【ChatGPT要約】PLD　2023Q2　カンファレンスコール要約

tomiyaman

【注意事項】

・この記事はChatGPTで要約した記事です。ChatGPTの性質上、要約の過程において情報の正確性、完全性が損なわれる可能性が大いにあります。当記事の正確性、完全性はお約束できませんのでご了承ください。当記事の利用によって発生したいかなるトラブル・損失に対して、当方は一切責任を負いません。ファクトチェック等も一切行いません。当記事はあくまで参考程度にご使用下さい。当記事のみによっての投資判断は絶対に行わないで下さい。


【業績報告】

【財務パフォーマンスと結果】

  • 各事業分野で優れた結果を出し、非常に良い第2四半期を過ごしました。

  • コアFFO（運営活動キャッシュフロー）の促進を除いた1株当たり利益は1.25ドルで、予想を上回りました。

  • USLFおよびFIBRA Prologisからの促進収入はガイダンスを上回りました。

  • 四半期の平均稼働率は97.5％で、予想に沿っていました。

  • 署名および契約の家賃変動は記録的な数値を示しました。

  • 市場家賃および契約済み家賃は四半期中に増加しました。

  • 同店舗成長はネット効果ベースで8.9％、現金ベースで10.7％の非常に良い状態を維持しました。

  • バランスシートは流動性が約64億ドル、債務/EBITDA比率が4.2倍と強固でした。

  • 各通貨で約70億ドルの債務調達を行いました。

【事業運営と戦略】

  • 主要市場での規模を拡大するために、30億ドル以上の不動産を取得しました。

  • 開発プロジェクトが増加し、そのうちの大部分は受注建築プロジェクトです。

  • 市場の動向を注視し、需要の正常化と開発プロジェクトの増加により空室が発生することを予想しています。

  • 南カリフォルニアの2023年の家賃成長予測を下方修正し、空室の増加が原因です。

  • 同社はラスベガス、テキサス、ヨーロッパ、メキシコなどの市場で家賃成長の予測が上昇し、グローバル市場に自信を持っています。

  • 強力な収益を生み出すと予想される、多くの優れた米国市場のポートフォリオを取得しました。

  • ソーラー発電、EV充電所の追加など、Essentialsビジネスの拡大を図りました。

【製品とサービス】

  • 多様なポートフォリオを持ち、地理と事業領域を横断して事業展開しています。

  • 戦略的な資本収益、開発プロジェクト、Essentialsビジネス（ソーラー発電、EV充電）を提供しています。

【市場および業界の分析とトレンド】

  • 空室は上昇すると予想されますが、基本的な要素は2024年に回復すると考えています。

  • 米国とヨーロッパでは建設の開始が大幅に減少しました。

  • 港湾運営の遅延や顧客の意思決定の影響により、南カリフォルニアの空室に影響がありました。

  • ヨーロッパとラテンアメリカでは、価値が比較的安定または増加しましたが、米国では一部の評価減が見られました。

【マクロ環境】

  • 提案活動、発酵、空室の予約において正常化の傾向が見られます。

  • 空室の増加により、顧客の意思決定はより慎重に行われています。

  • 中期の展望には、置き換えコストの上昇、新規供給への障壁の増加、需要の持続的な推進要素が含まれています。

  • 各種の資本市場の変化に適応し、さまざまな資本源へのアクセスを実証するための資金調達の取り組みが行われています。

【見通しとガイダンス】

  • 年間の平均稼働率のガイダンスは97％から97.5％の範囲で示されています。

  • 同店舗ガイダンスがネット効果および現金ベースで上昇しています。

  • 戦略的な資本収益のガイダンスが上昇しています。

  • GAAPの利益とコアFFOのガイダンスが上昇し、2桁の利益成長が4年連続で実現されました。


【質疑応答(要約)】

質問: アメリカの賃料の成長について、予測を調整しましたか？また、期待を上回るか下回るかの詳細な情報を提供できますか？

回答: アメリカの賃料の成長予測は、グローバルな範囲と似ています。南カリフォルニアの市場のみが下方修正されており、他のアメリカ国内およびグローバルの市場は好調です。

質問: リース提案の減少と妊娠期間の増加の背後にある要因は何ですか？これらのトレンドは後半も続くのでしょうか？

回答: 空室に比べて、リース提案は歴史的な平均に沿っているか、それを上回っています。これらのトレンドは、次の12ヶ月の供給の低下、単一ユニットへの複数提案の減少、および6月の季節的な軟調さに起因するものです。

