J-REITに新指数爆誕

6/18に日経新聞でREITの新指数が7月から公表されるとの記事がありました。2つの新指数が発表となりますが、1つは流行りのESG、もう1つは高利回り指数です。
個人的にはとても微妙な指数だなと思ってます。ESG指数は完全に「なんちゃってESG」感がぬぐい切れないですし、高利回りの方は高ボラになっちゃってる。てかREITの高利回り指数ってもうあるんですけど2つも必要ですか？
でもESGの方に関しては、ETFができたらある程度のAUMの積み上がりは期待できるのかな？少しこのESG指数の中身を紐解いていきましょう。

1.算出基準
ESG指数の対象銘柄は①時価総額200億円以上②直近1年間の平均売買代金50百万円以上の2つの要件を満たした銘柄（継続採用の基準は時価総額100億円以上かつ平均売買代金25百万円以上）です。基準は2019年10月末なんでこの基準でいくと採用されない銘柄ってマリモだけなんですよね（SOSiLAも指数に入ってませんがこの時まだ上場してないだけなので多分次には組入れられそう）。マリモかわいそう。で、今時点で時価総額100億円未満の銘柄ないですし除外もなさそう。
そしてここで選ばれた銘柄は時価総額×ESGウェイトの計算式によりウェイトを決定します。ESGウェイトとはGRESBのスターの数により1～1.5までの係数となります。つまり、5スターであれば1.5、スター無しなら1の係数がかけられるため、GRESBのスターの数が多ければより組み入れ比率は高くなるということです。
GRESBとはなんぞやという話はすこし脇に置いて、どんな銘柄が割を食って、どんな銘柄が得をするのかという話をしますと、日本ビルファンド、ジャパンリアルエステイト、プロロジス、野村不動産マスターファンドといった時価総額が大きく5スター獲得銘柄の比率が若干上がります。割を食うのは時価総額が大きめでGRESBを取得していない銘柄、森トラ総合、インヴィンシブルあたりが若干割を食います。ただ、組入比率は0.5%程度しか動かないんですよね。大したインパクトはない。実質東証REIT指数と一緒じゃないか！

2.問題点
除外銘柄がほぼ無く、実質東証REIT指数でお気持ち程度GRESB考慮しただけなのになんでESG名乗ってるの？と思うわけですよ。日経新聞の発表資料には2016年11月末からのREIT指数との比較が載っていますが、見事なまでにREIT指数と一緒。
REITも銘柄によってESGに力を入れてる銘柄、力を入れてない銘柄って色々あるんですよね。HPにESGに関する取り組みを全く書いていない「やる気あるの？」って聞きたくなる銘柄もあれば個別にESG説明会とか実施する銘柄もある。ほんとに各銘柄バラツキがある。
にも関わらず単純にGRESBのスターの数だけ、しかもほぼ全銘柄が投資対象となるスクリーニング基準はいかがなものでしょう。
あと、GRESBのスターの数は顕著にホテルと住宅に不利です。まずホテル系はGRESB取ってるのジャパンホテルリートしかありません。星野リゾートは取るとはIR資料で言ってるけど取れてない。住宅もなかなかスターを取りにくい。GRESBの採点基準を全部知ってるわけではないので憶測ですが、この2セクターはグリーンビル認証的なのが取りづらいことが要因と思われます。ホテルはそもそもかなり経年してる物件が多いですし、あの手のグリーン認証って1物件ごとに費用がかかるシステムらしいです。そうなると物件数の多い住宅系REITは全部認証を取ることはコスト的に難しく、床面積ベースでグリーン認証の割合を出せと言われると少し厳しくなってしまう。GRESBだけでESGのスコアを出すのは少し乱暴じゃないですか、と思ってます。

3.展望
個人的には完全に「なんちゃってESG」指数だと思ってます。まあMSCIのESGセレクトリーダーズとかよりかは算出基準はわかりやすいですけど…
GPIFとかそれほどREITのエクスポージャー取ってないと聞いてますので、この新指数連動のETFでREITへの投資を増やしていく可能性も否定は出来ません。パッシブ系のプレイヤーは喜ぶでしょうね。でもこれに投資して「ESGやってます！」ってドヤ顔されるのは何か腑に落ちません。
そもそもESGって中々定量的に捉えることは難しいんですよね。
Eで言うと、不動産は比較的環境性能とか数値化しやすいとは言いますけど、じゃあ環境性能に優れたビルが流動性に長けていたり、キャップレートが低かったりするかと言うとそんなことは無いですよね。性能は良いに越したことは無いですけどそれ以外の要素(立地等)が強いんですよ。グリーンビル認証取りまくって経費増加して分配金減りましたってそれは本末転倒ですし。
REITのSって結構定義しづらいし、なんならGはもっと雑なスクリーニングかけてるの実態です。投資法人の執行役員と資産運用会社の社長が同一だと投資対象外とする、という人たちもいるそうです。え？そこ？GRESBのガバナンスに関するアンケートもJ-REITならクリアできそうな項目多いですけど、巷では「ガバナンスがゴミ」って言われるのがREITなんですよ？
てかESG投資って長期でパフォーマンス出るんだよね？ならわざわざこんなほとんど東証REIT指数と言えるような作りにしなくてよかったじゃないかと思うんですけど…REITに特化したESGのパッシブって実質存在してないので、ある程度は残高積めるのでしょうけど、この指数に投資することでESG投資やってるとは大きな声で宣伝して欲しくない指数です。