オーナーチェンジ＃1

こんにちは！
株式会社REGATEの金城です。
久々のnote更新です。

今回は好立地の収益物件。
一階は店舗で上階の住宅部分も空きはあるけどすぐ埋まりそうな物件。
オーナーさんはこの物件をお父さんから相続し、管理が煩わしいからという理由で比較的良心的な価格での売却を希望。
オーナーさんの希望価格なら恐らくすぐに買い手は決まるだろう。
自主管理でもなく管理会社をちゃんと入れているならそんなに面倒じゃないのでは？と聞いたところ、その管理会社は親父さんの代から管理を任せている地元の老舗。なので今まで放置していたが、そこの対応が素人目に見てもグダグダらしく何かと腹が立って仕方ないとのこと。
そんな不満が募ったのも売却の理由らしい。

そんな物件売却の物語です。

さて、まずは現地確認。
一階の店舗は中華料理屋さんか。
中で働いてる人は中国の人っぽいけど店舗のオーナーさんもそうなのかな？

上の住宅部分は、、、5戸中3戸空きか。
う～ん。各部屋の人が廊下に私物を出していて共用部はあまり綺麗とは言えないな。錆びた自転車がそのまま放置されていたり、空き缶が詰まった袋が廊下に出しっぱなしだったり、管理会社の目が行き届いていない典型的なパターンじゃん。

印象が悪くなるからこの調子じゃ新しい入居者は入りにくいな。

売買をきっかけに管理会社の変更も視野に入れといた方がいいかもな。

それはそうとまずは管理会社に連絡して既存の契約書や賃料を確認。あと修繕履歴のチェックだな。

一応売主さんからは管理会社に売却を任せたという旨の連絡を入れてもらってるけど、管理会社としては長年管理をしたにも関わらず、売却だけを我々のような他社に持っていかれることが腹立たしいだろうから、できるだけ丁寧に接して売買の邪魔をされないように慎重に進めよう。

「お世話になっております。株式会社REGATEの金城と申します。○○市の店舗兼APのご担当者さんいらっしゃいますか？」

「あ？担当は不在だけど」

お♪予想通りの横柄な対応ｗｗｗ
長年地元に根差した管理会社らしい仕草でとてもいい（よくない）

でもここはイライラせずに丁寧な対応を

「ではご担当者様がお戻りになったら折り返し連絡を頂けるようにご伝言お願いしてもよろしいでしょうか。」

「はいよ。」

ガチャ。。。

うん。イラっとするね。これだから地場は・・・
でも大丈夫。
こっちは売買をさせてもらえるんだ。
長年管理をしてたくさんのクレームを対応してきた管理会社さんに感謝をしないとな♪
オーナーさんもこの対応に嫌気がさして売却を決意してウチに任せてくれたんだし。

うん。大丈夫。

・・・・。

て、あれから三日経つけどもうんともすんとも言わないｗ

オーナーさんにも聞いていたが折り返しの連絡や仕事の進捗報告などのレスポンスは絶望的だと思った方がいいとのこと。
なるほどね。

うん、大丈夫。
だって管理って忙しいもんね。
きっと地元に根差して長いから毎日たくさんの管理物件の対応で忙しいんだもんね。折り返しの連絡もままならないくらいに忙しいんだもんね。。。
あまりこの会社の管理看板見かけないけど・・・この態度じゃ管理戸数も少ないんだろうな。じゃあ何で折り返しもできないんだろうね。不思議だね。

