【最新】不動産「購入or賃貸 どっちが得？」

こんにちわ。

僕は今年で不動産事業に携わってから７年目になります。
大手戸建て不動産販売会社のマネージャーを努めたのちに現在、不動産デベロッパーに在籍しております。


不動産営業マンは星の数ほどおりますが、販売・仕入れの両方を経験している人は少ないのでは無いでしょうか。


そんな僕が培ってきた実績、経験をもとに今日は不動産における住宅は「購入」か「賃貸」どちらが良いか、について考えてみました。

・購入・賃貸それぞれのメリット
・物件の良い面よりも悪い面を慎重に調べろ
・住宅ローンほど低金利で借りれるローンは無い
・来年になれば不動産相場が下がるかもという期待は無駄
・自治体運営をチェック
・不動産購入は結婚と一緒

〜購入・賃貸それぞれのメリット〜

まず購入・賃貸におけるそれぞれのメリットを考えてみたいと思います。

【賃貸】

①ローンの縛りが無いので身軽でいられる

賃貸の魅力は身軽ということが第一にあげられると思います。
勤務先が変わったり、転職したり、リモートで仕事するなどといった環境の変化に素早く対応することができます。

ローンを組む必要がないので、リスクを負って挑戦したい時なんかも足かせにならないですよね。

②立地重視で決めることもできる

賃貸は様々な物件があり、無理なく支払える範囲なら立地を重視して住むことも可能です。例えば港区、千代田区、中央区などの都心でも古くて狭いという条件さえ飲めれば少ないですが物件は出てくるでしょうか。購入となるとそうもいきません。

【購入】

①将来への資産になる

賃貸と違い、ローンを支払い終えればその物件は資産となります。基本的に３５年間でローンを組む方が大半なので道のりは長いですが、老後に資産があることは大きな支えとなります。

②自分の家なので内装など自由にDIYも可能

購入した家なら内装はもちろんのこと戸建てであれば外装なども改装することができます。賃貸だと大家さんがいるので自由にできることはほぼないでしょう。リモートワークが普及してきた今、家にいる時間が長くなるため、自分、家族にとって居心地の良い空間にすることもできるわけですね。

〜物件の良い面よりも悪い面を慎重に調べろ〜

基本的に「欲しい！」と思える物件て基本的には出てこないもんです。掘り出し物なんて無いと思ったほうがいいでしょう。

なぜなら新築戸建てを売っているのは不動産業者です。プロです。
プロが相場より安い物件なんて出すわけ無いです。相場を読んで「ギリギリこれくらいなら売れるかな」というラインを想定し、限界まで利益が出るような価格で売り出します。そして、数ヶ月経っても売れなかったときに少しずつ下げていきます。

ついては、良い・悪いは必ずセットでついてくるものだと思っていただいた方が良いと思います。不動産営業マンは物件の良い面ばかり強調して話します。その傍ら、悪い面は言わない、大したことない様に話すことが多いので注意です。

特に注意が必要なのはハザードマップなどの震災に対する点です。地球温暖化が進む中、今後ますます自然災害は多発していくことが予想されます。一番大事なのは命です。いくら資産性の高いところ買うことよりも地盤の硬い、海面から高いなどを重視した方が良いでしょう。

少し前に「江戸川区に住んではいけない」がバズりましたが、確かに江戸川区は地盤が非常に弱いエリアがあります。購入を検討する際はハザードマップは確実に確認した方がよいでしょう。

しかしこういったことは不動産営業マン自ら教えてくれることは少ないので質問をしたり、自分で調べる必要があります。不動産会社を１つに絞らず何社か比較したりすることも有効です。

〜住宅ローンほど低金利で借りれるローンは無い〜

上記の面をクリアできて納得できる物件があれば買った方が良いでしょう。

なぜなら長らく続いている「金融緩和」による住宅ローンがとんでもなく低い金利だからです。

私は５年前に１件、その翌年に１件買ってますが、その時よりも右肩下がりで住宅ローンの金利は下がり続けています。とはいえ銀行の経営状態はボロボロなのでここから大きく下がることは考えにくいです。

さらに言えば「住宅ローン控除」もあります。最大１３年間、住宅ローンの１％（最大4,000万円）を取得から控除することができます。これ、地味に大きいです。ただし床面積が５０平米以上必要なので２LDKなどの物件を検討している際は下回っている物件も多いです。注意して見ましょう。

