地方での副業は民泊で如何でしょうか？基礎編９～初期投資を考える

改修＆リノベーション

「既存設備をそのまま」というやり方を否定するわけではありません。
築浅の物件ならほぼそのまま設備が使えます。

しかしながら、築古物件や古民家等の物件は、改修をやったほうが良い！
特にやるべきなのは、お風呂、トイレ、洗面所、キッチン等の水回りです。理由は「基礎編8.5～民泊に用意したい設備と環境」で述べましたが、
総入れ替えしたほうがよいところです。


壊れたときにその都度するよりも、総入れ替えするほうが金銭的メリット
があります。なぜなら、修理する必要性が今後10年～15年ほぼないから
です。そして、事故発生確率が相当低いです。

水回りの次が窓・サッシです。民泊運営をしていると、夏と冬の時期の
光熱費と温暖な時期の光熱費の違いに驚くばかりです。その差を埋める
ためにも、窓とサッシの交換をおすすめします。

築古住宅には、単板ガラスが多いため、複層ガラスに交換するだけで、
光熱費を全体的に押し下げることが可能です。電気やガスの請求書で
実感できますよ♪

窓・サッシの次が床です。フローリングや畳部屋は多いですが、正統派
和式の畳部屋以外は、フロアタイルに交換することをおすすめします。
フロアタイルは、強度が高く、ゲストが多用するキャリーケース対策と
なります。それでもフロアタイルが削れるときは削れてしまいますが、
フローリングよりは原状回復が簡単とリペア屋さんから聞いております。

既に居住性や快適性があり、ゲストたちに提供したい空間であるならば、
改修費用は発生しませんが、「ゲストたちに何を提供したいのか？」を
基準にお考えいただきたいと思います。

家電・家具

必要な家具や家電製品の購入費用も大きな初期投資の一部です。

ベッドやソファ、テーブル、キッチン用品、エアコン、冷蔵庫、洗濯機等、ゲストが快適に過ごすための設備を揃える必要がありますが、どこで何を
選ぶかはホストの考え方次第です。

非日常の部屋ならば、おしゃれな家電や家具を選びたくなりますよね！
ホストのインテリアセンスが問われるので、部屋全体の色彩構成を考え
ながら、購入を考えていただきたいところです。

日本の家電には注意が必要です。とにかくメニューが多い…。外国人観光客には、理解しにくいという欠点があります。ハウスマニュアルに家電の取り扱い説明を入れ、サポートする必要性があるので、ご注意ください。

火災保険

維持費に近いですが、火災保険会社によって保険料は大きく異なります。
旅館業法なのか？住宅宿泊事業法なのか？で、保険料の違いがあります。

昨今、大型の災害が相次いだため、10年契約ができなくなりました。保険料は値上げしています。しかも、築古物件の保険料は爆上げです。決して遠慮することなく、大手の火災保険会社から見積もってください。

三井住友海上、損保ジャパン、あいおいニッセイ同和損保、東京海上日動、
日新火災海上など。
大事なのは、地元に火災保険の代理店があるということです。

私個人は、保険会社による一括見積もりサイトは使っておりません。

寝具・リネン類

購入すれば消耗品ですし、リースならば外注費になるかと思います。
購入するならば、(マットレス＋布団一式＋シーツ・タオル類)×宿泊できる
最大人数となるので、結構な金額になります。

私の選択は、マットレスやシーツ・タオル類を購入することでした。

桃雉庵別館の立ち上げの際は、ベッド＋リネン類だけで100万円ほど購入しました。もちろん、ホストの宿泊への考え方次第となりますが、宿泊単価高めならば、リネン類も比例して高額な金額となります。宿泊単価が低めならば、リネン類の費用を抑えることもできます。

これらの費用をすべて計上し、詳細に把握した上で、将来的な収益とのバランスを見ることが重要です。将来的な宿泊料金と予想される稼働率を基に、収益を予測します。その上で、初期投資を回収するための期間及び目指す利益率等を設定し、事業計画を作成していただきたいです。

重要なのは、ホストが目指す目標やライフスタイル次第だということです。そして、利用する物件や地域の観光需要とゲストの実情が合っているか？どうかを見極めることです。そのためにも、初期投資の詳細な計算と将来的な収益予測は、民泊運営開始前の重要なステップとなります。

以上が初期投資の計算についての説明となります。民泊運営は一見手軽に始められるように思えてしますが、長期的な収益的成功戦略を立てるには、しっかりとした事業計画と、それに基づいた投資計画が必要となります。

今回ご紹介した各要素をしっかりと理解し、民泊運営準備を進めることで、成功への道を切り開くことが可能となります。

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