こんな戸建は利回りが高くても買いません

こんにちは

サーファー薬剤師です

私の戸建物件の購入基準として
実質の利回りで１８％以上
というのがあります

実際にその基準を満たす
物件を購入出来ています

しかし中にはこの基準を
満たしていても
買わない事もあります

単純に利回りが高ければ
それで良い訳ではありません

物件は総合的に判断する
必要があると思います

そして私が利回りが高くても
購入しない物件の一つとして

賃料が安過ぎる物件があります

これはどういう事かというと

例えば賃料3万円の物件と
6万円の物件があったとします

その物件のエアコンが壊れて
エアコンを買い替えるのに
6万かかりました。

その際に賃料3万円の物件で
は回収に2か月かかりますが

賃料6万円の物件では
1か月で回収できてしまいます

つまり賃料の安い物件は
修繕比率が高くなってしまうんですね

物件が稼ぎ出すお金に対する
修繕費の割合が高くなってしまうので

このような物件は
利益が出づらくなります

特に入退去の際には
原状回復費を
借主さんから頂いていても

大体10~20万の費用が
かかりますので

それ考えると
賃料3万円の物件では

半年分の賃料が
ぶっ飛んでしまいます（笑）

なので賃料が
安すぎる物件というのは

私は基本購入しません

しかもこれは修繕比率
だけの問題では無いんですね

賃料の安い物件では
投入する労力や時間も
割に合わなくなります

なぜなら賃料が
安かろうが高かろうが

戸建賃貸に仕上げる
労力や時間は変わりません

賃料8万の物件でも
賃料1万の物件でも

契約決済をする手間
リフォームを行う手間
客付けをする手間
物件のメンテナンスに行く手間

は変わりません

だったら賃料8万取れる物件を
買った方が
遥かに効率が良いですよね

物件を購入する際は
単純に利回りだけで考えるのでは無く

修繕比率や投入する時間と労力が
見合う投資なのかも
判断する必要がありますよね

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