円控除の特例について

こんにちは。つかさです。
マイホームの売却を検討しているお客様から 下記のようなご質問を頂くことがあります。

「マイホームを売却した場合、売買代金に税金がかかるんですか？」
「何か減税制度はありますか？」
「減税制度は、どのような条件で利用できますか？」

このブログでは、このような疑問についてお答えします。

3,000万円の特別控除の特例とは？

マイホームを売却した場合の税金について
不動産（土地や建物など）を売却して利益がでた場合、その利益は「譲渡所得」として所得税がかかります。

■マイホームの譲渡所得
　　　譲渡価格－（取得費＋諸経費）

取得費：自宅の購入価格
諸経費：不動産会社へ支払う仲介手数料、抵当権抹消など

売却した不動産が自分の住んでいるマイホームの場合は、「3,000万円の特別控除の特例」という制度があります。
正式には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれいてます。

「3,000万円の特別控除の特例」は、マイホーム等の所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる、減税効果が高い制度があります。
（マイホームを売却して損失がでた場合は、その損失を他の所得から差し引くことができる制度もあります。【損益通算】）

ただ、この「3,000万円の特別控除の特例」は、いくつかの要件を満たしていないと利用することができません。

3,000万円の特別控除の特例の適用条件

マイホームの譲渡所得から3,000万円を控除する場合、以下の条件を満たしている必要があります。

• 居住用財産（マイホーム）の売却であること

• 以前住んでいて家屋や敷地で、空き家になった日から3年後の12月31日までに売却すること

• 家屋を解体した場合は、1年以内（解体日から）に譲渡契約を締結し、かつ、空き家となった3年後の12月31日までに売却すること ・家屋の解体日から譲渡契約の締結日まで、賃貸業などの用途に使っていないこと

• 売却した年の前年および前々年に、3,000万円の特別控除や損益通算などその他の特例を使っていないこと

• 売却した年の前年および前々年に、マイホームの借り換えやマイホームの交換特例を使っていないこと

• 売却先が親子や夫婦、同族会社など特別な間柄にないこと

条件は複数ありますが、所有期間の長短に関係なく、自分が住んでいた家を他人に売った場合に使える特例です。
【詳しくは、国税庁のHPでご確認できます。】

また、「3,000万円の特別控除」は、複数の制度とも併用することができます。

【併用できる控除制度・特例】

• 10年超所有軽減税率の特例

• 空き家の3,000万円特別控除

【併用できない控除制度・特例】

• 住宅ローン控除

• 居住用財産の買換え等に係る特例

「マイホームの3,000万円特別控除」は、マイホームを売約した場合に譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる大きな減税制度ですが、相続した空き家を売却した場合の譲渡所得には、利用することはできません。

ただ、相続した空き家には「空き家の3,000万円特別控除」があります。

空き家の3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売却した場合の譲渡所得にも、3,000万円控除ができる「空き家の3,000万円特別控除」とういう制度があります。
正式には、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれています。

空き家の増加を防止するために設けられた措置ですが、控除額の限度を3,000万円として、マイホームの3,000万円特別控除と併用で利用することも可能になっています。

例えば、同一年中に相続物件とマイホームを売却して「マイホームの3,000万円の特別控除の特例」と「空き家の3,000万円の特別控除の特例」の2つの特例制度を併用する。
ただし、限度額は両者の限度額の合計6,000万円ではなく3,000万円になります。

「マイホームの3,000万円の特別控除」と名称が似ているため混同しやすい特例ですが、「相続空き家の3,000万円控除」は戸建て住宅専用であり、建物の建築年月日にも制限があります。詳しくは、別の記事でご紹介します。

どちらの特別控除も、大きな減税効果がある制度となっているため、適用条件に合う場合は絶対に利用した方が良い制度です。

「マイホームの3,000万円の特別控除の特例」が、どのぐらい効果があるかイメージできるようにシュミレーションしてみます。

マイホームの3,000万円の特別控除を使った税額の計算例

節税効果を検証するため、以下の条件を例に譲渡所得や税額を計算してみます。
・譲渡価格：8,500万円
・取得費：5,000万円
・諸経費：500万円
・税　率：不動産を売却する場合、所有期間によって税率が異なります。

〈短期所有〉短期譲渡所得の税率：39.63％
〈長期所有〉長期譲渡所得税率の税率：20.315％

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年間を超えている場合の譲渡所得です。また、短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年
以下の譲渡所得です。

