不動産売却とは。

「不動産を売却したい」と言っても、どこから手をつけていいのかわからないだろう。
今回は、不動産の種類、売却時の資産の見積もりやスケジューリングなどの考え方、必要書類の準備、そして実際どのような順番で売却されていくのかをご紹介したい。
 
家やマンション、農地や店舗などこれらは全て不動産に値するが、法律で不動産は3種類に分類される。”居住用財産”・”投資用財産”・”土地”である。それぞれの詳細を以下に記載した。（１）
居住用財産とは、自分が所有し、自分または家族が居住するための家屋・敷地であり、一般的に戸建てやマンションやアパートなど、人が住んでいる建物を示している。
投資用財産は、収益を得るための物件、住居のためではなく、お金の損得が発生する投資や商業目的で持つ建物である。
最後に文字通りの意味である土地は、自身が購入や相続したなどの理由から得た宅地や農地、山など国が定められており、土地よってそれぞれ売却金額が違ってくる。
あなたの売りたい不動産はどの種類なのか検討がついたのなら、次はどのように売却したいのか計画をたてよう。
 
それではあなたは、どうやってその不動産を売りたいのだろう？
内容を具体的に細分化していくと、
・売却価格をどうするのか。最低金額の設定値をいくらにするのか。
・売却のベストシーズンは年度始まりを見越して2月や3月なのだが、タイミングとして、
いつまでに売りたいのか。
・物件だけを売るのか、それとも家具などの売却対象物としてどれを選ぶのか。
・新たに不動産の購入の場合は、購入と売却のバランスを考え、どちらを優先にする
または、同時進行するのか。
等があるので、あなたが決められる内容は決断していこう。
そして売却をするには書類を事前に準備する必要がある。物件の情報が載っている①登記簿謄本、②図面・仕様書、③測量図・協会確認書である。後に売却の流れで査定の時に欠かせない書類となってくるので確認しておこう。
 
では準備が整ったら、不動産売却のための仲介会社を選定していこう。
現在所持している不動産の相場を知るためにも、不動産会社を探すのが有効な手になってくるだろう。他にも宅地建物取引業をしている人や知り合いに直接頼み、近隣の状況、立地条件、間取り、経年劣化などを訪問し査定してもらうのもあるが、パソコンを使用しネットを介して、短期間で相場価格知るための机上査定と呼ばれる方法も存在している。ネットでは必要な情報を入力すると数十社まとめて査定してくれるサイトもあるので、活用してみるのもいいかもしれない。
物件を査定するには3種の方法がある。（２）
一つ目が、引取事例比較法になる。不動産鑑定評価基準によると、「取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。」内容を要約すると、所有している不動産と似た取引案件を多数調べ、事例の選択を行い、取引価格を必要なところに応じて、補正を行い、土地または個別の事情に対応した要因を鹹味して、不動産価格を算出する方法である。
二つ目の原価法とは、不動産鑑定評価基準の抜粋より「価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）」大まかに表現すると、対象である不動産を立て直す場合の費用を求め、経過年数などから原価修正を行い、価格を算出する方法が原価法である。
三つ目の方法は、「対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるものであり、収益は不動産の経済価値の本質を形成するものである。」という不動産鑑定評価基準より抜粋した、収益還元法である。賃料をベースに割り出していくのだが、月額賃料収入と還元利回りで算出する「直接還元法」、将来の売却も見据えた「DCF法」という二つの種類からなり、それぞれと算出される。
土地の場合、査定方法が異なっており、公示地価（国土交通省が日本全国に定めた標準地1㎡あたりの土地価格）、基準地価（各都道府県が定めた基準値1㎡あたりの土地価格）、路線価、実勢価格、固定資産税評価額などが確認されている。
 
不動産会社に依頼をし、契約を結んでいくのに媒介契約というものがある。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3種ある。（3）
一般媒介契約とは、複数社の不動産会社と契約ができ、買い手を自力で見つけ出すことも良い。契約に有効期限はなく、また状況の報告義務もない契約内容となっている。需要のありそうな物件を持っている人にはおすすめである。
１社の不動産会社のみ仲介を依頼するのが可能な専任媒介契約は、契約を結ぶと他の会社とは契約が出来ない。不動産会社は依頼者へ売却業務の実施報告が2週間に1度のペースで義務付けられているのも特徴であり、先ほどの一般媒介契約と同様、会社に頼らず、買い手を見つけ出すのも可能でもある。自身の設定金額に近い、もしくは、さらなる好条件の買い手を探索したい際にはメリットがある契約として挙げられる。
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と似ており、１社の不動産会社だけと仲介依頼が可能で、会社が見つけ出してきた購入者としか取引が出来ません。販売状況も1週間に1度の頻度で依頼者に業務報告の義務がなされている。契約期間内に買い手を探し出さないと仲介料が発生しないので、比較的に高い確率で買い手が見つかるという点がメリットになる。
この3種のいずれかと不動産会社と契約を結んだら、売却活動に移行する。購入者が現れるまでは、宣伝などのほとんどは不動産会社に任せるのだが、買い手になりたい者が物件を見学に訪れる可能性があるので、それに備えてクリーニング業者に頼む、もしくは自身で掃除に勤しもう。もし、買い手も自身で探したいのであれば、知人友人などに宣伝活動を行うなども発生する。
購入者が現れ、売買契約が成立したら、不動産会社に仲介を頼んでいる場合は仲介手数料を支払おう。複雑な計算式があるのだが、ここでは簡単な速算法を用いる。計算式は（売買価格×3％+6万）×消費税となる。売買価格の全体の3％と、調整分（広告など）の6万円となる。そして法律によって上限が定められており、もしかすると値引きしてくれる会社もあるので検討材料の一つになるだろう。
　売却時に売却益が出た場合は、①3000万円の特別控除と②買い替え特例があるので、全てを別の物件購入などに使用するのではなく、後々に支払わなければいけない税金である譲渡所得税（住民税・所得税が課税される）のためにあてておくようにしておこう。その他にも諸費用として、以下が挙げられる。
・印紙税
・売却した不動産に借金があった場合の抵当権抹消費用
・不動産売却費用
・もし物件を解体するのであれば、解体費
・測量費
・修繕などのハウスクリーニング費
・引越し代
　これらを支払い終わった時点で、手元に残ったのが実際の利益となる。
　不動産会社から発行される書類として、売却契約書と重要事項説明書を発行するので、契約が完了しても大切に保管が適切である。

自身の売却スタイルと当てはめてみてどうだっただろうか。今回、紹介した以外にも専門性に特化した記事から、説明と共にすぐに見積もり査定するサイトも多く存在するので覗いてみるもの今後の参考になるだろう。
 
参考資料
（１）高く売れるドットコムMAGAZINE https://www.takakuureru.com/magazine/15720
（２）リガイト―不動産一括査定　https://www.re-guide.jp/assess/docs/appraisal/
（３）スマイティ https://sumaity.com/glossary/keiyaku/