ボロ戸建てで儲ける方法（不動産投資）

ボロいけど、お金を生みます。

ボロいから、リスクはあります。

しっかりリスクを抑えて利益をきっちり確保しましょう！

築古住宅はどんなリスクがあるのか？

• 雨漏りで屋根が腐ってる

• シロアリで床がボロボロ

• 人に貸せない土地もある

• 建替えできない土地もある

• 借りる人の質が悪い

該当すると修理にかなりの金額が必要だったり、人に貸すのは違法だったり、良いことはありません。

雨漏りで屋根が腐ってるとどうなる？

最悪は屋根の骨組が腐って屋根が落ちます。その時に入居者が怪我をすると貸した人の責任も問われます。

シロアリの被害って本当にあるの？

あります。古い木造住宅は結構やられてます。私が見た物件の4〜5割が被害にあっていました。柱まで被害があると直すのに大金が必要です。

人に貸せない土地ってなんですか？

建築物の中には、建てるのに行政の【許可】をとっていることがあります。その【許可】は特定の人じゃないと取れない【許可】のことがあります。要は「誰でも建てていいわけではない。」という事です。そんな建物を第三者に貸すと違法行為となります。

建替えできないってどういうこと？

違法に建ててしまった建築物、建てた後に違法になってしまった建築物が普通に売られています。試行錯誤して合法化できるケースもありますが、かなり難しいです。安いからと言って、うっかり買ってしまうと大惨事です。

借りる人のモラルが低いと最悪

築古の住宅は、基本的に安い家賃で貸し出します。安くないとなかなか借りてくれません。そうすると借りる人もそれなりの人が借ります。家賃滞納、ゴミ屋敷化、室内を破壊、勝手に動物を飼って糞尿まみれ、このリスクがグッと上がります。ただこれは運頼みなので、手を合わせて祈るのみ。

実はまだまだあります。
かなり注意点はありますね。

ただし、これらをクリアすれば実質利回り15%も可能なお宝は存在します。だから築古の500万円以下を狙う人はかなりいます。
利回りが良いのでリスクも折込済みという考えです。

安く買って、安くリフォームした、安く貸す

家賃は高い方が良いんです。でも借りてくれません。なんせボロいので…。それなりにリフォームしますが、あくまでもお色直し程度です。だからやっぱりショボさが残ります。

物件価格の値引きは競合相手がいると難しいです。ライバルがいない物件は、値引き交渉しましょう。一割引ぐらいなら成功する可能性があります。

500万円以下の土地を買い、月7万円ぐらいで貸せたら超ラッキー。表面利回り14%。悪くはない。5年保有してから借主がついた状態で売却して利益確定が定石です。

リフォーム代をいかに安くするかが大変です。ボロ屋オーナーの多くがDIYでリフォームしてます。体力が必要です。

次回は【最近、建売が急に売れなくなった話】です。

さらにその後の回で、【ボロ屋危険ファイル】をお送りします。