■譲渡所得

まず譲渡所得がいくらになるか計算します。
・譲渡所得：8,500万円－（5,000万円＋500万円）＝3,000万円

◇3,000万円の特別控除を利用しなかった場合
譲渡所得3,000万円に税率を乗じて税額を計算します。

・短期所有のマイホームを譲渡した場合
　3,000万円　×　39.63％＝1,188万9,000円

・長期所有のマイホームを譲渡した場合
　3,000万円　×　20.315％＝609万4,500円

◇3,000万円の特別控除を利用した場合
譲渡所得3,000万円に特別控除（3,000万円）を引いて、税率を乗じて税額を計算します。

・短期所有のマイホームを譲渡した場合
［3,000万円 - 3,000万円(控除額)］×　39.63％　＝0円

・長期所有のマイホームを譲渡した場合
［3,000万円 - 3,000万円(控除額)］×　20.315％ ＝0円

「マイホームの3,000万円の特別控除」を利用し場合は、
譲渡所得から3,000万円を控除できるので税額は０円で、
特例を利用しない場合は高額納税になるため、絶大な節税効果であることがわかります。

また、売却したマイホームの取得費がわからない場合は、大きな税負担になる可能性もあるので、取得費不明の場合の計算方法もご紹介します。

■取得費が不明な場合の譲渡所得

譲渡所得の計算では譲渡価格から取得費を差し引きますが、取得費がわからない場合「売却価格の5％を取得費とする」という決まりがあります。

先程の計算例に当てはめると、5,000万円で購入したマイホームでも、取得費には425万円（8,500万円×5％）しか計上できないことになります。

◇取得費が不明で3,000万円の特別控除を利用しなかった場合

・短期所有のマイホームを譲渡した場合 　　
　8,500万円－（425万円＋500万円）×39.63％＝　約3,000万円

・長期所有のマイホームを譲渡した場合
　8,500万円－（425万円＋500万円）×20.315％＝　約1,500万円

◇取得費が不明で3,000万円の特別控除を利用した場合

・短期所有のマイホームを譲渡した場
　8,500万円－（425万円＋500万円＋3,000万円）×39.63％＝約1,800万円

・長期所有のマイホームを譲渡した場合
　8,500万円－（425万円＋500万円＋3,000万円）×20.315％＝約930万円

「マイホームの3,000万円特別控除」は、大きな減税効果があるため、
利用する・しないで税負担が大きく違ってきます。

また、マイホームなどの取得費が不明な場合も所得税に大きな違いがでるので、売買契約書などの書類は紛失しないよう厳重に保管していた方が良いですね。

「マイホームの3,000万円特別控除」を利用するためには、
必要な書類を揃えて、決められた申請期間中に申請しないと控除を受けることができないので、注意が必要です。

申請期間や必要書類は？

「3,000万円の特別控除」を利用するための申請期間と必要書類について解説します。
決められた期間内に、書類をそろえて申請しないと控除を受けられないので、不動産の売却前に確認しておきましょう。

3,000万円の特別控除の申請期間について

「3,000万円の特別控除」を受けるには、
不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

たとえば、令和5年に売却したのであれば、
令和6年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。

申し込む際には、いくつかの必要書類を提出します。
ここで注意したいのは、譲渡所得が3,000万円以下の場合の申請です。

この場合、3,000万円の特別控除が適用されると譲渡所得がなくなるため、税金はかかりませんが、確定申告は必須です。
確定申告をしないと3,000万円の特別控除は適用されないので注意しましょう。

確定申告の詳しい方法は、国税庁のホームページ「確定申告に関する手引き等」で確認することができます。確定申告に関する説明や書き方の手引きが提供されているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

3,000万円の特別控除を申し込む際に必要な書類

3,000万円の特別控除を申し込む際に必要な書類も確認していきましょう。
以下の表をチェックしてみてください。

申請には複数の書類が必要なうえに、受け取る場所も異なります。
分からないことがあれば、税理士や不動産会社など専門の方に相談し、必要な書類を漏れなくそろえてください。

まとめ

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大で3,000万円分の税金控除を受けられる制度です。マイホームの売却で特例の利用を考えている方は、適用要件を確認しておきましょう。

そのうえで、他に併用できる特例がないかや、3,000万円特別控除の適用を受けるより自身に適した特例がないかなど、この記事の内容を参考に比較検討することをお勧めします。