『資産を増やす富裕層たちを追う』 その蓄財方法には衝撃の抜け道があった
本記事は宣伝会議第４３期 編集・ライター養成講座の課題「News Picksの特集企画を立てる」として作成し、最優秀賞をいただきました。公開にあたり、一部写真を付け加えてあります。
いま富裕層が楽しみながら稼ぐ方法はコレだ
新型コロナで見えてきた将来への不安に、まず仕事が安定して存続していくのかという問題と並行して手持ちの限りある資金をいかに運用していくのか、昨今ではミドル層のみならず、若い世代にまでこの資産運用が以前より関心が高まってきている。日本は少子高齢化で人口減少が見込まれているので、給与の上昇の期待が薄い分、今ある収入をどう運用していかに増やすのか、実は今密かに人気のセミナーがあるという。
海外投資だ。いまや海外投資を検討する投資家向けのウェブサイトはたくさんあるが、今回は公平性や多様性、顧客数の観点からは海外不動産セミナー.comに焦点を当ててみた。ここは投資デベロッパーや代理店側、いわゆる売り手側から、買い手側である投資家まで幅広い人気を集めているウェブサイトだ。このウェブサイトを実際に利用して資産運用をしている個人資産家、個人投資家が着実に増えてきているというのだ。
投資というとやはり株への関心は高い。だが変動幅が大きく銘柄による差も大きいのでプロ向きであり、忙しい個人資産家や仕事に追われている人には無理がある。ビッドコインなどの仮装通過も同様で、株のデイトレードのような複雑な事は難しい。最初はある程度勉強をしたとしても、その後は ①高い利回りで中長期に渡って ②安全に稼ぎ ③出来れば節税が出来て ④出来れば相続対策も出来るような案件を彼らは常に探している。
そして多くの資産家のポイントは ①どうやって海外に資金を動かすか ②安全性は ③増加した資金をどうやって課税回避するかに集約される。
その選択肢のひとつとして着実に伸びているのが「海外不動産投資」だ
実は今だからこそお勧めするには理由がある。五つ星ホテルに投資して、泊まれる権利で家族サービスをし、優雅な時間に癒されて英気を養い、自分時間を有効に使って、尚且つ稼ごうという話だ。今は新型コロナで海外旅行どころじゃないだろうとお考えだろうか。いやいやそれでは富裕層には近づけない。ここを詳しく説明していきたい。
新型コロナで資産を大幅に増やす富裕層たち
コロナ禍で世界の多くの人々が貧苦にあえいで苦しんいる最中に、一部の富裕層は更に資産を増加していると多くのメディアが報道している。富が二極化していると云われる中で、富裕層はコロナ禍の中にあってどのように節税して、蓄財しているのかを調べてみた。
「パラワン島」という島の名を聞いたことがあるだろうか。パラワン島は、神が創造した最後の秘境の別名を持ち、フィリピン最後のフロンティアと呼ばれ、2020年に世界のベストアイランドに選ばれている。
この南海の絶景の島で資産家たちは大きな資産を、しかもわずかな税金で稼いでいるという。そのエルニドに、五つ星高級リゾートホテルが2023年にオープンすると聞いた。現在そのエルニド・ビーチ・リゾーツ社の日本総代理店を任されている東京神田にある叶屋不動産商事株式会社(以下叶屋不動産)の板屋雅博社長に話を聞いた。叶屋不動産は普通の不動産仲介業者ではあるが、エルニドビーチリゾートホテルの本プロジェクトに於いて販売実績第2位。社長は元商社マンである。
板屋氏は言う。「富裕層の人たちは高い利回りで、中長期に渡って、安全に稼ぎ、出来れば節税が出来て、相続対策も出来るようなものがないかと常にアンテナを張り巡らせている。このエルニドビーチリゾートホテルは投資には魅力的な条件が揃っていて、販売も新型コロナで世界中が大変な中でありながらも順調に売れ、残りはごくわずかとなりました」その好調な理由の一つに、世界の大手企業が開発・運営することが挙げられる。「やはり安全で安心なのかは誰もが気になるところです。海外投資は危険もはらんでいますが、失敗しそうで怖いと遠巻きにしていてはこの恩恵には預かれないでしょうね」
英国最大手不動産会社の「サヴィルズ」のフィリピン子会社「KMCサヴィルズ」が開発建設を担当し、アジアとヨーロッパで高級ブティックホテル事業を展開しているラグジュアリーホテルチェーンの「パビリオンズ・ホテ ル・リゾート」が運営管理をするそうだ。 投資のリターンは年率10%、5年契約の場合、5年後にデベロッパーが 110%で買い戻してくれる。2000万円の物件を購入した場合は、年間200 万円の利益が投資家に入り、5年後に2200万円が入ってくる。つまり元手の 2000万円が5年間で3200万円となる勘定である。しかもフィリピンでの所得税・売却益課税はゼロ、固定資産税も相続税もゼロである。
