条件整理／収益不動産の購入（FIRE支援）

▼ 目次
管理・賃貸仲介会社の選定
建物管理項目
建物診断と修繕積立金
管理契約形態（一般管理・サブリース）

管理・賃貸仲介会社の選定

不動産投資を行う際に、本来は最初に検討したほうがよい事項。

購入する種別（区分マンション、戸建て、1棟アパート・マンション）、予算・利回りの検討から始める方が多いですが、不動産投資の成否は、管理・入居者募集体制の構築。

日々の建物管理、入退去時の対応、リフォームの検討、募集する賃料など、不動産投資を進める上では、検討事項は多い。

アパート経営を行う際、建物管理をご自身で行うとしても、空室時の入居募集は、不動産賃貸仲介会社に依頼することになります。

購入する立地（エリア）を定めるうえでも、どのような管理・入居者募集体制を構築するか。まずは、その検討から進めることをご提案しております。

建物管理項目

建物管理を検討するにあたり、どのような項目があるか、ご案内いたします。

【日常業務】
〇 定期清掃、巡回パトロール
〇 消防点検
〇 エレベーター保守点検
〇 受水槽、浄化槽の点検・清掃

【入居者の募集】
〇 賃料の設定、鍵の交換、入居者募集活動
〇 入居希望者の物件案内
〇 入居希望者の内容審査
〇 建物賃貸借契約の締結

【入居者の管理】
〇 集金管理
〇 滞納督促業務
〇 鍵紛失時の対応
〇 設備、騒音トラブルの対応（24時間365日）

【退出時の対応】
〇 入居者からの解約受付
〇 退去時の立会い、クリーニング対応
〇 敷金精算

建物診断と修繕積立金

区分マンションを購入する場合は、マンションの管理会社が立てた修繕計画により、修繕積立金を支払います。

購入する収益不動産が、住宅や1棟アパート・マンション、土地を購入して1棟アパート・マンションを建築する場合は、購入（所有）者が修繕計画を立てることになります。

修繕計画を立てる上では、建築士などの専門家による「建物診断」を実施。建物の躯体、外壁・屋上・給排水管などの設備を点検。それに対する計画を行い、修繕費用を積み立てていくことになります。

建物の管理会社を選定する段階においては、「建物診断」による「修繕計画」を、どのように進めているかの確認は必須項目です。

管理契約形態（一般管理・サブリース）

管理会社を利用する場合は、管理に関する契約書面を締結することになります。依頼する管理内容、管理会社ごとにより契約書面は様々ですが、2パターンの契約形態が考えられます。

＜一般管理＞
上記の建物管理対応（入居者募集含む）を依頼する契約。
管理費用は、収受した賃料等から差し引くことで支払うことが一般的。

＜サブリース＞
上記の建物管理対応（入居者募集含む）＋賃料が保証される契約。
保証される賃料は管理会社によるが、賃料の80%～90%となることが多い。