不動産投資 Tips

不動産投資を検討するにあたり、ネット上での情報や不動産会社へのヒアリングにより知り得たTipsをメモ程度に投稿します！適宜更新予定であります！（前提として、中古マンションをイメージしておりますのでご留意ください。）

内見出来ない！？

よくよく考えたらって感じではあるのですけども、自分が住むためのマンションを買う場合と違って賃貸中の場合は基本的に内見出来ない！そりゃそうよなあ。住んでる人にとってはオーナーが誰かなんか関係ないし、基本は管理会社経由だからやり取りも発生しないわけで。
というわけで、不動産投資では詳細を知ることなく何千万円という買い物をすることになります。中身関係ないじゃん！？って思うかもですけどそんなことなくて、築20年超で１度もリフォームしてないと水回りは特に年季はいてヤバいだろうし、100万円単位の出費になってきます。リスクですよね～

物件の適正価格

本当にざっくりと物件の適正価格を概算する場合、以下のイメージを持っておくとよい。
　　新築物件: 表面利回り3.5%
　　中古物件: 表面利回り4.5% (築20年)
例) 中古物件で想定年間賃料が96万円（8万円 x 12カ月）とした場合、表面利回り＝（想定年間賃料/物件価格）の定義ゆえ、表面利回り4.5%となる物件価格は約2,133万円。よって2,133万円を下回ればざっくり割安かな、と考えることは可能。（もちろん諸条件あるためこれだけで判断は不可能。あくまでイメージを持つためだけの目的）

頭金（自己資金）の必要性

投資用物件購入における銀行が融資するスタンスは、提携する不動産会社を助けることになるかという視点で理解すると良い。（金融機関ごとに差異はあることはご了承ください）
その意味で、不動産会社が保有する（売主となる）物件に対しては、直接的に不動産会社の助けになるためフルローンOKとなることが多い。ただし、注意すべきは、不動産会社が売主となる物件では仲介手数料がかからずオトクかと思いがちだが、その分不動産会社のマージンが大きく結果的に割安でないことが多いようなので、安易に飛びつかないことが大事！
一方、物件の大半は不動産会社が仲介（媒介）のために入る個人間売買。この場合、もちろん仲介手数料という形で不動産会社の利益に繋がるものの、自己資金を出さない買い手にフルローン組ませる理由が無い（多少でも自己資金があるのは信用に繋がるという理解も出来る）ため、融資を受けるには一定の頭金（自己資金）が必要。金額としては物件価格の10%程度プラス購入時にかかる諸経費分。

融資可能年数

借入金利は1.6%~2.5%ほどと想定すれば良いが、いずれにしても株式投資での平均期待利回りは基本的にこの値よりも大きく、すなわち出来る限り大きい金額で長期の融資を受け、株式投資に回すのが理に適っていると言える（当然リスクあるので確実ではないものの）。
金融機関によって違いはあるものの、基本的には以下の考え方で良さそう。

ローン期間は、以下のいずれか最も短い年数
　　1) 35 (30の場合も)
　　2) 79-年齢（84-年齢の場合も）
　　3) 60-築年数
恐らくだが、3)の「60」については物件の構造次第で変わるもので、60は鉄骨鉄筋コンクリート造の物件で問い合わせた際に伺ったもの。

節税効果

実はそんなに無いらしい。けど、営業トークで良く出されるらしく騙されないように！（詳細はちゃんと理解してから更新します。）

初期諸経費

ざっくりと、物件価格の8%程度見込んでおけば良い。詳細は追って更新。