＃37 土地の相続税評価額、どうやるの？

今回は
土地の相続税評価額っていくら？
ということについて

元倉敷市職員の目線で
分かりやすく説明したいと思います。

それでは
レッツ、相続！
＃流行りますように
＃倉敷市白楽町
＃倉敷商業前の行政書士事務所
＃相続専門行政書士
＃上級相続診断士
＃元倉敷市役所職員

分からないことがあれば
相続円満相談室へご相談ください。

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　評価額ってなに？
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土地の時価を把握するのは
株や現金と違い把握が難しいです。

例えば
土地の評価を不動産鑑定士に頼んで
１筆お願いすると30万円くらい
手数料が発生します。
＃めっちゃ高いのよ

では
不動産鑑定士に頼まず
出来るだけ安上がりに金額が出ないか？
と思われる方も多いと思います。

そこで出てくるのが
国税庁が誰でも計算できるように
出来上がった”路線価”というものが
あります。

路線価とは
１㎡あたりの土地の価格を
毎年７月に国税庁が公表しています。

この路線価に
面積を掛けるだけで
その土地の評価額が計算出来ます。

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　路線価方式ってなに？
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路線価方式を利用する際に用意するもの
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
◯固定資産税の納税通知書→（市町村）
◯登記簿謄本→（法務局）
◯路線価図→（国税庁のHP）

路線価図で調べたい場所の
地図の前面道路を調べてみると

【例えば】
　◯面積100㎡

　◯路線価→120D
　　と書かれていた場合は
　　１㎡あたり120,000円の評価です。
　
つまり
路線価×面積＝評価額
となります。

120,000円×100㎡＝1,200万円
という評価額になります。

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　倍率方式ってなに？
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ちょっと待って
調べたい場所の前面道路に
路線価の価格が無いんだけど・・。

という場合もあります。

その場合には
倍率方式で計算します。

倍率方式とは
固定資産税評価額に国が定めた倍率を
乗じることで評価額を計算する方法です。
（だいたい、路線価の評価額より安くなる）

倍率方式を利用する際に用意するもの
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
◯固定資産税の納税通知書→（市町村）
◯登記簿謄本→（法務局）
◯倍率表→（国税庁のHP）

倍率表は
評価しようとする土地の地目に応じて
（宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼）
それぞれに、1.2や56などの数字が記載され
これが評価倍率になります。

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　土地の線引きと地目について
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私の土地って
市街化調整区域や農用地区域に
該当してるかどうか分からない？

という質問を受けます。
それは
市役所の都市計画課で教えて貰えます。
＃弊社でも調べれますよ
＃気楽に聞いてくださいね

うちの土地なんだけど
　登記簿→山林
　現況　→宅地
なんだけどどっちが正しいの？

という質問を受けます。
それは
登記の地目じゃなく現況が優先されます。

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　固定資産税評価額×持分割合×倍率
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３つを用意しましょう。
　◯固定資産税評価額
　◯持分割合
　◯倍率

これが用意出来たら計算出来ます。
例えば
◯固定資産税評価額2000万円
◯持分割合1/2（共有）
◯倍率1.2（宅地）

2000×1/2×1.2=1200万円
となります。

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　減額要素っていうのがあるよ
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土地の相続税評価額は
土地の利用方法や契約関係、土地の形で
いろいろと減額が認められています。

ー貸家建付地ー
アパートや貸家の敷地に使っている土地を
貸家建付地と言います。

貸家建付地は、だいたい20％ほど
評価額を減額することができます。

ー借地権ー
借地権も相続税の対象になるんです。
相続税評価額は、算出した土地全体の
相続税評価額に借地権割合を乗じます。
＃倉敷駅周辺にしか無いよ
＃借地権はほとんど街中の話だよ

ー広すぎる宅地ー
500㎡の大きな宅地で
次の要件に該当する土地は
減額が認められています。
◯面積が500㎡以上
◯普通住宅地区・普通商業・併用住宅地区
◯指定容積率400%未満であること
＃気にする点はまず500以上
＃市街化区域内であること

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　時価と評価額の差
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路線価や倍率方式による土地の価格は
”相続税評価額”といいます。

似たような評価額で
”固定資産税評価額”というのがあります。

実際に不動産を売る際に
売買契約が成立する金額が
みなさんがイメージする時価だと思います。

また、時価とは一般的に
他人同士で売買契約が成立する金額です。

つまり
◯相続税評価額
◯固定資産税評価額
◯時価

３種類があるということです。

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　相続税評価額は時価より安い
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この３種類の価格の順位は
１番目→時価(100)
２番目→相続税評価額(80)
３番目→固定資産税評価額(70)
となります。

なぜ相続税評価額を安くするのか？
その理由は２つあります。

１つ目
不動産を実際に換金するためには
多くの時間とエネルギーが必要となり
換金が簡単に財産（株式など）と同様に
評価するのは、納税者にとって
厳しいと判断しているからです。

２つ目
路線価は１年に１回しか改訂されません。
不動産は１年の間に大きく変動します。
なので納税者が損をしないような形に
しているからです。

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　まとめ
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今回は
相続税評価額について説明しました。
＃相続した不動産をどうするのか
＃事前に家族で話し合っておいて欲しい
＃子供が困る姿を親は望んで無いから

相続税の対処は
ちゃんと対策を練って
完全な贈与が出来るように
正しい知識を知って対応策を
事前に練っておきましょう。
＃自分と家族の財産を守るために

相続のご相談は
相続のことに詳しい専門家に
相談することをオススメします！
＃知識が多い専門家へ相談しよう
＃家族みんなが納得出来るように
＃無料で相談に乗ってます

相続専門行政書士では
お客様お一人お一人に、分かりやすく
価値ある知識の提供を心掛けています。

正しい知識が無いと
家族同士で揉めてしまう原因を生んで
人生の終盤に嫌な思いをします。
（人生の終盤に家族関係を壊しちゃイヤ）
＃お金より家族の関係だよ
＃みんな感情があるのは分かるけどね

人生終盤の大切なことだからこそ
相続の正しい知識を付けてください！
知識は、あなたと家族の未来を助けます！

相続専門行政書士からは、以上で〜す！

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　相続円満相談室
　行政書士　内川良太郎
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