しっかり押さえる！　重要事項説明のお話‐その１

１　はじめに

皆さん、こんにちは、弁護士の利根川です。

さて、今日は、宅建業者の皆さんが日々携わる、宅建業法の重要事項についてのお話をしたいと思います。
重要事項説明は、不動産売買や仲介などの取引において、宅建業者が負う非常に重い職務責任です。
そのため、重要事項説明に誤りがあったりすると、大きな賠償責任を負うリスクがあります。

ですので、リスクマネジメントとしては、まずは、重要事項説明で何を説明しなければならないかをきちんと把握し、リスクを予見した上で、個別案件ごとに説明事項をチェックする必要があります。

今回は、重要事項説明の基本的な説明の範囲について説明していきます。

２　宅建業法35条1項

宅地建物取引業法35条1項は、

「宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」

と定めています。

宅建業法35条1項において、重要事項として定められているのは、主にこれらのの事項です。

①　登記された権利の種類・内容等
②　法令上の制限　
③　私道負担
➃　飲用水・電気及びガスの供給施設・排水施設の整備状況
⑤　未完成物件の工事完了時の形状等に関する事項
⑥　区分所有建物における１棟の建物、又はその敷地に関する権利の種類・内容、共有部分に関する規約等
⑦　代金等以外に授受される金額　
⑧　契約の解除に関する事項
⑨　損害賠償の予定又は違約金に関する事項　
⑩　手付金等の保全措置
⑪　支払金等の保全措置　
⑫　金銭の貸借のあっせんに関する事項
⑬　瑕疵担保責任の履行に関する事項　
⑭　その他省令などで定める事項
…など

３　重説の説明の範囲

では、これらの①から⑭の事項を全て説明すれば、重要事項の説明義務は果たされるのでしょうか？？

結論としては、「NO」です。
宅建業法35条1項に定められている事項は、不動産の売買、交換、賃貸借の取引に共通する最小限度の要素を列挙したものであると解釈されています。
そのため、個別のケースにおいて、契約締結に影響を及ぼす事項がある場合には、重要事項として説明しなければなりません。

裁判例（大阪高等裁判所平成16年12月2日判決）でも、次のように判示されています。

「宅地建物取引業法３５条１項は、一定の重要な事項につき、宅地建物取引業者に説明義務を課しているが、宅地建物取引業者が説明義務を負うのは同条所定の事項に限定されるものではなく、宅地建物取引業者は、購入希望者に重大な不利益をもたらすおそれがあり、その契約締結の可否の判断に影響を及ぼすことが予想される事項を認識している場合は、当該事項について説明義務を負う」

ここで皆さんにとって重要なのが、「では、どこまでの事項について、説明義務を負うのか？」ということだと思います。
宅建業法も、仲介業者に不可能を強いるものではありません。
そのため、一般的には、土地や建物に関する、専門家的調査や鑑定を行うことまでは求められておらず、「通常の注意をもって現状を確認し、その状態を説明すれば足りる」と考えられています。

何をもって「通常の注意」により確認された事項であるかということについては、個別のケースごとに、契約の内容、目的物の状態、契約に至る経緯などを考慮して定められることになります。

４　まとめ

このように、宅建業法に定められる重要事項説明の内容は、個別の案件ごとに異なることになります。
そのため、例えば、通常使用している重要事項説明書のひな型に記載されている事項を検討しただけで説明内容を決めてしまうことはリスクが生じることになります。
リスクを回避するためには、個別の案件ごとに、重要事項説明の内容を検討し、チェックしていくということを心がけることが必要になります。