でも流石に三日も待ったのにずっと担当者が会社に帰ってこないとかないでしょ？行方不明？飛んだ？

「すみません。先日から折り返しを待っていたんですけど、例のAPの担当者さんはもうお戻りですか？」

三日越しの連絡で「もうお戻りですか？」という嫌味を言ったがそれくらいの憂さ晴らしは許してほしい。

「あ？何の用なの？」

お♪相変わらずの対応ｗｗｗ嫌味も通じていないｗ
さてはお前、前回電話にでたやろうだな？？んで何の用？何その態度？

「はい。こちらの物件の売却を預かったものですから物件の契約内容の確認をしたくてですね・・・」

「じゃ、FAXするから番号教えて」

FAXか・・・せめてスキャンデータをメール・・・
いや、贅沢言っちゃいかん。古い彼らにとってはFAXこそが正義だし、FAXしか人と通信する手段が無いのだから。

てか契約書一式を直接預かった方が手っ取り早いんだけどな。

「はい。○○-△△××です」

「了解」

ガチャ。ツーーー・ツーーー・ツーーー・・・

ガチャ切りかよ。
ねえ？あんたのクソ対応のおかげで売りを任されたから俺は怒んないけどあんたのとこの入居者さんとか他のオーナーさんはどうなの？
余計なお世話だけどこんな対応ばかりされたらオーナーさんも入居者も離れていくんじゃない？もう少しさ、なんかいい対応をしようとか思わないかね？

イライラしながら待っていたら事務所のFAXが鳴る。

ピ～～～ヒョロロ～～～・・・

店舗と入居している住宅部分の契約書だし結構長いFAXになるだろうな・・・

ピーーー！

え？早！
FAX完了早くない？

あ。そうか。もしかして一戸一戸個別に送るつもりかな？
それなら早いのも分かる。

とりあえず内容を見てみるか。

PCを立ち上げFAX受信専用のクラウドを開く。

ん？一戸にしては資料が多いような。。。
あ。ちゃんと店舗と2戸分あるっぽい。

は？てことは内容これだけ？

一応、店舗部分はそれとは別で送ってきているが・・・それでも薄っぺらい契約書の内容。

「すみません。FAX頂いたんですが住宅部分って二部屋とも特約とか一切ないんです？あと、保証会社の加入とか賃貸の更新とかってどうなっています？火災保険とか」

「うちは契約は全部一緒だから。あと保証会社はうちは使わないね。更新は勝手に更新されているよ。保険も自己責任で入ってもらってる」

お、おぅ。。。
賃貸契約書の約款とかの内容は基本的にあまり変わらんからまあいいだろう。
でもまさかの保証会社無し。滞納とかどうしてるんだろう？
更新も勝手にやっている？じゃあ更新料無しってこと？
入居者の自己責任で保険加入？なんじゃそりゃｗｗｗ怖！

ふぅ。新しいオーナーさんには管理会社の変更と保証会社加入。火災保険もちゃんとやってもらうように提案しようか。

「わかりました。あとすみません過去に事故とか大きな修繕とかありました？」

「あ？白蟻が入ったよ。どの部屋だったかな？直したから別に大丈夫でしょ？あと事故らしい事故はないかな」

白蟻？お前ちゃんと直したか？事故もないっていうけどほんとか？
いや、まてまて、お前そこまで詳しいってことは担当者だよね？
なんで最初の問い合わせの時に不在っぽく演出したの？
なんで担当不在って言ったの？ｗ

なんかだんだんこの物件売るのがしんどくなってきたな。
こんな管理会社にずっと管理されている物件だから後から何が出てくるかわからんし。。。

新しいオーナーさんに管理移行をしてもらうのは必須だな。

「あと、一階の店舗って借主さんは中国の方です？定期借家契約になってるけどちゃんと定期借家の書類って揃えてます？」

「あ？定期借家の書類？当たり前でしょ。あと、中国の人だけどこっちも保証会社無いから」

定期借家契約で気を付けるのは期限の到来で賃貸契約を更新できないという別書面での説明が必要で、これをやらないまま契約しちゃって普通借家になってしまうというミスがある。
おっさんは本当にやってるのか？

