再建築不可物件を更地にした場合①
こんにちは。
東京土地開発株式会社の深田と申します。
今回は再建築不可を更地にした場合どうなるの？の質問にお答えしたいと思います。
再建築不可物件はその名の通り再建築をすることができない物件のため、一度建物を壊し更地にしてしまうと、再びその土地に家を建てることができなくなります。家が老朽化すると近隣トラブルにつながったり維持費がかさんだりするため、建物を取り壊したくなってしまうこともあるかもしれませんが、更地にするという決断をする前に、改めて検討をするようにしましょう。こちらでは、再建築不可物件を更地にしたい方向けに、その注意点と対処法をご紹介します。
🏠更地にしてしまうと、家を新しく建てることができなくなる
再建築不可物件を更地にしてしまうともう家を建てられなくなります。したがって再建築不可物件の立地が良く「やっぱりそこに住みたい」「収益物件を建てたい」と思い直しても手遅れとなってしまいます。とはいえ、再建築不可物件は築年数が40年以上経っている物件が多く、古い住宅の処分は問題となります。
再建築不可物件にあたる住宅を活用したいならリフォームがおすすめです。木造2階建ての家が建っている場合は、家の主要構造部（※柱や梁など基礎となる部分のこと）以外のリフォームや主要構造部の半分までの修繕が認められます。つまり、意外と大規模なリノベーションが可能です。
🏠建物がなくなることで固定資産税が高くなる
更地は住宅が建っている土地より固定資産税が高く設定されています。土地の固定資産税は住宅が建っている場合、特例で少なくなっていることを忘れないでください。
住宅地の特例は固定資産税の課税についてこのように定めています。
☑小規模宅地（200㎡以内）は評価額の6分の1を固定資産税の計算に用いる
☑非住宅用地は商業地と同じく評価額の7割を固定資産税の計算に用いる
6分の1は大体0.17なので、建物がある場合と更地の場合では、固定資産税におよそ3.5倍程度の差が生じます。土地の評価額を考えればたとえ固定資産税の倍率が1.4％でも無視できません。
ちなみに家屋は木造かつ建築から20年経過していれば評価額の20%を固定資産税の計算に用いますが、この額を足しても更地の評価額には及ばないでしょう。
🏠価値が下がり、売却が難しくなる
再建築不可物件を更地にすると土地の利用に大きな制約がかかります。ただでさえ再建築不可物件を正しく扱える不動産会社が少ないのに、更地にしてしまうことで価値が下がるどころか売却そのものが難しくなってしまいます。
現在の法律では土地の所有権放棄が原則不可能ですから、再建築不可物件は早めに売却した方があなたのためになります。
再建築不可物件を更地にすると不利なことが多いですね・・・
じゃあ「更地に既にしてしまった！！」という方にむけて次回は活用法をお話したいと思います。
「再建築不可」は、特定の土地において建築基準法やその他の法律、条例等により、新たな建築物を建てることができない状態を指します。この制限は、土地が建築基準法上の建築可能地域外に位置している場合、自然保護区域に指定されている場合、または道路に対する接道義務を満たしていないなど、様々な理由によって課せられることがあります。再建築不可の土地にある建物を取り壊した場合、新しい建物を建てることは認められず、土地の利用価値が大きく低下する可能性があるため、不動産取引において重要なポイントの一つとなります。
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