米国 5月中古住宅販売件数
5月の中古住宅販売件数は市場予想通り減少し、全体では前月比3.4％減の年率換算件数で541万戸ペースとなり、戸建住宅が3.6%減の480万戸、コンドミニアムとコーポが1.6%減の61万戸となっています。
住宅市場が勢いを失っていることは間違いなく、今後数カ月はさらに大幅な減少が見込まれます。
今回の結果は、5月に完了した取引を反映しており、購入者は4月と3月後半に契約したものと思われ、その後、住宅ローン金利が大幅に上昇し、値ごろ感が損なわれています。
しかし、在庫不足も大きなハードルとなっており、その点では若干の改善が見られています。5月末の販売可能住宅数は116万戸で、前月比12.6％増となりましたが、前年同月比ではまだ4.1％減です。
在庫の増加に伴い、特にフェニックス、ラスベガス、オースティンなど、以前は住宅価格が高騰したエリアおいて値下げが一般的になりつつあります。
住宅ローン金利の上昇により、多くの購入者が契約の取り消しや再交渉を行ったと思われ、今後数ヶ月はさらに値引きが進むと思われます。
住宅市場が頭打ちになり、売り急ぐ住宅所有者が増えているように感じられます。現在、適正価格の住宅は非常に早く売れているため、5 月に成約した住宅の平均販売期間はわずか 16 日で、88%は 1 ヶ月以内でした。よって、販売在庫の増加は好評となっています。
現在の販売水準は、過去の水準から見るとまだかなり堅調ですが、今夏は販売が減速するものと思われます。住宅販売保留件数は昨年から減少傾向にあり、4 月は 3.9%減となりました。5月と6月に住宅ローン金利が急上昇したため、今後数ヶ月は売上高の減少に勢いがつくと思われます。
パンデミック時に起こった大きな変化のひとつとして、南部や山西部の郊外や物価の安い都市への値ごろ感のある移住が加速したことが挙げられます。そのシフトは、労働者がオフィスなどの職場に戻りつつある現在、緩やかになりつつあります。
5月の戸建住宅販売件数は、3.6%減の480万戸ペースとなり、西部（-6.0%）、中西部（-5.7%）、南部（-2.7%）で減少しましたが、北東部（+1.8%）ではわずかに増加しました。
初回購入者は、明らかに住宅購入から一歩引いています。
5月の販売件数に占める初回購入者の割合はわずか27％で、前月の28％、2021年5月の31％から低下し、2022年通年の住宅購入者に占める初回購入者の割合は34％となっています。
値引きが一般的になっても住宅価格が持ちこたえているのは、初回購入者の住宅購入の見送りが一因でもあります。その値引きの多くは、高価格帯の住宅で起きており、高価格帯向け住宅ローン金利は従来型金利ほど上昇しておらず、高価格帯の市場は意外と持ちこたえています。
75万ドルから100万ドルの価格帯の住宅の売上は、過去1年間で26％上昇し、50万ドルから75万ドルの価格帯の住宅は22.8％上昇、100万ドル以上の価格帯の住宅の売上は22.1％上昇しました。
一方、25万ドルから50万ドルの価格帯の住宅は前年比2.6％減、10万ドルから25万ドルの価格帯の住宅は26.8％減、10万ドル以下の価格帯の住宅は22.3％減と、低価格帯住宅の販売量は減少していいます。
高価格帯の住宅販売は、南部で最も早く上昇しており、カリフォルニア、ニューヨーク、ニュージャージーなどの高価格帯の住宅を売却したキャッシュリッチな買主が流入してきています。
価格の高い地域から価格の低い市場への移行が、中央値価格の急上昇の一因となっています。金利が上昇した今、手頃な価格帯の住宅への移住はある程度の勢いを失うと予想されており、これらの高価格市場で住宅を販売することは少し難しくなると想定されます。
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