GPIF、REIT買うってよ

正確には「買った」ですね。

2021年も半分が経過しました。REITに関しては第2四半期も堅調に推移しましたね。インベスコへの敵対的TOBは結局ご破産。フロンティアが銀座の商業ビルを2.8%で買ってみたり、GLPが去年みたいなABBっぽいPOをやっても無風。オフィスの空室率が上がっても無風。これだけ上がってるのは、6月のFTSE ALL WORLDへの新規組入インデックスイベントがあった、POが少なかったなど、主に需給が締まってたってことが主な要因だけど、ここまで堅調だと不安になるよね。投資部門別売買動向も2月以降5か月連続で外国人が買い越しだし。

東証REIT指数は2,200ptをうかがおうかという勢い。ザラ場では一応2,200ptもつけましたが、まだコロナ前の高値に届いていないから割安と見る向きもある。ホントかよ。著名アナリストはREITセクターの見通しを「強気」から「中立」に変えてるぐらいやぞ？
REIT全体のP/NAVも1.2倍まで来ており、そろそろいい水準。米国債の利回りが上がるとREITは売られる傾向にありましたが、ここ最近は米国債の利回りも低水準。米国10年債が1.7%ぐらいまで上昇すればREITも反応するのでしょうが、今はやや距離がある。グローバルでイールドが潰れてる状況下では、利回りを取るためにグローバルの不動産にカネが流れる、ひいてはJ-REITにも金が流れてくるということなのでしょう。であれば、米国のテーパリングが目先のリスクということになりますが、これはもう既にコンセンサスになってますね。みんな米国金利しか見てない。株が落ちる場面でも米国金利が低いまんまだったらそれほどREITはやられない。こういう時は見落としてる地雷がありそうで怖いんですよ。US-REITについては今月はリオープン銘柄が弱いですし。

そんな中、今までお前そんな買ってへんかったやん！って人たちがREITを買ってちょっとざわついてますね。そう、GPIFです。GPIFはREITを全く持ってないわけではないですし(ESG連動指数にはREITの組入有り)、なんなら私募REITはガッツリ持ってる。しかし、純粋なREIT指数をベンチマークとするファンドには投資をしていません。
しかし、先日発表されたGPIFの業務状況報告書にはなんと新たに投資されたREITのインデックスの名が連ねられています。

金額は667億円とGPIFの規模を考えれば可愛らしい金額。指数の名前は「MSCI JAPAN IMI REITs Index」。これは一体どんな指数だ…？

まず、この指数の名前でググってみましょう。MSCIが英語で出してる指数の概要が出てきます。とりあえず読んでみましょう。

なるほど、特に哲学がないコンセプト。「Japanese large, mid, and small cap equity REITs」の記載があるのでほぼ上場リート全銘柄が対象になりそうなイメージですね。組入銘柄は…

53銘柄ということは時価総額下位の銘柄が省かれているのでしょうか。まあ居ても居なくても一緒だし…
ちなみに東証REIT指数の組入比率（6月末時点）は以下の通りです。

1.日本ビルファンド　6.7%
2.ジャパンリアルエステイト　5.9%
3.日本都市ファンド　5.2%
4.GLP　5.2%
5.野村不動産マスターファンド　5.0%
6.日本プロロジスリート　4.8%
7.大和ハウスリート　4.0%
8.オリックス不動産　3.7%
9.アドバンスレジデンス　3.0%
10.ユナイテッドアーバン　3.0%

ほぼ東証REIT指数と同じ構成ですね。恐らく時価総額と浮動株比率で組入比率を考えているものと推察されます。MSCIの名前を冠してはいますが、実質東証REIT指数ですね。彼らが600億円ちょっとというショボい金額で満足しているのか、それとも買い増しているのか。今後の動向にも注目したほうがよさそうですね。

しかし思い返すと、「こいつがREIT買うなんて珍しいな」って思ってしばらくすると相場が天井つけることが多いので正直ビビってます。コロナ前は名前を見なかった生損保がせっせと買っていて、コロナショック到来。今度はGPIFがせっせと買っている。しかもGPIFは割と機械的にアセットアロケーションをコントロールしがちだし、何かのキッカケで機械的に売ってしまうことも考えられる。

もう少しREITが上昇する余地はあるのだろうけど、ここからはさすがにPOも増えるだろうから需給も緩むでしょう。スルスルと2,250ptを超えるのであれば、そこからはボラタイルな展開を想定しないといけない。うーん、舵取りや説明が難しい環境になってきた。さっさとオフィスの空室率とか改善してくれたら少しは明るくなれるんだけど。ちなみに僕は夏に空室率のピークを迎えて、秋～冬で空室率は低下して年末6.0%というドタ勘の予想をしているよ！当たるかな…？