質問: アメリカの賃料の成長が200ベーシスポイント下落した最大の要因は何ですか？また、供給やブラックストーンの買収は特定の地域の稼働率に影響を与えましたか？

回答: 市場レベルでの賃料の成長の詳細は提供されませんが、全体的に予測は狭い範囲内にとどまっています。稼働率の減少は予想通りであり、セコーカス、ニュージャージー、セントラルバレー、アトランタなどの地域は供給と稼働率の水準に影響を受けています。

質問: 南カリフォルニアの市場の変化の原因は何であり、それがどのくらい続く可能性がありますか？他の市場でも同様の問題に直面していますか？

回答: 南カリフォルニアは港の輸送量や高い価格に影響を受けています。その影響の持続期間や深刻さはストライキの解決に依存し、隣接する市場も高価な南カリフォルニア市場による価格の影響に敏感になる可能性があります。

質問: テナントの規模別の需要や後半の開発開始に対する信頼性についての洞察を提供できますか？

回答: 需要はすべての規模範囲で強力であり、特定の市場ではリスクが存在します。開発の開始は主要な要素ではありませんし、個々の状況に基づいて判断が行われます。賃料や同一店舗の成長により収益成長が実現され、開発の開始は効率的かつ経済的に行われます。

質問: ブラックストーンの30億ドルの取引は、自社株買いや開発などの他の機会と比較してどれほど魅力的ですか？

回答: 当社のベストマーケットでの在庫の取得は素晴らしいことです。ポートフォリオの品質が高く、当社の要件に合致しています。

質問: 開発パイプラインのリース割合が低下した原因は何であり、それが開発物件で期待される収益にどのような影響を与えますか？

回答: 全体的に、市場状況はCOVID前の水準に戻っており、需要、供給、賃料の成長などが要因となっています。

質問: リニューアルしないテナントは新しい供給先に移るのか、市場から価格が押し出されるのか？

回答: リニューアルしないテナントは通常別の場所に移動しますが、賃料コストは彼らを事業から追い出すほど重要な要素ではありません。

質問: 南カリフォルニア市場でのマイナス成長の可能性はありますか？

回答: 一部の市場では、大幅な上昇後に賃料成長が減少する可能性がありますが、南カリフォルニアは埋め込まれたマーケット・トゥ・マーケットの潜在力を持つため、依然として魅力的な市場です。

質問: 30億ドルの取引は通年のガイダンスの上昇に寄与し、価格はどのように決定されましたか？

回答: この取引は上昇に寄与しており、価格は市場の知識と合意に基づく売り手との協議によって決定されました。

質問: 当社ポートフォリオにおける3PLテナントの活動状況はどのようですか？

回答: 3PLテナントは、南カリフォルニアにおける大きなマーケット・トゥ・マーケットの機会を考慮して、スペースのニーズを調整しており、余剰スペースを利益のためにサブリースしています。

質問: ポートフォリオにおけるリース提案チャートは、面積や割合の面でどのようにポートフォリオと比較されますか？

回答: リース提案チャートは、デュークやその他の取得を統合した後のポートフォリオの規模が大きいため、現在のポートフォリオの割合と比較して小さな割合を反映しています。

質問: 公共民間倉庫スペースのリスクプレミアムの見通しはどのようになっていますか？

回答: 現在の市場では、プライベートの評価は公共の評価よりも一般に高く、資本流動性が増加し、公共市場が改善すると、より高いプライベートの評価が正当化されると予想されます。

質問: 沿岸と非沿岸の市場間の賃料成長の差は将来的にどのように推移するでしょうか？

回答: 南カリフォルニアは著しいマーケット・トゥ・マーケットの機会により、すべての市場の中で最も高い賃料成長が期待されます。このトレンドは5年から10年続く可能性があります。全体的な市場の賃料成長は緩やかになるかもしれませんが、重要な成長率に焦点を当てるべきです。

質問: 今年後半に米国やヨーロッパでの貢献再開の計画はありますか？

回答: 不動産の評価に不確実性があったため、貢献は一時停止されましたが、明確さが得られると、ヨーロッパと米国での貢献は通常または緩やかなペースで再開されることが予想されます。

