体験事例(3) - PART1-27歳/会社員/年収590万円 - 奥様との夢のお店を開業するために
■お客様の詳細情報＿こんなお客様が体験されました！
今回体験いただいたお客様はこんな方です♪
ご年齢：26歳
ご職業：公務員
ご年収：590万円
ご家族：奥様
資 産：400万円
借 入：当初0円
お住まい：長崎県
■体験したきっかけ
公務員をやめて奥様との夢であったお店を開業したいという目標があられたそうです。そこで不動産で副収入を作っていきたいと思っていたところ、先輩にあたる弊社のお客様からこちらのサービスをご紹介いただき体験されました！
■体験サービススタート！
・初回ミーティング
今回も主に弊社からのヒアリングです！お客様の情報やお考えを聞かせていただきます！
「やるとしたらどの目的・方向性に近いですか？？」
リスクを理解した上で早く不動産収入を拡大したい・・・
よって今回のお客様は③をご希望されました。
・第1回目の説明 ーどんな物件を体験した？？ー
副収入として不動産収入を確立していくとなると、アパートや1棟マンションなどのキャッシュフローが得られる物件が必要です。
ではアパートを数件購入するために必要な要件は何か・・・
それは融資が受けられ環境をつくり、それを保つことです。
では融資が受けられる環境とはどういった状態か・・・
お客様の状況にもよりますが、手元資金が潤沢であること、債務超過となっていないことなどがあげられます。
今回のお客様の場合ですと、アパートを数件購入していくには正直お手元の資金では足りませんでした。
よって手元資金を貯まるまで待つor手元資金を増やしていくための不動産投資を行うという2つの選択肢ができます。
そこでどちらを選ぶかお考えいただき、手元資金を増やすための不動産投資を行っていくことを選択されました。
この前提を元に物件とプランの作成を行っていきます。
今回体験いただいた物件はこんな感じです。
呉服町駅徒歩5分住所！2LDKの間取り、築浅物件です！
現在125,000円で賃貸中。エリアの賃貸需要は高く、特にファミリー系は人気の場所です！
物件のご説明を行ったあと、ローンの想定条件を説明します！
今回のお客様ですと金利は2%想定、借入期間は35年でございます！
自己資金は0円でフルローンで収支計算を行います。
収支としては月額約600円ほどプラス。
ご提案の趣旨としては、やはり今回も区分マンションであるのでキャピタルを狙っていくという話になります。
弊社はワンルーム系の区分マンションも取り扱いは行うものの、これから不動産投資をはじめるというお客様へは35㎡以上、特に40㎡以上の物件をご提案させていただく事が多いです。
その理由は・・・
売却時の選択肢が多いという点です。
・売却時の選択肢と物件取得時の弊社おすすめの考え方
売却時の選択肢について全て書きますと長くなるため割愛しますが、今回は選択肢のうち1つをご紹介します。
それは、、、賃料を上げて売却時の価格を高くするというやり方です。
今回の物件は同条件でみると賃料が安そうである事が分かりました。
ここを様々な工夫して上げていきます。
基本的に投資用物件の場合現在賃料から逆算して価格が決まることが多いので、賃料が上がれば売却価格も高くしやすいです。
多くの投資家の方は現在賃料を見て収支計算をして、目先の収支をみて良い悪いを判断されることが多いように思います。結果賃料が高めに設定されていて、家賃を下げていかなければならなかったり、高値掴みしてしまう可能性があります。
弊社の考えとしては逆で現在賃料が相場より低くなっている物件こそおいしいと思っております。
その分安く購入でき、賃料・売却価格が上がられる余地が出てくるためです。
実は体験事例（１）の売却時の戦略も同様です。
ただしこのやり方はかなり注意が必要で、一歩間違うと株式投資でいう塩漬け状態となりかねません。賃料を上げやすいかは、シンプルに相場より低いかどうかをみるだけなく、他にもポイントがあります。
また家賃を上げられたとしてどの程度売却価格が上げられるかというと点について、管理状況などにも左右されますので賃料だけを見て安易な判断をしてしまうのは危険です。
上記のような売却戦略を複数持ち、選択肢を増やすことで売却利益を上げる事、またその再現性を高めていきます。
・投資目的を達成するための簡易設計プラン
アパートを購入していくために、まずは不動産売却と貯蓄から合わせて、アパートを購入のために必要な投下資金として800万円（投下して残高0円では融資が受けられないので別途貯蓄が必要です）をつくっていくプランを作成していきました。
売却時の予想利益、それ以外で貯めていく必要がある金額、このあたりはファイナンシャルプランニングの資格も所有しておりますのでライフプランの設計も含めてご提案し、すり合わせを行います。必要であれば例えば保険の見直しなども行います。
また予定時期に売却できないor想定利益がでない場合も想定してプランを用意していきます。
そのためには保証付きローンの融資枠の使い方などが重要です。
どの程度枠を残していくか、またそれ以外にも日本政策金融公庫などの融資も絡めながら、もし売却できなかった場合でも手元資金次第ではアパートを購入できるプラン設計を行います。
・手取りの家賃収入のお振込み
今回も手取り賃料はプレゼントという形で実際に振込していきます。
少額ではありますが、実際に不動産を購入した場合と全く同じ状況となりますので、購入後のイメージとしては沸きやすいとご実感いただいています！
ここで体験事例(3)のPART1は終了です！
PART2もお楽しみに！