いや、てか中華料理屋の店舗の契約で相手が外国人なのに保証会社付けないってどういうこと？ｗそこも火災保険は自己責任？
そっちの方がかなり怖いんですけど・・・

「すみません。では確認のために定期借家契約の更新の定めが無い旨の説明書もFAXしてもらえます？」

これが無いと普通借家になってしまうし。。。

「チ・・・後で送るよ」

ガチャ。ツーーー・ツーーー・ツーーー・・・

聞けば聞くほど不安が募る。
この物件大丈夫か？ｗ
折角の好立地高利回りになる物件なのにこの管理会社が全部台無しにしている気がする。。。

ピ～～～ヒョロロ～～～
ピーーー！

数分したら更新の定めが無い確認書が送られてきた。
まぁ、そこはちゃんとやったのか。感心感心。

にしても入居者の火災保険や保証会社が無いことがかなり重くのしかかるな。
好立地のいい物件なのに勿体ない・・・

**********

売り出しをしたら予想通りたくさんの反響が鳴った。
だがしかし、こちらが懸念していた通りにほとんどのお客さんが賃貸内容の不安定さで足踏みをしてしまう。

はぁ勿体ない。。。

オーナーさんも今まであの管理会社に任せっきりにしてしまっていたことを悔やんでいるが、だからと言って今管理変更をしたところで現入居者との契約は変わらない。契約の地位継承だから結局は現入居者と買い手さんとの契約が引き継がれるだけだし。

オーナーチェンジを機に現入居者と新しい賃貸契約を交わすのもアリだと思うけど、ゆるゆるの契約で飼いならされたこの物件の入居者たちがガチガチの賃貸契約を捲き直してくれるとは到底思えない・・・

そんな中、物件の近くに所在している同業者からの問い合わせが入る。
客付けの電話かと思いきや自社での所有を考えているとのこと。

同業だしこの買い手さんだったら自社でも管理する事ができるかも。
何よりも現状の賃貸の契約内容を説明しても前向きだ。

「このくらいの内容なら買った後に自分たちで対応できるから大丈夫」

とても心強いお言葉。

一般の素人さんに売るには契約内容や管理の内容など結構なハードルになるが、同業者が買うとなれば話は別。

ただ、同業だけあって事前に求めてくる資料や細かい確認事項はたくさんあった。
この買い手さんは慎重な性格らしく、そこまで気にする？？というくらいに重箱の隅をつつくような指摘に時にはうんざり。

だが、ここまで細かく契約前に確認してもらったら売却後に不測の事態が起きる可能性も少なくなる。
色々と調整をして売買後の落とし穴を事前に全部潰せるような内容で契約をすることになった。

契約後、この買主さんに管理移行はどうするのか聞いてみたところ

「まず、現況の入居者はこっちから厳しく注文をつけて今の管理会社に間に入ってもらって保証会社と火災保険に入ってもらうようにする。賃貸契約のまき直しも視野にいれてね。いやなら出て行ってもらうかな。
あと中華料理屋さんは定期借家契約の満了の時に出てもらおうかな。そこまではこの管理会社に責任をとってもらうよ。その後に管理を外すかな。
いままでずぼらな対応をしたツケはしっかりと払ってもらわないといけませんからね」

なるほど。うん、納得。
あのずぼら管理会社の真逆みたいな細かい買主さん。
管理会社としてはさっさと管理移行をしてもらいたいだろうけど、この細かい人が逃がすはずもないｗｗ

管理会社も不動産のプロとして仕事をしているんだから目には目をって感じかな。

こっちとしては仲介の仕事をしっかりと全うさせていただきます。

ただ、このずぼら管理会社もそうだけど、細かすぎる買い手さんも今後はお仕事としてお付き合いをしたくないタイプの人だｗｗ
口を開くたびにネチネチ難癖をつけるのが口癖になっているし。。。

ちなみに決済前にこの買主さんが言った言葉。

「金城さん。こんなにおかしな内容の賃貸物件を買うんだから仲介手数料は半額にしてもらってもいいですか？」

ふざけるな。
契約も終わって決済を待つだけになったからって要望を出すな。
手数料を半額にして欲しかったら買い付けの時にでも交渉しろ。
ま、その時は売買契約も結ばせないけどｗｗｗ

確かにややこしい案件だけど、あんたの細かい注文をあれやこれやと聞いてややこしい管理会社と面倒なやりとりをしたし、むしろ普通の物件よりも手間かかっとんじゃ！

てか同業なのに最後の最後に手数料を値切るとかあり得んだろｗ

とまあ最後にひと悶着ありましたがとにもかくにも決済も終わり無事に取引完了♪

めでたしめでたし。。。

と思いきやここからが本題。

長くなったのでまた次回。

では～

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