MR見ないけど新築マンション紹介その1 〜メイツ新川崎〜
現居の価値は多分あまり値上がってなさそうだし、金利0％台でローン控除1％受けられる時代に30年固定金利で借りれたし、まだ全く狭く感じないし小さな子ども2人いるし、身体の方に(団信)告知事項できちゃったし…とて買い替えする気は起きないのでMRには行きませんが、勢いで書いてみたいと思います。
概要
公式HP：https://www.m-cd.co.jp/sumai/mansion/syuto/sinki/meitsu-s166/
「新川崎」駅 徒歩13分、「鹿島田」駅 徒歩19分
総戸数：166戸
売主：名鉄都市開発株式会社（株式会社長谷工アーベスト 販売代理）
立地解説
駅徒歩について
表記では新川崎駅徒歩13分となり物件最大のネックと感じる方も多いですが、以下のように道は比較的歩きやすく、信号も1箇所で実際に歩いてみると普通の徒歩10分物件と体感あまり変わらないのではないでしょうか？
また徒歩表記改正の影響で基準が敷地端→エントランスになった影響で、従来の基準より2分ほど延びた結果でもあります。
ペデストリアンデッキ(1分)→再開発エリアの広い歩道(5分)→住宅街の車の少ない細道(3分)→車の少ない二車線道路(2分)→敷地内(2分)
一方で惜しいところとしては、敷地内に少し坂道がありそうな点と途中一瞬だけ急な坂道がある点、途中買い物できる場所が駅前のシンカモール（京急ストア等、比較的小規模）しか無い点です。
買い物環境について
買い物利便の弱さがネックとなります。駅からの道のりとしては京急ストアのみで、正直質が特別高くも無く値段が安くも無い…という具合で周辺と比べるとあまり使い勝手が良くないと感じます。日々の買い物は徒歩4分のまいばすで済ます方も出るのではないでしょうか？
駅から反対側には徒歩11分のサミット南加瀬店があり、その近くにはシャトレーゼがあったり、もう少し遠くまで頑張るといつ行っても安いOKストアやエイビイがあります。自転車か車でまとめ買いしたくなる立地と思います。
周辺環境
のどかな住宅街で無料の動物園と図書館がすぐそこにあり、小さな子育てには至適の立地というのが何よりと思います。近くのさいわいふるさと公園も植栽が豊かで里山のような環境をコンセプトにしています。反面近くのお店は少なく、個人商店による小規模な商店街がある程度です。ただし徒歩10分超で見ると尻手黒川道路等のロードサイドにも新川崎・鹿島田の都市型商業施設にも行ける多様さがあります。
災害耐性
新川崎エリアでは災害ハザードのなく、加瀬山の強い地盤の恩恵を受けられるエリアになります。地震の揺れやすさの目安として、沖積層厚と地盤増幅率が挙げられますが、加瀬山のエリアだけ沖積層なくおそらく揺れにくい地盤と非常に良好です。坂道ほぼ登らずこの恩恵を受けられるのはこの上ない希少性のとても高い条件です！
ネックとしては土砂災害警戒区域に指定されている加瀬山の急傾斜ですが、環境アセスメントの書類では対策を行う旨が書かれていたはずなので当面は大丈夫と思います。
参考：
川崎市洪水ハザードマップ https://www.city.kawasaki.jp/530/page/0000018174.html
地震の揺れやすさ
J-SHIS https://www.j-shis.bosai.go.jp
多摩川低地の沖積層アトラス https://www.gsj.jp/researches/project/coastal-geology/miscellaneous-map/miscellaneous-map042.html
学区
小学校区は夢見ヶ崎小学校(徒歩7分)、中学校区は南加瀬中学校(徒歩9分)となります。
小学校区は新築・築浅マンションが少なく、戸建が中心となります。戸建は新旧、狭広幅広く入り混じっている印象です。市営住宅も無いように見えます。ただし近いタイミングで分譲されるMJR新川崎とは同期のようになりそうで、一気に分譲マンション住まいの子供が増えそうです。
中学校区は広い屋敷のような家から普通のマンション・戸建て、市営住宅（川崎市内の10％弱が集中）、町工場…なども多く街をみてるとかなり多様性を感じます。現状では築10年前後の分譲マンションが少ないので分譲マンション住まいの子供は少数派に見えますが、約2500戸を順次販売しているクレストプライムレジデンスとは同期〜兄弟のようなタイミングのため、こちらも10年後は分譲マンション住まいの子供がかなり増えるのではないでしょうか？
もっとも、クレストプライムレジデンスは最盛期で児童が1学年あたり200人前後(6クラス分)になる見通しのため既設の1つの中学校で増加分を受け入れられるか不透明です。受け入れ人数調整のため地域全体で学区が変わる可能性もありそうです。
参考：周辺地域の小学校児童数予測資料https://www.city.kawasaki.jp/880/cmsfiles/contents/0000117/117839/shinkawasaki.pdf
仕様
新川崎エリアは駅近にディスポーザーと自走式駐車場を兼ね備えたり、共用部の豊かな大規模マンションが複数あります。そのため今の新築でも、それに勝つまでは行かなくてもコストカットに振り切らない企画になりやすいと感じております。
このメイツ新川崎もディスポーザー・食洗機はあります！さらに駐輪場が全部平置きのサイクルポート(幅2台分)なのは素晴らしいですね。自転車(特に電動子のせ)での行動が便利な立地特性も相まって魅力的です。
共用部はラウンジがあるほか、中庭と植栽が充実してそうです。
