【読書メモ】儲かる不動産投資は地図から探せ！　伊藤邦生著

〇不動産投資における主な論点

物件を探す前に銀行から引ける融資条件を確認するvs物件を先に探し始める
マクロで人口増減を気にする(自治体)vsミクロで人口増減を気にする(特定のエリア)
需要に対して物件供給が多いvs需要に対して物件供給が少ない
街が変化することを考慮するvs街が変化することを考慮しない
シングルニーズに対応するvsマルチニーズに対応す
る
リフォームするvsリフォームしない
賃貸営業するvs賃貸営業しない

〇不動産投資を行うエリアを選ぶ手順

・県単位で主要都市を把握する
→投資候補①:規模で第二位の都市
→投資候補②:市役所の最寄駅、その隣の駅
→投資候補③:コンパクトシティ政策を打ち出している都市の主要駅周辺
・地域の特徴を把握する
→面:
①オフィスエリア(官公庁、銀行・地方紙本社
②工業エリア(工場・工業団地：
撤退リスクを考慮しシングルニーズよりマルチニーズを検討する
特定業種より複数業種が混在している方が安定する
③商業エリア(主要駅前近辺
④住宅エリア(小中学校：
子供がいるファミリー層がターゲットになる
交通の安全を考慮し幹線道路が挟むと不人気になる
評判の良い学校の学区が人気になる
→線:
幹線道路（国道・県道）、高速道路、鉄道：
幹線道路がまちのどこを走っているか確認し、人々の面の間の動線をイメージする
高速道路のインター周辺は工場・物流倉庫が集中する
線をふまえて必要な駐車場の数を考える例（地下鉄・バスの交通網の発達度合い
川：
女性は夜間の安全の観点から、川を渡ることを避ける傾向にある
通勤で渋滞する可能性があり、川を渡らなくても生活できるほうが評価は高くなる
→点：
駅周辺の旧市街地：シャッター街であっても生活インフラが整っているため需要は強い
大学周辺：部活動・理系学生がターゲットになる
ショッピングモール周辺：新しい街が形成される傾向がある

〇不動産投資を行うエリア内で物件を選ぶ手順

①ネットの投資物件サイトでエリアの相場観を持つ
・対象エリアの物件情報を徹底的に収集し、相場観（価格・利回り）を持つ
・確認先：投資物件サイト（健美家、楽待、ホームズ、ノムコム）、地元の不動産会社のホームページ
②現地で10件は物件を見る
・相場観の背景を確認する
・管理状態、入居率を確認する
③賃貸仲介会社で賃貸需要を確認する
④古い不動産会社から情報収集する
⑤価格交渉を行う
・６掛からスタートする

○銀行から借り入れを行う手順

・物件探しの前に、自分の属性だと、どれだけの融資が引けるか銀行に確認する
・３年間の投資プランを考える。例えば
①最初の１棟は日本政策金融公庫からアパートローン
②２～３棟目から民間銀行からアパートローンorプロパーローン
・物件近くの大きな支店がある第一地銀が狙い目。ただし担当者or支店長の熱意・考え次第なので複数の支店にあたる
・銀行との面談に際しては以下の資料を用意する
物件概要（物件名、住所、築年数、間取り、部屋数、外観）
マーケットレポート（類似物件の家賃をリストアップ、周辺地域の賃貸需要等ヒアリング結果）
キャッシュフローシート（入居率でシナリオ３つ分岐させたもの）
自己紹介資料（学歴職歴、どんなポリシーで投資を行うのか）
・交渉に際しては金利より融資額が重要