見出し画像

Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL①

はたけ

最終更新　2022/7/11

こんばんわはたけです。

おまたせしました。日本一、いや世界一、いやいや宇宙で一番早い（可能性が高い）Brillia Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL MR訪問記です。


とても注目度の高い物件なのでMR行ってきましたので、記事書く練習も兼ねて記載します。

注意事項、開示事項

※なお、当方は全くの素人が書く記事ですので、詳細な仕様、数字などは実際にHPご覧になったり、実際にMRに訪問されたりしてご確認ください。

※当方、もちろん本記事を書くに至って、一円も貰ってません。本当にただの趣味の延長です。

※もちろん、企業からの提灯記事の依頼はいつでも受け付けるタイプの物書きですので、どしどしご依頼ください。未だかつて一回も依頼はないけども。

※もし企業が万が一、血迷って私に提灯記事を依頼した場合は弊社のロゴマークを一番上にでかでかと貼らせていただきます。

※なので、紳士淑女その他の皆様におかれましては、記事の一番上にデベの会社のマークが来た場合はそういう記事なんだ、と大人の事情を察しながらお読みください。よろしくお願いします。


総評

・建物のクオリティは今後直近で販売開始されるタワマンの中ではぴか一
・多分、一瞬で売れるマンション
・広域検討者は本物件を選ぶには優先順位に何か引っかかるものが必要。

⇒すぐ売れるとは思うが、広域検討者などに万人受けする物件ではない。


はじめに

まず、何で本物件を見に行ったかというとですね、まぁ新駅＋再開発＋御堂筋線駅（ペデストリアンデッキで）直結、箕面船場新駅タワマン第一号、ということで、投資用にワンチャンスあるんじゃないかと邪な気持ちで一杯だったので、MR訪問はする予定でした。さらに


いつも新築マンションに辛口評価で定評のある某タワー先生が珍しく褒めてらっしゃったので一気に興味が出ました。ということでせっかくわざわざ田舎から大阪まで出向いたので記事にしとこうと思った次第です。


まぁこれくらいの注目度になると、どうせそのうちプロのブロガーたちが取り上げると思われるので、細かいことはそっちを見てください。また、本記事は投資目線では無く、実需目線で書かせていただきます。



物件概要

あんま細かいところはHP見てくれ。ワイが気になったとことだけ抜粋する。


所在地　　大阪府箕面市船場東三丁目8番他（地番）
交通　　北大阪急行南北線「千里中央」駅徒歩20分※「箕面船場阪大前」駅徒歩3分（2023年度開業予定）
土地の権利　所有権
総戸数　397戸
階数　地上30階
建物竣工時期　2024年10月下旬（新駅ができるより後です）
入居開始時期　2025年1月下旬（新駅ができるより後です）

間取り　1LDK～3LDK
専有面積　31.84m2～147.33m2（トランクルーム面積0.97m2～2.72m2含む）
バルコニー面積　6.22m2～32.15m2
サービスバルコニー面積　2.25m2

敷地面積　3,714.88m2
建築面積　1,894.01m2
建築延床面積　47,205.40m2

駐車場　機械式　240台　利用料未定

駐輪場　（スライドラック式：375台、二段式：290台、平置き：77台、子供用平置き：3台）：745台、月額使用料未定

管理会社　株式会社東京建物アメニティサポート
管理形態　区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託
売主、販売　東京建物株式会社、住友商事株式会社　阪急阪神不動産株式会社
設計　株式会社IAO竹田設計(意匠)・株式会社竹中工務店(構造　設備)
施工　株式会社竹中工務店


新駅はまだできていませんが、本物件の完成するずっと前には完成している予定です。

間取りは残念ながら4LDKはありませんでした。投資用も1LDKからです。そして実は部屋は大半は3LDKです。

あと全部屋トランクルーム付きです。


駐車場設置率は６割程度。場所的にどうなんだろう。。。MRの人やたら御堂筋線のポテンシャル褒めてて、ここにいたら車要らない！みたいなノリだったけど、どうなんだろう。。。僕はここに住んだら車欲しいかな。

EVパレット、低床車用、ハイルーフ設定あります。

王様部屋（２台分）はもちろん、角部屋とか一部グロスの高い部屋（１台分）には優先駐車場契約権利が分譲時付帯します。これは個人的にはありがたい良いシステムだな、と思いました。

まあデベにとって売れる自信が無い場合はこんなことしなさそうですが・・・


一方で駐輪場一部屋につき２台無いのは、子育て世代のファミリーだけでなく高齢者の住み替えを取り入れようとしているのかな、とか思ったりしました。
確かに坂が多い（この場所自体が高台にある）ので高齢者が自転車にスイスイ乗って移動するような場所ではないです。

売主はブイブイ言わしてる３兄弟勢ぞろいですが、この組み合わせ、実は偶然ではないようで、後で詳細を述べますが、この辺の開発を進めている組み合わせでもあります。


免震。竹中の免震タワーですね。竹中の免震タワーは覚えている限りでは大阪ではグランドメゾン新梅田タワーTCR以来だったような気がします。（うろ覚えですみません。）

最近のタワーでいうとブランズタワー大阪本町が竹中施工でしたが、制震でした。

しかも地盤はただでさえ固い場所に直接基礎。あとでご説明しますが、災害にはめっぽう強い立地、マンションです。


立地

よく見ると「千里中央駅」からの時間・・・

まあ御堂筋線なので新駅ができれば当然便利ではあります。

北西にある市立病院が小学校になります。

まあ周辺環境を予定の物を含めてざっと述べると

・市民病院がすこし北にできる。
・正直、今現地行っても少し物寂しい感じです。大阪大学がありますが、元々大阪外国語大学です。本学では無く、今あるのは人文学研究科、外国語文化研究科です。キャンバスでは大阪外国語大学以来伝統の夏祭りしてるらしいので、興味ある方はどうぞ。
・学生寮が本マンションのすぐ北にあって、低層階でお見合いします。
・西と北西には本マンションと同じくらいの高さになるの可能性のあるツインのタワマン（by住商）が建ちます。
・東は別の施設のちょっとした立体駐車場があるようです。それを越せば半永久眺望。
・南東はちょっとした山があり、それを越せば半永久眺望が約束されます。

