FP1級実技面接レポート 2023/02/05 PART２
きんざい面接の実体験レポート PART２です。
以下、PART１と同じ注意事項です。
当方の答えが正しいとは言えないこと、模範解答では決して無いこと、あやふやな記憶で作成しているので、正確では無いことを十分ご留意願います。試験問題はきんざいさんのホームページから御覧いただければと思います。
PART２に関しては出来があまり良くなかった感触なので、なかなか記事を書く気になれませんでした。回答も何が正しかったのか、どのような結論に持っていくべきだったのか、いまだによくわかりません。ラスパー先生の解説を読んで、初めて問いたかったであろう内容がわかりました。そのため、当時のやりとりをこれから記していきますが、本当に自信がありません。申し訳ございません。
若干不動産業界に属しているためか、PART2に関してはPART1に比べて力を入れていないのも事実でした。試験勉強の間も、FPがＡさんから聞く事項を挙げるのが苦手でしたし、複数のプランのうち、どれをお勧めするかという回答では、いつもどちらか決めかねて、どっちもどっちな解答をしてしまいがちでした。今から思い返せば、少し業界をかじっているといったような傲慢さや侮りが、この対策不足を招いたのだろうと思っています。
では、以下レポートです。
PART１がなんとか終わり、興奮が冷めない中、次のPART２に向けた復習をしていました。とはいっても、どうしてもPART1で答えた解答が正しかったのかが気になって、問われもしない分野も確認してしまっていました。なんやかんやで、自分の番になり、席を移動しました。
①設例の読み取り
なんか三角の土地だ…変な土地。
甲土地って書いてあるのに、３つあって、しかも単独所有っと。
㎡１８１．５万とすると、１３５㎡で約２億４５００万
一人当たり約8167万円か。
建物は6000万円だから一人当たり2000万円っと。
合計で１億ちょっとかな…
で、南側路線価は、1340B B！？ 1340！？
誤記じゃないの？？初見なんだけどこれー
北側道路は390C は！？ なにこれ
違いすぎない？？
ってところで一度大混乱
土地は単独所有ってことは、北側所有になった人って、どうやって評価額だすの？まじわかんないんだけど…
という第一次パニックが右のページだけで訪れました。
この状況で設例を読み始めます。
まず、中心市街地（いつも立体買い替えとかで、既成市街地かどうかは気にしていた）に目が行き過ぎて、「駅前通り」というキーワードを読み飛ばしていました。
そのため、最後まで、なぜこんなに路線価が高いのか、なぜこんなに道路が広いのか、よく理解せずに面接室に行ってしまっています。
相続の発生と、兄弟げんかか…よくあるよねー
で、土地を３筆に「分筆」し単独で所有した ！？！？！？
なぜだ。なぜ一棟の建物で建物は共有なのに、土地は単独で持っているんだ。なぜわざわざ分筆したんだ。
土地家屋調査士としての立場から考えると、ありえない遺産分割だ。
と、ここで第二次パニックが生じました。
どなたかが言っていた
「問題文を自分でむずかしくするな」
という名言を忘れて、僕はドツボにはまりました。
そこからは設例を流し読み。心ここにあらずです。
第三者が入るのは避けて、価格によるけど、買い取りを検討かな…
きっと、この土地単独所有を、解消したいに違いないぞ、建物は区分して共有物分割して、土地は等価交換をすれば、買えなくてもすっきりするのか！？等、
聞かれもしないことをたくさん考えてしまいました。
ここでタイマーがなります。
蛍光ペンにふたをする余裕すらありませんでした。
（蛍光ペンは翌日気づいたときは、時すでに遅し、カッピカピでした…）
ここで大問題発生。
あっ質問事項、読んでないじゃん！！
と、大パニックになり、地獄に落ちた感じでした。
実は、PART１に記載されていた質問が毎回同じであったことに慣れすぎて、PART2に書かれた質問事項が毎回違うことをすっかり忘れていました。
移動中、質問事項をちらっと見て
さらに廊下で名前呼ばれるまでの間に、追加で見て
ドアを開ける瞬間に「相手の手紙になんて答えますか」という質問に対する答えを一瞬だけ考えて入室しました。
それ以降の質問は、キーワードだけ、着席した瞬間にチラ見した感じでした。心の中は不安でいっぱいでした。
②面接室にて
アルコール消毒をして、名前を名乗りました。
面接官は比較的高齢の男性二名でした。
焦っていたため眼鏡をはずしていたのを忘れていて、とっさに眼鏡をかけました。
以下、私「ル」 面接官「面」とします。
面接官「設例を読んだと思うけど、まずは、FPがＡさんから聞くことを教えて」
ル「家族構成が書かれていないので、まずはそれを聞きたいです。
購入するとした場合、お金はあるのか、ローンを組んだりするのかも聞きたいです。
お父様が購入された当時の資料や契約書があるか、その後の建築の際の資料や図面があるか。あと、遺産分割を行ったとのことなので、その時作成した遺産分割協議書などを見せてほしいです。念のため、この物件以外で親族と共有になってしまっているものはないか、可能であれば所有している不動産を教えてほしいです。
それと、もともと一つだった土地を、分筆してそれぞれ単独所有としているようなので、なぜこのような分割方法にしたのか、当時のことを教えてほしいです。
あと、Bさんの気持ちは設例に書いてあったのですが、Aさんがどうしたいかは書いてなかったので、Aさんはどうしたいのか、お気持ちを確認したいです。ご家族の気持ちもお伺いしたいです。
