REITの2021年1Q振り返りとこれから

なんとなく凪ですね。順調に上がってる。去年のトラウマはみんな乗り越えたかな？

去年の年末に僕が言っていた事は、「短期上昇、上値は重い、特殊イベントホテルちゃん」です。
「上値が重い」の目処はどこかって？後出しで言うのも卑怯ですけど、まあメインシナリオ1,850、行っても1,900でしょっていう読みでした。ええ、上値目処は外してますよ。いやでもね、オフィスのCFが減少していってる中で、配当利回りを重視する人たち、P/NAVを意識する人たちどちらも幸福になってほしい、ならば配当利回り4%弱、P/NAV1倍ちょっとが心地良いvaluationでしょう。と、思って1,850pt〜1,900ptまでは上がると見てたら2,000pt。言い訳をすると、思ったほどPOが無かったんです。三井不ロジもやると思ってたし、大和ハウスリートもやると思ってたんですよ。その辺自重してましたね。なんだろう。

ホテルの特殊イベントは起きなかったけど、ホテルの上昇率はすごい。2月はインヴィンシブルやジャパンホテルリートが20%ぐらい上昇してました。2月の投資部門別売買状況を見ると、海外勢が大きく買い越し。ジャパンホテルの大口投資主にエリオットの名前も出てきてる。海外勢がせっせとホテルリートを買っていると見ていいのではないかと思います。でもまだオペレーター破綻してるよ？REITのオペレーターにも名を連ねてるホテルビスタが逝っちゃったよ？ホテルREITはもうコロナ後の回復を織り込んじゃった。まだ例年並みとは言わないけど、8割ぐらいの回復までは見てる投資口価格じゃないでしょうか。

年始からの3/26までの騰落率ベストはINVが1位とホテルとかみらいが名を連ね、ワーストは産業ファンド、地所物流以下物流が並びます。完全にバリューリバーサルの3ヶ月間だったと見ていいでしょう。

足許では不動産売買も盛り上がっていますね。印象的なのは電通本社ビルのセール&リースバックですが、近鉄のホテルもブラックストーンが買ってる。ブラックストーンは三越伊勢丹不動産も買ってるのでホントよく買う。REITのスポンサーではイデラとかPAGもせっせと買ってるみたいで外資は元気ですね。対抗できるのヒューリックとすみふぐらい。あ、でも三井不が東京ドーム買ったか。REITの売買では一番の衝撃はNBF南青山ですね。含み損解消するなんて思わなかった。投資家サイドからするとナイスディールと拍手したいのですが、買った(と言われる)GSはどのような絵を描いてるのでしょうか。エイベックスビルと隣接してるので再開発含みですかね。

次の四半期はどうなるでしょう。1,700ptぐらいの水準だったら割安だよと自信を持って言えたのですが、今はそこまで言えない。指数が2,000pt超える場面ではPOやる銘柄が前倒ししてやってくるかもしれない。需給では、地銀勢のVaRの計測期間は1年であり、コロナショックの期間が外れるから買いの余力高まると予想するアナリストもいますが、僕はちょっと懐疑的です。いや今の利回り感なら外債買うんじゃないの？JGBもネガティブイールドではないし、こぞってイールドハンティングでREIT買うぞ！って流れにはなりにくいような気がします。但し、不動産の売買市場は依然盛り上がってるから、NAVで見たらまだいけるという理屈も理解できる。好きではない考え方だけど。
そういえば1,900pt後半ぐらいで外債の損切りでREITを一緒に売る動きがあったらしいけど、そういうの辞めようぜ。REITは都合の良い女かよ。

個人的には住宅と商業の2セクターが気になってます。住宅は頑張れば稼働取れることがわかってきたよね。商業もREITの持ってる物件は底堅い。
オフィスの人たちはみんな楽観的な見方してるよね。まあエクセレントみたいに保守的にガイダンスを作りすぎると売られちゃうから楽観的にならざるを得ない。見通しが合ってるかどうか答え合わせできるのは夏前ぐらいかな。キツいと思うけどなー…

流行りのESGに目を向けてもやっぱり商業と住宅はアリではないかと思います。商業については僕はこのレポートに100%アグリーなのでここを見てもらえれば。
住宅はESGスコアが出にくいんです。だって床面積ベースで言えばグリーンビル認証とかその手の認証が取りづらい。DBJのグリーンビル認証は1物件でナンボ、という料金形態らしいので、物件数の多い住宅系REITには不利に働きます。
でも考えてみてください。住宅は人の最も重要な生活の根幹を担っているのです。衣食住の「住」を担っているのです。もはやインフラとも言える環境を提供している住宅系REITは存在しているだけでSocialにいい影響を与えているのではないでしょうか。住宅系REITにお金を貸すことそのこと自体がソーシャルファイナンスであり、投資口を買うこと自体がソーシャルエクイティなのです。この理屈、ダメ？

何はともあれここからエントリーする人は少し難しい水準かなと思います。年初ぐらいでREIT買えた人はもう気絶しとこう。あとはどんなPOがどれだけ出てくるか。需給を壊さない程度の規律ある規模であることを祈ります。