その秘密の仕組みは、デベロッパーの本社所在地をマレーシアのタックスヘブン(租税回避地)であるラブアン島に置いているからだ。 アジアにおける投資物件に人気がある理由の一つだ。マレーシアのTHE SAIL、タイのホテル物件など、多数の物件が存在する。その節税の秘密をさらに追ってみたい。
リゾートホテルがオープンするまでの間、投資家へはキャッシュバックがある。
実は欧米アジアの投資家はキャシュバックのような小さな収益を期待しておらず、数十パーセントを超すキャピタルタルゲイン(投資資本の増加)を狙っているのが実情だ。このキャピタルゲイン狙いの投資金がプロジェクト全体の多くを占めると推察され、デベロッパーへはホテル完成まで資金が流入し続けることになり、これらの資金がキャッシュバックの担保となっているのである。投資家からの投資金額全額が、デベロッパーへ着金した翌月同日より日割り計算が始まり、ホテルオープンまでに投資額の年率10%が年4 回、3か月毎に投資家へ支払われることになる。
海外の不動産物件で出来るだけ固いものに投資をして、出来るだけ高い利回りで回したい。日本の銀行に預けていてもほとんど金利は付かない。そうなると収入は日本には送らずに海外の口座に貯めたいと思うものだ。つまり稼いだお金は日本に持って来なければ良いのだ。
今、流行りなのはダントツでカンボジアの銀行だそうだ。そこにはジャパンデスクがあり、日本人担当者がいて日本語で口座が開設できるようになっているらしい。例えば外資系ネット銀行に口座を開き、クレジットカードで引き出せば何の問題もない。小口送金もまずわからない。また日本からの送金は、自分の口座を使わない方法がある。
カンボジアとフィリピンは、日本との政府間(つまり税務署)のデータ交換の条約を締結していない。そのカンボジアで非居住者が外貨(US$)で口座を作れるのである。ネットバンキングも可能だ。これをうまく利用すると、大きな節税効果が期待できるという訳だ。
実はこの点が、資産家が海外不動産を購入する一番大きな理由になっている。
日本の税務署は非常に忙しく、海外に出先やデータがないとなっては調査のしようがない。つまり3000万円の物件を買ったお客様は、年間300万円 の利益をカンボジアで受け取れば無税ということだ。日本では、3000万円を株で儲けたとしても、税金や手数料で30%から50%も取られる事を考えるとなんて大きな差だろうか。知っていたなら利用しない手はない。もっとも資金有りきの話ではあるが。
東南アジアの未来に賭けない手はない
注目の投資物件をもう一つ紹介したい。 マレーシア随一の観光都市マラッカに、2026年にグランドオープンを予定しているTHE SAILという複合商業施設だ。
高さ250mのビルが9棟も建ち、帆を縦に張ったまるで帆船のようなゴージャスなビルは、マラッカのランドマークになることは間違いない。マラッカ州政府も期待する大型ショッピングモール、五つ星ホテル、国際オフィス、大学の研究機関など様々な施設が入居の予定だ。この中の五つ星ホテルに投資家達の注目が集まっている。
このTHE SAILの開発、販売、運営を担っているのはシェンタイ・インターナショナルという会社でマレーシアを代表するトップデベロッパーだ。銀座にオフィスを構えるシェンタイ・ジャパンでは購入から購入後も日本語でサポートをしてくれる。年利回り9%で、14年後に買い取りしてくれ、年間無料宿泊14日付き、長期ビザも無料で資産家には魅力的だ。2500万円で物件を購入した場合、最初の4年間は125万円、その後は毎年200万円の利益が投資家に入り、9年目では受取金額の合計は4100万円、14年目で6560万円、19年目では最大8400万円を受け取ることになる。 為替の変動リスクを心配するならば、回避する為にマレーシアに銀行口座 を開設し、現地通貨での積み立ても可能である。また開発会社からの直接購入のメリットとして手数料や仲介料などがない。
このマレーシアは地震や台風がほとんどないことが知られているが、気になるのはフィリピンの方だ。実はパラワン島はフィリピン本島とは大陸棚が違い、地震の多い地域とは異なる地盤プレートの上にある。また台風に関してはまったく影響がないとは言えないが、他のフィリピンの地域のような大きな被害を受けることは過去50年間ないという。理由は台風がパラワン島に着くころには勢力が既に弱まっていることが多い為で、パラワン島は地震、台風の影響がほとんど無いフィリピンでも珍しい島の為、現地の人々の中には神様が意図して天災からは無縁の自然豊かなパラワン島を創ったと言う人までいるくらいだという。
人口ボーナスってなに?