あとは…お兄さんとは仲が悪かったとのことですが、その奥様Dさんとはどのような感じなのか、ある程度円満にお話しできるかどうかという感触も教えてほしいです。
それと…ご自身の相続対策は行っているか、今後Bさんとどのように所有していきたいか、この不動産をどのように相続させたいかが知りたいです。」
面「そんなかんじかな。」
（あ、多いと思われたかな…）
面「ではFPが調べることは、なに？」
ル「権利の確認として、法務局や登記情報提供サービスにて登記事項、公図、各種図面を入手します。現地の確認として、境界標識の確認、道路付けや周囲の状況を確認します。また、市町村役場にて、公法上の規制やハザードマップ等を調べます。その際、前面道路がかなり広くなっているので、過去に収用等がなかったかなども調べ、資料を入手します（←今考えると、自分でも、何言ってんだ…と思います。駅前なんだから、収用もへったくりもないですよね。）。また、近隣の不動産屋やインターネットにて市場の調査を行うとともに、相手方が提示する価格が適正か調べます。」
面「はい。では、この物件は買った方が良いと思う？価格は別として。」
ル「価格は別としてなら、第三者が所有者になるとこじれる原因になるので、買い取ることを提案します。
面「土地単独での利用状況はどう？それぞれ４５㎡なんだけど…」
ル「それぞれが小さいので、単独だと利用するには小さすぎます。このまま放置すると、いつかは揉めるはずなので、これを機にすっきりさせるべきだと思います。」
面「価格でみた場合、どうかな？」
ル「全体で計算すると高いのは分かるんですが、分筆されてしまっているので、単独の土地だけでみると、北側の土地の価格はかなり低く…」
面「それは、土地全体の価格でいいんだよ。」
（え…いいのか！）
ル「だとすれば、路線価がかなり高額なので、それを０．８で割り返すと…」
面「いや、設例の右下に違う数値が書いてあるでしょ。価格水準ってやつ
。それを使えばいい…」
ル「それを参考にすると相手方の提案する１億円に近づくので、相手方の１億円というのは、まぁ妥当な価格だと思います。」
面「他の考え方はある？」
…（質問の趣旨がわからず沈黙）
面「家賃が月に８０万円も入るわけでしょ。年間にするとどう？」
ル「９６０万円なので、かなり利回りは良いと思います」
面「粗利でね。そうだよね。こんなに利回りいい物件ね…じゃあ買った方がいい？」
ル「そうですね。買った方が良いと思います。」
面「じゃあ、相手方に、どんな回答をしたらよいと思う？」
ル「まず、第三者に売るのだけはやめてほしいということを伝えます。これからＢを説得するから、もう少し時間が欲しいこと、前向きに検討しているという姿勢は見せた方が良いと思います。」
面「この案件はさ、価格についても専門家を入れた方がいいよね」
ル「あー公認会計士さんですか（※自分の脳内では不動産鑑定士といったつもり。間違えて言っていることに気づいていない）」
面「いや、それは会計の…でしょ、ほら不動産の価格をだすのは…」
（え、だから不動産鑑定士じゃないの？さっき言ったし、えー）
ル「不動産…鑑定士さん…」
面「そうそう。鑑定入れてもらった方がいい件かもね。」
（※この言い間違いは、帰宅中に「はっ！」て気づきました。）
（上記返答には、適正価格を専門家に聞きたいとか、専門家に価格を出してもらう時間が欲しい等を加えた方がよいということだと思います。）
面「で、路線価なんだけど、なぜこんなに違うと思う？」
ル「えっと、前面道路が北側は４ｍと狭いので、容積率が小さくなる影響で…」
面「どのくらい小さくなる？」
ル「６００のところが、前面道路幅員制限で、…２４０です。」
面「ほかの要因はどう？」
ル「南側道路は広いので、広告宣伝費（広告宣伝効果の言い間違え）とか車の出入りとかが良いからですかね…」
面「んーここはさ、駅前通りの土地なわけだよ」
（そうか、駅前か！読み飛ばしてたよ…）
面「歩道もあるしさ、人通りはどう？」
ル「かなり多いと思います…」
面「そういったところはさ、〇〇性があるとか〇〇性が高いとされているんだよ（説明されたが覚えていない）」
ル「（何度もうなづいて）なるほど、よくわかりました。」
（が、〇〇性って何と言ったのか、結局わかっていないです…）
面「さいごに…」
（え、もう？？土地の単独所有とかはそのままなんだ。交換とか頭を悩ませたのは何だったんだー）
面「すでにいくつか出てきているんだけど、関与する専門家を教えて。」
ル「不動産鑑定士、税理士、司法書士、測量があるなら測量士や土地家屋調査士、あとは弁護士です。」
面「FPとして注意しなければならないことはある？」
ル「はい。他の資格者の独占業務を侵害しないように業務を行う必要があります。」
面接「わかりました。以上です。」
ル「ありがとうございました。」
面接室に戻り、用紙を返却して、荷物をまとめ、即帰宅OKでした。
過去の情報だと、最後の人が終わるまで拘束される感じでしたが、最近は終わった人から帰れるように変わったのでしょうかね。
いろいろともやもやが残り、PART２に関しては満足できる結果ではない感じでしたが、圧迫面接でもなかったですし、全面的に否定されることもなかったので、採点が緩いことを願いながら帰宅しました。
時間が足りなかったのか、問４の後段に関しては深く問われませんでした。これに関しては将来発売される解答例でどこまで深く解説されるのか、興味があるところです。
参考になれば嬉しいです。
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？