アザラシでもできた！初めての不動産競売入札

一度は参加してみたい不動産競売。
以前から関心があり、適当な物件があったので思い切ってやってみました。

先に落ちを書いておくと、大差で競り負けました。

不動産競売って？

地方裁判所が債権者の申し立てに応じ、債務の形に差し押さえた不動産をオークション形式で売り払うイベントです。
日本全国、だいたい何時でも1000件以上の物件が売りに出されています。

業者を仲介する一般的な不動産販売と異なり、下記のような前提があります。

メリット

• 一般的な相場より安く買えるかもしれない

• 仲介業者を挟まないので、販売手数料等がかからない

デメリット

• 物件情報は裁判所が用意した書類のみ、内見などは一切できない

• 権利をもたない居住者（占有者という）がいたら立ち退き交渉等が必要になる

• 支払いは現金一括、ローンはまず通らない

• 書類ではわからなかった問題点があってもすべて自己責任

• なにかとトラブルが起きやすい

ネットで色々検索すると、初心者は絶対手を出すなと口酸っぱく書かれています。

入札してみよう！

出品されている競売物件はネットで誰でも閲覧できます。
民間のサイトなら条件検索も充実しています。
ぐっとくる物件があれば現金を用意してレッツトライ。

入札の流れはこんな感じです。詳細が気になる方は調べてください。

①出品している裁判所から入札書類をもらう（郵送OK）
②書類を記入、用意、買付保証金の振込
③入札書類を提出する（郵送OK）
④開札結果を確認（ネットでOK）

オークション形式なので、一番高い値段で入札した人が買うことができます。入札は一回限りで、途中で金額変更はできません。

入札時の注意点

実際にやってみて分かったことが2点あります。

• 買付保証金の振込は金融機関の窓口で、と書いてあるが、ゆうちょ銀行ではできない

• 印鑑の押し損じは書き直しが無難

印鑑のくだりはネットでみただけですが、不備があると入札が無効になるので、修正はせず書き直しが良いようです。

また書類提出後は一切の修正ができないので、提出前に何度も再確認しました。

いくらで入れたの？

金額はふせて比率だけ書きます。

①類似物件の市場販売価格　100
②物件そのものの評価額　82
③固有の問題点を加味した評価額　52
④あざらしの入札額　65

②と③は参考価格として、裁判所が決めて提示します。
②は地価や築年数・面積・設備等を踏まえた機械的な数字で、③は諸条件を考慮した価格です。
今回②→③で結構下がっているのは、この物件が抱える悪条件が多かったためです。

②に近い価格を入れたかったのですが、裁判所が作成した書類が2年近く古かったこともあり、現時点で管理状態の悪化等が懸念されたので④の金額にしました。

もし落札できた後、トラブルになったときの出口として、②程度の額が目処になるので、それ以下に抑えたいという欲もありました。

まあ多分落とせないだろうな、正直競売専門の業者とかも目をつけてるだろうし、②、下手したら①近くまで値段上がるかもな、と見立てていました。

開札結果

落札価格　105

105！？

競売専門業者が参入するとしても、市場価格より上とは予想していませんでした。
落札者は法人でしたが、市場に流す以外の素敵な方法で利益を得るのだと思われます。

感想

たった1件だけの体感ですが、競売物件を割安で買えるという話は、現在の状況下ではかなり難しそうです。

今回あざらしが入札した物件は、正直かなり難ありでした。
それで市場より5％も割高な金額が必要なら、きちんと内見できて占有者もいない物件を、仲介手数料払って仲介業者から買うのがいいと思います。

Xのポストレベルですが、市場価格を無視した高額な入札は他の物件でも行われている、開札日に立ち会うと、少数の業者が多数落札していたなどの書き込みもあります。

競売物件を眺めるのは好きなのですが、大不況でもこない限り次回入札することはないかなあ、と思いました。

でもやって初めてわかることもあり、楽しかったです。