宅建業の免許

〔１〕　宅地建物取引業の免許のあらまし
１　免許制度の概要
・宅地建物取引業とは

土地や建物を不特定多数に、反復継続して行うには免許が必要となります
。事務所を設置する場所により２つに区分されます

・免許の区分

１つの都道府県に設置する場合は、知事免許

複数の都道府県に設置する場合は国土交通大臣の免許になります。

事務所が何か所あっても、１つの都道府県内であれば「知事免許」です。また、免許があれば宅建業の仕事は日本全国、どこでも出来ます。仕事が出来る範囲と事務所の場所は違うことを理解しましょう。

試験ではよく、「免許権者」は誰かを問う問題がよく出されます。免許の申請で１つだけ注意点があります。

免許を申請するには、免許申請書というものを免許権者に提出するのですが、国土交通大臣の免許を受ける場合には、この免許申請書を、主たる事務所（本店）の所在地を管轄する都道府県知事を経由して提出するのです。つまり、Ａ県に本店、Ｂ県に支店がある場合は、Ａ県知事に免許申請書を見せてから国土交通大臣に提出して免許を受けるということです。これは本試験でよく出題されますので覚えておいてください。

・免許の有効期間は５年です
２　免許を受けるための要件及び審査等 

高額な不動産取引を行うには、人物審査など様々な角度から事前にチェックする「免許の基準」を設け、クリアした者だけに免許が与えられます。免許の基準は１４項目あり、このうちの１つでも該当したら免許は受けられず、また、すでに受けて受けている者は免許を取り消されます。

量が多くて大変ですが、14種類自体についてここで無理に覚えなくても、今後あちこちで出てきますので自然と身につくところです。とりあえず全体像を把握して個別の注意点をチェックしておいてください。

以下、宅建免許を受けることができない者たちです。（欠格要件）申請者本人が、以下の場合

１．成年被後見人、被保佐人、復権を得ていない破産者

ここでは未成年者でも宅建業者になれるという点に注意です。破産者も、復権を得れば「ただちに」免許を受けることができます。復権から５年というひっかけ問題に注意してください。

２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者

禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。死刑は死刑ですから、禁錮と懲役を覚えておいてください。ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けることができるということ、控訴中・上告中も免許を受けることができる（＝刑が確定していない）ということです。

３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者。芸能人などのニュースでよく見聞する、執行猶予はその猶予期間が満了すれば「直ちに」免許を受けることができます。ひっかけ問題がよく出ます

罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪辺りを覚えておいてください。過失〇〇罪などはセーフです。

ここでは、宅建業法違反と暴力団員の問題がよく出されます

４．免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者

無免許営業などを行っていた場合などです。宅建士が宅建業務に関して処分を受けた場合に、当該宅建士の使用者である宅建業者にも責任があり、情状が特に重いときは、宅建業者の免許が取り消されることもあります。

５．宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

怖い系のお兄さんなどです。これらに事業を支配されていた場合、その者も免許を受けることができません。

６．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から５年を経過していない者

悪質な事由により免許が取り消された場合だけが対象ですので注意してください。免許換えを怠ったことにより免許を取り消された場合など、悪質とは言えない事由の場合は５年を待たずに免許を受けること

７．上記６番の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者

ここで問われるのは「役員」の引っかけです。役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。

８．上記６番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者

免許取消処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを防ぐためです。

９．上記８番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者

10．営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記１～９番のどれかに該当する場合

法定代理人から営業の許可を受けている未成年者を、「営業に関して成年者と同一の行為能力を有する未成年者」と呼び、この場合は単独で免許を受けることができます。問題は営業の許可を受けていない未成年者ですが、この場合は、その法定代理人を基準に判断する、というわけです。

未成年者の法定代理人が法人の場合で、その役員の中に欠格要件に該当する者がいるときも、その未成年者は免許を受けることができません。

11．法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合

不正を犯した政令の使用人を雇っていた法人は免許を受けることができず（11番）、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかった者は免許を受けることができる

手続き的な問題がある場合

13．決められた数の専任の宅建士を置いていない者

宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の割合で、成年である専任の宅建士を置かなければなりません。この決まりを守っていない宅建業者は免許を受けることができません。

14．免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合

以上、免許基準を満たさず１～14番に該当する者は宅建免許を受けることができません。これらに該当する場合、免許権者は、免許を与えることができない理由を書いた書面を、宅建業者になろうと申請してきた者に対して通知することになります。欠格事由に該当するのに、免許権者の裁量で免許を与えるなどといったこともできません。