質問: 第3四半期の処分に進展や進歩はありますか？

回答: 処分は主要な焦点ではなく、ポートフォリオは既にクリーンアップの段階に入っており、ごくわずかな取引のみとなっています。取引市場が活発化し、企業は望むタイミングで資産を売却する能力に自信を持っています。

質問: ブラックストーンのポートフォリオ取引で資産を選択する際に考慮された要素は何ですか？

回答: 長期的な潜在能力と成長が埋め込まれた市場に焦点を当て、短期的な市場の賃料変動への配慮は少なくしました。市場は顧客との日々の対話や供給動向の分析に基づいて選ばれました。例えば、カリフォルニアで新しい供給を導入する難しさなど。

質問: 賃料成長やマクロトレンドにおいて、異なる地域の比較はどのようになりますか？

回答: アメリカはダイナミックな経済のため賃料成長が高く、一方でヨーロッパは供給が少なく政府の土地管理により成長が抑えられています。中国の成長は鈍化し、日本は賃料成長は低いものの安定した利回りと強力なキャッシュフローを持つ開発市場です。

質問: USLFファンドの評価には最近のポートフォリオ取引が反映されていますか？

回答: 最近のポートフォリオ取引はバランスシート上で行われ、ファンド投資としては直接的に評価に反映されない可能性があります。ただし、市場は今四半期の予想評価に対応している可能性があります。


【質疑応答(まとめ)】

  • 米国の賃料成長予測は、グローバルの範囲と類似しています。

  • 南カリフォルニアは他の米国および世界の市場と比べて格下げされていますが、他の市場は好調です。

  • リースの提案は、オープンな利用可能性と比較して、歴史的平均に合致またはそれを上回っています。

  • リースの提案の減少傾向や潜在需要の増加に影響を与えている要因には、次の12ヶ月間の利用可能性の低下、単一ユニットでの複数の提案の減少、および6月の季節的な低迷があります。

  • 市場レベルの賃料成長の詳細は提供されませんが、全体的に予測は狭い範囲内にあります。

  • 占有率の減少は予想通りであり、セカウカス（ニュージャージー州）、セントラルバレー、アトランタなどの特定の地域は供給と占有率の影響を受けています。

  • 南カリフォルニアは港の貨物量と高い価格に影響を受けています。

  • 南カリフォルニア市場への影響の持続期間と深刻度はストライキの解決によって決まり、隣接する市場も価格の影響を受ける可能性があります。

  • 需要は全てのテナントの規模範囲で強く、特定の市場にはリスクのポケットがあります。

  • 開発の開始は主要な要素ではなく、個々の状況に基づいて決定されます。

  • 最高の市場での30億ドルのブラックストーン取引の獲得は魅力的とされています。

  • 需要、供給、賃料成長などの要素を含め、市場状況はCOVID前の水準に戻っています。

  • 更新しないテナントは通常別の場所に行きますが、賃料費用は彼らを事業から追い出す重要な要素ではありません。

  • 一部の市場では大幅な上昇後に賃料成長が減少する可能性がありますが、南カリフォルニアは引き続き好意的な市場です。

  • 30億ドルの買収は年間ガイダンスの上昇に貢献し、価格は市場知識と合意に基づく売り手との協力的な議論によって決定されました。

  • 南カリフォルニアでは、3PLテナントがスペースニーズを調整し、余剰スペースを利益のためにサブリースしています。

  • リース提案のチャートは、Dukeおよびその他の買収を組み入れた後のポートフォリオの大きさのため、現在のポートフォリオの一部の割合を反映しています。

  • 現在の市場では、公共民間倉庫スペースのプライベート価値は一般的に公共価値よりも高いです。

  • 南カリフォルニアは大幅な市場価値向上の機会があるため、すべての市場の中で最も高い賃料成長を予想されています。

  • 米国と欧州の貢献は今年後半に通常または緩やかなペースで再開される見込みです。

  • ポートフォリオの整理プロセスはすでに終盤に差し掛かっているため、資産の売却は重要な焦点ではありません。

  • ブラックストーンのポートフォリオ取引での資産は、長期的なポテンシャルと成長が埋め込まれていることを基準に選ばれました。

  • 米国は欧州と比較して賃料成長が高く、中国の成長は鈍化し、日本は安定した収益と強力なキャッシュフローを有しています。

  • 最近のポートフォリオ取得は、USLFファンドの評価に直接反映されない可能性があります。

  • 市場は、今四半期の予想評価に対して調整済みである可能性があります。

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