不動産投資の理想の利回りって何％？プロが教える本当の利回りの考え方

こんにちは、とっしぃです。
今回は多くの方から質問をいただく「不動産投資の理想の利回りって何％？」というテーマについて、詳しくお話ししていきます。

利回りの基本：おさらい

まず、利回りの基本をおさらいしましょう。
利回りとは、投資した金額に対して1年間でどれくらい利益が出るかを示す重要な指標です。例えば、1万円投資して1年後に1,000円の利益が出れば、利回りは10%となります。

不動産投資の場合、利回りの計算は少し複雑です。
株式投資と違って、様々なコストを考慮する必要があるからです。
でも心配しないでください！一つ一つ丁寧に見ていけば、誰でも理解できるはずです。

表面利回りと実質利回り：2つの顔を持つ利回り

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」という2つの利回りがあります。これらの違いを理解することが、成功への第一歩です。

表面利回り：見かけは良いけど...

表面利回りは、簡単に計算できる"ざっくりとした"利回りです。計算式はこんな感じ：

表面利回り = (年間の想定家賃収入 ÷ 物件価格) × 100

例えば、1,000万円の物件で年間100万円の家賃収入が見込めるなら、表面利回りは10%になります。

ただし、要注意！この表面利回りは、不動産投資の世界では「罠」になることがあります。

なぜなら：

1. 想定家賃が実際より高く設定されていることがある

2. 空室の可能性が考慮されていない

3. 諸経費が含まれていない

つまり、表面利回りだけを見て「うわっ、10%も！銀行預金より全然いいじゃん！」と飛びつくのは危険なんです。

実質利回り：本当の実力

一方、実質利回りは、経費や諸費用を含めた「本当の」利回りです。計算式はこうなります：

実質利回り = ((年間家賃収入 - 経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用)) × 100

先ほどの例で、実際の年間家賃収入が80万円、経費が20万円、購入時諸費用が100万円だったとすると：

実質利回り = ((80万円 - 20万円) ÷ (1,000万円 + 100万円)) × 100 = 約5.4%

表面利回り10%が、実質では5.4%まで下がってしまいました。
これが現実なんです。

実質利回りを左右する要因たち

実質利回りを正確に把握するには、以下の要因を考慮する必要があります：

1. 購入時の諸費用：印紙税、登録免許税、司法書士への報酬、仲介手数料、火災保険料など

2. リフォーム代：物件を購入後、すぐに貸し出せることは稀。多くの場合、リフォームが必要です

3. 広告料・仲介手数料：入居者を見つけるための費用

4. 固定資産税：毎年かかる税金

5. 修繕費：台風や水漏れなど、予期せぬ修繕が必要になることも

6. 管理費：管理会社に任せる場合、家賃の3〜5%程度が一般的

これらの費用を考慮すると、表面利回りと実質利回りの差が大きくなることがわかりますね。

実質利回りを見極める目を養うには？

ではどうすれば、実質利回りを正確に見極められるようになるのでしょうか？答えは簡単です。練習あるのみ！

1. 投資物件情報サイトを活用する：「健美家」や「楽待」などの投資家向けサイトで、様々な物件情報を見てみましょう。

2. 電卓を叩く：物件情報を見ながら、自分で実質利回りを計算してみましょう。最初は大変かもしれませんが、慣れれば簡単です。

3. 周辺相場を調べる：実際の家賃相場と比較して、想定家賃が妥当かどうかチェックしましょう。

4. リスクを想定する：満室になる可能性は？大規模修繕の必要性は？再建築不可の土地ではないか？などを考慮しましょう。

最後に：数字に強くなろう！

不動産投資で成功するには、数字に強くなることが重要です。
表面利回りに惑わされず、実質利回りを的確に判断できる力を身につけましょう。

最初は難しく感じるかもしれません。
でも、諦めないでください！何度も計算を繰り返すうちに、必ず「勘」が養われていきます。そうすれば、「この物件は買いだ！」と自信を持って判断できるようになるはずです。

不動産投資の世界は奥が深いですが、一歩一歩着実に進んでいけば、きっと素晴らしい成果が待っています。皆さんの成功を心から応援しています！

次回は、リフォーム代の相場について詳しくお話しする予定です。お楽しみに！