つまりは条件がマッチする物件が見つかったなら、低金利・補助という恩恵を受けられる今買った方が良いと思います。

〜待てば相場が下がるかもという期待は無駄〜

日本の人口は減っていくことが自明であり、ついては不動産相場は伴ってゆっくりと下落していきます。

そんな中、不動産においては物件の3極化が進んでいます。３極化とは以下の３つに分かれます。

１、価格を維持、もしくは上昇（１５％）
２、ゆっくりと下落（７０％）
３、無価値、負債になる（１５％）

２が最も多く、およそ８５％もの不動産が将来、値を落とします。
ではどんな物件が当てはまるのでしょうか。

１〜３のどれに当てはまるのかは「立地」となります。
「都心」「ターミナル駅」「駅近」がキーワードです。次点として「地盤の固さ」や、「洪水の危険性」がポイントとなるでしょう。

１に当てはまるのは東京２３区内の主要路線の駅近エリア、各県のターミナル駅の駅近などが当てはまります。

３は人口減少がすでに始まっているエリアかつ、駅まで徒歩ではアクセスできない様な立地です。私の出身の埼玉県のある地域でも人口減少がすでに始まっており、今から手を打たないとそのエリアの不動産はどんどん負債と化していくでしょう。

今後、人口が減っていくにつれて、コンパクトシティ化が進んでいきます。簡単に言うと、人口の少ないエリアに人が住んでいてはインフラ整備の税金の負担が大きくなるため、駅近のエリアに集まってすみましょうと言う動きです。

数人のためにインフラを整備し続けることが難しいのは自明です。人口が減って生産人口が少なくなり、税収は減っていくのですから。
主要エリアへ人口の流動を促されるため、不動産格差は広がっていきます。

２は１と３の中間となります。

お気づきの方もいらっしゃると思いますが今から１の物件を手にすることは非常に難しいと思います。余程敏腕の不動産業者とのつながりがあれば可能性があるかと思いますが、不動産業をやっている私でさえ１の物件に巡りあいことはごく稀です。

すでに良い立地の物件は値が上がり切っており、今後も下がらないでしょう。リーマンショックで下がったタイミングで買えばよかったと私も後悔しております。

〜自治体運営をチェック〜

これまでは人口は東京一極集中的な流れでしたが、今回の感染症を受けてリモートワークが少しずつ社会に浸透していくと思われます。

「東京の方が便利だから少し家賃が高くても東京に住むのが良い」とされてきたものが「人が多くて感染症が怖い」「リモートワークで仕事ができるなら東京に入り意味が薄れた」と言う流れがゆっくりとくるでしょう（とはいえ東京の不動産が下がると言うわけでは無いです）

そこで東京以外ではどんなところを注意すればいいか。

それは「自治体運営がきちんとされているか」と言うところだと考えます。

最近では大阪府知事の吉村さん、福岡市長の高島さん、千葉市長の熊谷さんなど、若いリーダーが指揮をとって然るべき対策をとっていける自治体は来る人口減少・超高齢化社会に上手く適応できる可能性が高く、不動産の負債化に一定の歯止めがかかります。

リーダーがしっかりとした政策を取り、暮らしやすく、子育てしやすい環境が作れれば若い方達の流入してきます。結果としてそこで消費が生まれ、不動産価格もキープできるかもしれません。

対して何も対策を打たない町もたくさんあります。そういったところがどんどん若者が離れていき、過疎エリアになっていきます。

これからこういった差がどんどん生まれてくるでしょう。購入の際はその町がどんな政策をしているのか。詳しく調べた上で検討した方が得策です。

〜不動産購入は結婚と一緒〜

以上の点を踏まえた上で「欲しい！」と思える様な不動産があれば迷わず買うべきでしょう。

良い物件が以前と比べて出にくくなっている今、そんな物件に出会えるのは運命と言えると思います。

以前に住宅営業をしている時は数百組のお客様とお話しさせていただきましたが、良い物件を買っていくお客様に共通しているのは「良いと思った物件に出会った時はスパッと決めている」ことでした。

当然、調べることは調べた上のお話しです。

どこまで行っても不安がゼロになると言うことはありません。

その頃からつくづく思っていたのが「不動産購入は結婚と一緒だな」と言うことです。

世の中には素晴らしい男性、女性がたくさんいると思いますが、自分に１００％合う人なんていません。

そんな中「この人とならやっていけそう」と思った時に思い切ってプロポーズする。まさに不動産購入も同じです。

住んでみなきゃわからない、結婚しなきゃわからないことだらけです。

でも一度決心して買った物件なら後ろを振り向かずその物件を愛していくことが大切です。だって後ろを振り返ったって何も変えられないですから。

不動産投資とは違い、住宅を購入することの一番の目的は家族の幸せだと私は思っています。「損得勘定」は住宅に入りません。そこを気に入ったのであればそれで良いのです。

以上となります。

ここまで読んでいただきありがとうございました。少しでも参考にして頂ければ幸いです。

ではでは！