15~64歳の生産年齢人口が、それ以外の従属人口(0~14歳、65歳以上の人口)の2倍以上ある状態。この人口構成になっている国や地域は「若い国」ともよばれ、都市化の進展、工業化による所得増、消費活発化により高い経済成長率を実現する潜在能力がある。日本は1960年代から1990年代初頭まで人口ボーナス期にあり、この間に急速な工業化と高度経済成長を成し遂げた。(日本大百科全書より)
日本の平均年齢は47歳。フィリピンが24歳、マレーシアが28.5歳。人口ボーナスが2040年~2050年まで続く見込みで、フィリピンは2062年までボーナス期が続くことが予測されている。両国共にアジア諸国の中でもトップクラスの経済成長率をみせており、高度経済成長期に入った。政治的にも安定して投資先として非常に期待できることがわかるだろう。この未来が明るい国の成長をただ見守るのか、一緒に成長するのかは読者の選択肢の中にある。
本気で節税する方法
CRS(Common Reporting Standard)という制度をご存知だろうか?
外国の金融機関等を利用した国際的な脱税や租税回避を防ぐ目的で経済協力開発機構(OECD)が策定した国際基準だ。日本を含む100以上の国・地 域が参加し、各国の金融機関は非居住者の口座情報を自国の税務当局に報告。当該情報を非居住者の居住する国の税務当局と自動的に交換し、国際的な租税回避を防止する仕組みである。
つまり各国の税務署が情報交換をして脱税を防ごうというもので、日本はもちろん加盟国だが、カンボジア、フィリピン、ベトナムなどは非加盟国であり、日本の税務当局とは情報交換がない。たとえば、海外で稼いだ家賃収入などを、カンボジア、ベトナムに開設した投資家の個人口座に送金した場合、その内容は非開示である。
実は海外不動産を購入する投資家の多くは、海外に口座を持っており、口座間をネットバンキングで簡単に移動させている。アジアに限らず世界中の国々でネットバンキングが利用できるので、いったん海外に移動させた資金の追跡は極めて困難になる。 日本からの資金移動にも、オンライン海外送金サービスで有名なトランス ファーワイズ社を利用するといい。トランスファーワイズ社は三菱UFJ銀行に口座があるので、信用力は高い。しかも為替手数料は邦銀に比べて1円/ US$の差があり、例えば20万US$を送金すると20万円の差が出る。
資産家、投資家は所得税、固定資産税、相続税などをいかに支払わずして、投資先の国から得た利益をカンボジアなどで定期預金に入れ、さらにそこでも年間5%もの金利をいただいているのだ。つまり資産家やその家族は税金無しで、毎年お金を増やし続けられるというわけだ。実は、海外不動産を購入する資産家の目的は、このあたりにあると言って良い。
アジアが世界の成長エンジンであることは間違いない。
そもそもエルニドビーチリゾートホテルは元々は英国の巨大不動産会社が、英国人投資家の為に始めたものだった。ところが新型コロナでアジアに来れなくなり、我々はそのチャンスをもらったのだ。
THE SAILも同じで、現在、世界がスローなので、超スローな日本人投資家にもチャンスが到来したのだ。新型コロナが収束に向かい、世界、特に中国が動き出すと、もう日本人にはそのチャンスに入り込む余地はなくなるだろう。
富裕層の仲間入りをする鍵は節税にあった。脱税はやってはいけないが、節税は賢くやるべしということだ。
結論
相対的貧困に苦しむ日本だが「タンス預金」を持っているのは誰もが知るところだ。金は天下の回りもの、手元に置かず旅をさせよということか。富める者はうまく回しているということだ。
追記：これは２０２１年１０月３日に作成されたものです。
現在のフィリピン・パラワン島エルニド・ビーチ・リゾート、および、マレーシア・THE SAILについて、または海外投資物件について詳しく知りたい方は、叶屋不動産、板屋雅博氏までお問い合わせください。
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