・基本的に箕面市は駅前開発エリア以外は容積率などの規定が厳しいので、東や南向きの近くにタワマンや高い建物が建つ可能性は限りなく低いと思います。

日常的な買い物はとても便利です。
・スーパーは阪急オアシス、フレスコが5分以内
・コーナンとエディオンが近くにあります。
・最悪、困ったら千里中央まで乗り出せば大体の物はあります。

大学すぐそばのメリットとして
・大学級の市立図書館が使える
・文化芸能劇場が導線上にある（そんなに使うかは家庭次第）
・小さめの部屋なら賃貸需要はありそう（大学関係者や病院関係者など）

子育てに関して
・公園は近くに大小含めてたくさんあり、なんていっても自然が豊富です。
・小学校は2029年に1km北西に新設予定。現行の学区である箕面市立萱野東小学校までは坂道ありで約2kmあります。大人の足で徒歩26分は・・・まぁ、強い子が育つんかな？家庭の方針なので何とも言えない。

⇒お子さんがまだうまれていないご家庭はあまり関係ありませんが、すでに小さいお子さんがいらっしゃる場合はご留意ください。

・なお、中学校も箕面市立第四中学校で同じくらいの距離があります。タフなお子さんが育ちそうです。


眺望的な話をすると、北は山ビュー。田んぼも見えます。かの有名な豪邸が立ち並ぶ箕面市石丸や超高級住宅街の桜井・桜が丘・百楽荘なども見えます。

箕面市石丸で家買おうとしたらこんなもんよ。２億。うむ。

東は大阪万博公園跡地や観覧車が見えます。

西はマンションや新駅など。

そして最後にはたけ一押し、南向きビュー。

南向きでは海抜100Mの位置に建つ本マンションから大阪市内を見下ろすように見ることができます。しかも遮るものはほぼありません。
千里中央の有名な２本のタワーや、ハタケの新居を見ることができます。
(モデルルームのDWに張り付けてる写真には映ってました。是非探してみてください)


箕面市および箕面船場とは

箕面市は大阪の芦屋みたいな存在だと思ってもらって良いと思います。

もちろん全てが高い住宅街ばかりではなのですが、油断していると大阪市内ですら太刀打ちできないような死ぬほど高い戸建て立地が鬼のようにあります。阪神間ですら、いい勝負。

高齢者がそのような戸建を車と一緒に手放して本物件に住み替える・・・・それをデベが一定数狙っていると思われます。

であれば、広域検討者がいくら値段や立地にぶぅぶぅ言っても本物件では全くの無駄だということです。諦めてください。


それから箕面市は教育面や治安面でもかなり力を入れています。子育てしやすさ日本一、治安の良さ大阪一を目指しているのは伊達ではありません。

公立の小中学校では全学年でほぼ毎日英語の授業を実施。デジタル教材をかなり早期に導入したり、周1回のネイティブ授業など最先端の教育を提供するなど口先だけでは無く、本気度がうかがえます。
小中一貫校では「とどろみの森学園」「彩都の丘学園」が有名です。

治安面ではできれば大阪では無く、日本一、と言ってほしかったところですが、わんわんパトロールという市民団体が犬の散歩ついでに子供たちの登下校を見守ってくれます。

以上のように教育、治安面でとても素晴らしい街ですがそれを裏打ちしているのはかなりの富裕層が住んで街を（金銭的に）支えたり、子育てを重視する力学が働いているからであり、そのような場所に建つタワーマンションが開発前で今はまだ何もないから安い、などと安易な発想で検討すると火傷することは火を見るより明らかです。つまり私の事です。

大阪市内というか私の住む予定のマンションより売っても買ってもはるかに値段の高い戸建てに住んでいた高齢者たちと一緒に検討しているマンションなんだな、ということは頭に入れておいてください。


なお、箕面船場というのはつまり大阪市内のあの船場が移ってきた場所、ということです。




うーん記事書くって大変だなぁ・・・

とりあえず、今回はここまでにします。次回は共用部、専有部までいけたらいいな。もしかしたら②を書いても①と合体させるかも。


値段が気になる人いらっしゃると思うのでちょっとだけ坪単価で公開しますが、本当に値付けはうまくてできています。全体的に眺望の良い南向きは値段がのっています。一方で眺望が厳しい低層階の南向き以外は比較的目に優しい値段になっています。

中～高層階（王様部屋は除く）⇒坪350-400万
低層階南向き⇒350万～
低層階南向き以外⇒300万～

また次回触れますが、今回の訪問では眺望や採光のシミュレーションはありませんでした。なので眺望が明らかになるにつれて、実際の値段はもっと眺望に依存した値付けに変化するのでは？と思っています。


なお、何度か触れましたが、この値段に高い、ともし思われたとしても、絶対にこれ以上は安くならない、と愚考しております。なので、高いと思うなら素直に撤退が良いと思います。何故ならこれより高い所に住んでいた人たちが住み替えに来るからです。

何なら住商なので毎期ごとに値上げしてくる予感すらあります。


以上です。次回は本物件最大の特徴である豪華な共有部の話ですの、期待していてください。では。

雑記書いてます