一方で残念なのが駐車場仕様…機械式／平置き混合でわずか33％です。駅近ではなく、車があればロードサイド店舗にも通いやすい立地…持ちたくても持てない人が出てしまわないか心配です。
周辺マンション紹介・比較
メイツ新川崎の価格は平均的に見て坪270〜280万円程度でしょうか。気持ち立地の割に新築プレミアがあるかもしれませんが築年数も加味すると中古物件と比べて違和感がないため、より価値観に合う中古物件の売出しが無ければ新築派でなくても買って良いというのが私見です。
中古はいつでも相場通りで希望条件の住戸の売出しがある訳ではないですし、待つ機会損失もあるため、新築がなんか割高に感じるから…といって粘って我慢してまで中古にシフトすべきとは思いません。断りが無い限りは2022年中頃を基準に相場を記載しています。
レジデンシャルスクエア
新川崎徒歩5分、2008年築、坪280万円
https://www.mansion-review.jp/mansion/40220.html
メイツ新川崎より圧倒的に駅近なうえに設置率高い自走式駐車場！！を兼ね備えてますが、築15年近いため今後の修繕や内装の摩耗等も加味すると新築より支払い負担がそこそこ大きくなりそうです。また線路沿いの喧騒もある立地です。予算に余裕があり騒音より利便・眺望・売却時の流動性重視の方に向いています。
シャリエ新川崎
新川崎徒歩10分、2013年築、坪250万円
https://www.mansion-review.jp/mansion/537127.html
メイツ新川崎と比べると少し駅近で広い歩道だけでアクセスできる歩きやすさがメリットな一方、交通量のやや多い道路に接しているのがデメリットです。価格帯も近く周辺環境等の条件も似ていると感じます。
ルイシャトレ新川崎パークサイド
新川崎駅徒歩11分、1998年築、坪170万円（※2018年）
https://www.mansion-review.jp/mansion/27826.html
メイツ新川崎のほぼお隣です。予算を抑えて内装こだわりたいならこちらを買ってリフォームも面白いかも…とは思いますが、全然売出しありませんね。皆さん満足して住まわれているのでしょうか。
クリオ新川崎夢見ヶ崎公園
新川崎駅徒歩13分、2010年築、坪190万円（※2021年）
https://www.mansion-review.jp/mansion/41668.html
こちらもメイツ新川崎のお隣の立地で周りより安いですが、こちらは崖の上で約5階分高低差があります。眺望はきっとこちらの上層階のほうが楽しめそうですが、どこから帰るにも急な坂道を5階分登るのと25戸という小規模さが安さの理由でしょうか。坂道が許容できてタイミングよく出物があったら見ると面白いかもしれません。
パークホームズ新川崎東
新川崎駅徒歩13分／鹿島田駅徒歩8分、2012年築、坪260万円（※2021年）
https://www.mansion-review.jp/mansion/534119.html
プラウドシティ新川崎
新川崎駅徒歩13分／鹿島田駅徒歩8分、2015年築、坪280万円
https://www.mansion-review.jp/mansion/603218.html
（コメントは2物件とも同じです）
駅の反対側で新川崎からは同じくらい駅距離あり、相場も中古なのにメイツ新川崎と近く、一見中古なのになんで？と思われるかもしれません。
理由としては途中の道のりが新川崎スクエア、ルリエ新川崎や鹿島田駅、賑やかな商店街となり、スーパーや複数の診療所・習い事・飲食店etc...そして駅！ 程よく賑やかで揃ってます！鹿島田駅までは屋根があります！住環境より利便が欲しいのであれば同じ駅距離でも駅東側がおすすめです。
クレストプライムレジデンス プロムナード七番街
新川崎駅徒歩15分／鹿島田駅(推定)徒歩15分／矢向駅徒歩11分、2021年築、坪260-270万円(中古)、坪290-300万円(未入居)
https://www.mansion-review.jp/mansion/1429587.html
価格帯としてはメイツ新川崎と近く、規模がかなり大規模となります。未入居の場合は少し狭い部屋、中古の場合は低層階中心（記事執筆時点）となります。こちらは新川崎駅の東側や鹿島田から歩いても遠回りにならず、矢向駅はより近いため複数の駅を生活圏にでき、通いやすいお店や施設の選択が増えるのがメリットとなります（特に日中のスーパー事情は矢向のほうが良いと思います）。一方で東側が線路、西側が建設中の建物（データセンター／小学校）に囲まれる騒音環境がデメリットとなります。こちらは南向きがありませんが15階建のため、住戸位置によっては眺望がより良好です。
総評
価値観合えば買いだとおもいます！
まず新川崎エリア自体は都心/横浜には通うから通勤至便な方がいい方に向いてます。都心〜横浜満遍なく通いやすいので、今後の転職検討者や夫婦で職場違う場合は特に向いてます。
また一方で住まいはなんでも近くで揃う利便性やその人気に伴う資産性…よりもリラックスして帰れて暮らせる場所がいい、という方にこのエリアは合ってきます。
そんな検討者さんにはこの物件はさらにハマりそうです。他と比べて駅遠でも住環境は良い方の立地ゆえ街のキャラに合ってます。
またこのエリアの戸建の出物はほぼ洪水ハザードがあり、安くても3階建ばかりで生活やや大変そう…との感想になりがちです(2階建は高い上に出物が希少)。駅遠でもマンション選ぶ価値はあると思います。
ただし車を必ず持ちたい場合については他マンションより設置条件が恵まれないので要注意です。
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