リノベの仕様書（ゼロからコンバージョンVer)
過去のリノベネタは、それなりにあるのですが、今回は間取りをゼロから作っていったパターンを紹介してみます。
リノベ…とは言っても、私がメインで扱うのは「レジもの」といわれる一棟アパート、一棟マンション。
大部分は、既存のお部屋を可能な範囲で活かして、小洒落たアクセントクロスを入れてみたり、必要に応じて設備機器を新しくして、「パッと見」の改善から、高値リーシングを狙うパターンです。
ただ、今回ご紹介する一棟マンションは、下層部分（1-2F）が店舗・事務所、最上階のみ住居という物件でした。
国道だったか、太めの道路に面していたため、１F部分が店舗であることはマッチしていたのですが、駅から約10分超の距離、２F部分の事務所が需要にあっておらず、フロア全空（３F満室）。
これが着手前。
気持ちいいくらい何もありません。
しかも…３点ユニットバス付という中途半端さ。
そのため、この４室について、「間取りから造り上げる」大幅コンバージョンを実施することとなりました。
間取図については、新たに管理を委託する管理会社から叩き台を作成してもらい、それをリフォーム業者（兼建築士先生）にて精査。
はい、自分でやってないです。
「高い賃料を望める間取り、入れてください！」ってお願いしました。
そこから内装案を指示していくという流れです。
４室あったので、全部を同じテイストにしてしまえば楽ではあったのですが、コストもそこまで変わらないので、敢えて、全部変えてみました。
全体のコンセプトはモノクロ。
・白×白
・白×黒
・黒×白
・黒×黒
言葉で伝えるより、結果を見てもらうのが一番早いですね。
・白×白
・白×黒
・黒×白
・黒×黒
これは数年前のリノベなのですが、水回りを動かすのに床をあげると、いかんせん天井の低さが気になったので、思い切って天井を抜きました。
ほら、インダストリアルな感じ、でるでしょ？
この梁と天井を部屋毎にモノクロで変えてみた感じです。
尚、音の問題は十分に有り得たのですが、これはリーシングの時点で「契約前に構造的に（天井抜いたから）上階から音が響く可能性高い」旨を認識してもらうよう、管理会社に徹底したことから、特段クレーム等は発生していません。
予算的には、ざっくりですが、１戸当り250-300万円付近。
似たような広さの３Fレジデンス部分のお家賃は、
４万中盤-5万円位。（共益費込）
リノベ後の２F部分の成約賃料は、
狭い方のお部屋で6.5万円。
やや広い方で7万円。
※いずれも共益費込
募集を開始してから数週間で無事リーシング完了です。
地域の需要とお部屋タイプ…というか種別がマッチしていない場合には、そもそもを変えてしまうのも一つの手段です。
イメージパースはこんな感じ。
そして、壁紙等の具体的な指示出しは下記有料部分のPDFです。
※3-4年前のリノベのため、カタログの品番等が異なっていたり、廃盤になっていることがありますので、予めご承知おきください。似たようなクロス等で活用ください。
第二子、オムツが新生児からSサイズに切り替わりました！
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